Жилье для Лени Голубкова

vodes5311

Жилье для Лени Голубкова
Ипотека по-прежнему служит больше для получения доходов, чем для обеспечения граждан жильем.Один из крупнейших ипотечных банков страны – Москоммерцбанк – на минувшей неделе поднял ставки по ипотечным кредитам. Объясняется это решение ростом стоимости заимствований на международном рынке. Вполне возможно, что примеру Москоммерцбанка последуют и другие финансовые институты.
Такая зависимость от мирового финансового рынка ставит немало вопросов. Главный из них, я считаю, это вопрос о том, как работает государственная система рефинансирования ипотечных кредитов. Есть ведь Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК ему выделены бюджетные средства специально для решения вопросов рефинансирования ипотечных кредитов коммерческими банками. Однако, как выясняется, банки, в том числе, к примеру, и государственный Внешторгбанк, предпочитают рефинансироваться за рубежом. В результате любые колебания мировых рынков отражаются на российских заемщиках. Причина западных предпочтений в рефинансировании очевидна. Это неконкурентные условия АИЖК. Агентство рефинансирует кредит на, скажем, 80% цены квартиры сроком на 25 лет под 14% годовых. У того же ВТБ можно получить кредит на тех же условиях под 10,5%, причем в долларах, курс которых снижается последние пять лет. Я не вполне понимаю, почему ставки АИЖК держатся на таком высоком уровне. Почему исторически они выше инфляции? Государство хочет заработать на выдаче ипотечных кредитов? К чему тогда программа «Доступное жилье»?
Какие в действительности приоритеты госполитики – обеспечить людей жильем или заработать денег?
И если цель – заработать денег, то возникает еще один вопрос.
Почему своим гражданам власти одалживают деньги под 11–14% годовых, в то время как международным банкирам, гражданам других государств под 3–5%.
Оставим в стороне гражданство. Если цель – заработать, то почему под 3–5% размещено $100 млрд (Стабфонд etc а под 11–14% – $2,5 млрд (АИЖК рефинансировало кредитов на 64 млрд рублей). Больше кредитов не берут? Ну конечно, по таким-то ставкам. Я бы лично тоже не взял. Может, стоит снизить ставку? Бойчее пойдет с кредитами, Минфин заработает на объемах. И если говорить о том, как заработать, то как-то сам собой всплывает следующий вопрос. Недавно, месяца не прошло, Агентство по страхованию вкладов оценило работу компаний, которым были переданы в управление средства АСВ. И, как я понимаю, те, кто показал доходность ниже 13%, были исключены из системы, у них отобрали деньги. Оставшиеся компании показали более высокую доходность, а лучший результат составил 27%. Даже 13% в разы больше того, что приносят Минфину и ЦБ управляющие стабфондом, а с цифрой в 27% разница почти на порядок. Управляющие АСВ очевидно эффективнее управляющих Минфина, может, им и передать тогда Стабфонд? Или низкая доходность Стабфонда – плата за надежность размещения? Но вообще-то средствами АСВ государство гарантирует сохранность вкладов в коммерческих банках. Что, гарантия с душком? Я уж не говорю о том, что, как я прочитал в газетах, инвестиционная декларация АСВ практически совпадает с той, которой руководствуются управляющие пенсионными деньгами.
Получается, что свои деньги государство размещает абсолютно надежно, а мои личные пенсионные ну как бы если честно – не очень.
Какая-то своеобразная финансовая политика вырисовывается, не находите? Конечно, у стабилизационного фонда есть и еще одна миссия: бороться с инфляцией. 3,26 трлн, сосредоточенные в нем, «стерилизованы» или выведены из российской экономики, в то время как управляющие АСВ размещают деньги внутри страны. Но государство уже размещает стерилизованные ранее деньги внутри страны: речь об инвестфонде. Его размер в 2007 году составит 145 млрд рублей, и эти деньги вроде бы не влияют на инфляцию.
Вообще, какой именно уровень инфляции вреден для экономики – вопрос глубоко дискуссионный. Тем более, я считаю, что даже если инфляция свыше 10% и вредна, то этот вред может быть компенсирован какими-то безусловно положительными моментами, которые образуются в результате решения некоей важной общественной проблемы.
Список таких проблем давно определен – это национальные проекты, одним из которых является доступное жилье. В случае с жильем создан и механизм, обеспечивающий возвратность вложенных в проект средств: система АИЖК. Почему бы не «залить» туда миллиардов 145 под, скажем, 5–6% годовых? И Стабфонду прибавка, и граждане довольны. Больше того: очевидна польза национальной безопасности – ведь если конечным кредитором ипотечных программ будет выступать государство, российский рынок будет совершенно не зависим от любых кризисов мировой кредитной системы.

sever576

Ты действительно веришь, что цель власти - улучшение условий жизни граждан? А не банальная максимизация прибыли?

IMPButch

В статье говорится только о процентах, но ни слова о рисках. Даже если не обращать внимания на вопрос инфляции, выдача ипотечных кредитов гражданам РФ, гораздо рискованнее, чем вложение в ГКО США. Тут вам и риск дефолта, и валютный риск (Стабфонд ведь в долларах, а квартиры и зарплаты у нас в рублях).
Кроме того, не факт, что приток огромного количества дешевых денег на рынок жилья приведет к улучшению жилищных условий граждан. Строительная отрасль на сегодняшний день одна из самых прибыльных и быстрорастущих отраслей промышленности. То есть мы уже строим фактически на максимуме наших возможностей. Чтобы значительно увеличить объемы строительства нужно прежде всего решить вопросы коррупции в строительной сфере и написать нормальные законы, регулирующие эту сферу. Оптимально было бы вообще ее либерализовать, чтобы дома в Москве могли строить не только компании, кровно связанные с мэрией, а вообще любые, в том числе зарубежные, компании.

vodes5311

выдача ипотечных кредитов гражданам РФ, гораздо рискованнее, чем вложение в ГКО США.
Тут бабушка сказала сильно надвое - факторы риска есть и при вложении в западные бумаги - посыпался ипотечный рынок США - мир вздрогнул.
Кроме того, не факт, что приток огромного количества дешевых денег на рынок жилья приведет к улучшению жилищных условий граждан.

Я полагаю, что это может привести к массовому строительству частных домов. Леса который перестаивается в России - завались. Даже в Китай продавать не успевают.
Дом в 2000 квадратов из дерево обойдется в полтора лимона (с крышей). Котлован, отопление, водоснабжение - еще столько же, итого около 3 лимонов.
При кредите под скажем 5% на 20 лет это получается еще 3 лимона, т.е. 12.5 штук в месяц. Это за свой дом, а не клетку в скворечнике.
При этом - появляется новые рабочие места, используется ранее не используемый лес и.т.п.

sever576

Дом в 2000 квадратов из дерево обойдется в полтора лимона (с крышей). Котлован, отопление, водоснабжение - еще столько же, итого около 3 лимонов.
где ты такие цены нашел?

IMPButch

Это, наверное, цены в среднем по России, а не в Московской области

nozanin

Если у всех будет пиздатое жилье, то чиновники станут обычными на фоне всех. А это не круто, они хотят быть элитой. В смысле бабла.
Капитализм. "Человек человеку — волк. РРРРР"

IMPButch

Насчет рисков, согласен. Просто пока в мире считается, что ГКО США - высоконадежный инструмент инвестиций.
Насчет частных домов, встает проблема с землей. Конечно же, за Уралом полно земли, только мало кто захочет там жить, даже в благоустроенном доме. Тут необходимо более-менее уравнять развитие территорий. Чтобы жители маленьких городков и сел не очень хотели переехать в Москву в тесную хрущевку. Пока этого не случится, народ по-прежнему будет интересоваться неудобным и дорогим жильем в неудобном городе Москва.

vodes5311

Смету недавно прикидывал.
Дома из бревен - это действительно один из самых дешевых вариантов - кроме того - экологически чистый, из воспольняемого материала.
Кроме этого есть еще много строительных технологий: в Беларуссии по немецкой технологии для чернобыльцев строят дома из соломенных блоков с пропиткой.
Кстати, таким путем идут прошли многие страны - город, а вокруг него очень большие пригороды. + каждому машину - вот блин и народный автомобиль.Опять же рабочие места и рост производства.
Короче, было бы желание - но его походу как раз нет.

sever576

Короче, было бы желание - но его походу как раз нет.
О! Точнее желание есть - но совсем другое.

nozanin

Беларуссии
Заебали, чеснослово.
Страна — БЕЛОРУССИЯ. Трактор — Беларусь.

STASSS

>+ каждому машину
пердлагаю совместить одно с другим и выдавать трейлеры/фургоны
таким путем прошли многие страны

losjawrik

Смету недавно прикидывал.
Из каких цен исходил? Из цены, если бревна с корня из леса своровать?
Оцилиндрованное бревно около от 5т.р./куб в не самых безлесых областях.
Бетон 2т.р./куб (опять же цена с запасом, не в местах массового производства цемента).

vodes5311

Спорить не буду ибо смысла не вижу.
Я общался с конкретными фирмами, которые строят.
Значит мне с ценами повезло

Buxgalter



Я полагаю, что это может привести к массовому строительству частных домов. Леса который перестаивается в России - завались. Даже в Китай продавать не успевают.
Дом в 2000 квадратов из дерево обойдется в полтора лимона (с крышей). Котлован, отопление, водоснабжение - еще столько же, итого около 3 лимонов.
это прекрасный вариант, малоэтажное строительство и все такое.
но, блин, нужно ведь построить дороги и транспортные системы, проложить коммуникации, построить объекты социальной инфраструктуры и прочая прочая прочая.
к примеру, строительство транспортной инфраструктуры и социалки только в одном коттеджном поселке увеличивает цены в среднем на 30%.так что хрен его знает, лучше это или нет.
состоятельные люди в любом случае найдут возможность поселиться за городом, а нужно ли (и по карману ли) это рядовым гражданам?

katya81

Страна называется Республика Беларусь. Трактор - Беларус (без мягкого знака).

vodes5311

Строить дороги - это задача государства.
Если государство не хочет строить дороги на своей территории это уже фигня какая-то.
Мне и большому количеству моих знакомых - дома нужны. Кому не нужны - пусть живут в "муравейниках"
Когда утром ты выходишь не на балкон с видом на бетонные коробки, а в собственный сад. И когда у тебя на участке находиться нормальная банька. И когда машину ты паркуешь не на стоянке, где никто не отвечает за нее, а в нормальном гараже около дома. И на шашлыки тебе нужно не ехать черти куда - а вынести мангал из дома И друзья могут заночевать не на полу в коридоре - а в гостевой спальне. и.т.п.

Buxgalter



Когда утром ты выходишь не на балкон с видом на бетонные коробки, а в собственный сад. И когда у тебя на участке находиться нормальная банька. И когда машину ты паркуешь не на стоянке, где никто не отвечает за нее, а в нормальном гараже около дома. И на шашлыки тебе нужно не ехать черти куда - а вынести мангал из дома И друзья могут заночевать не на полу в коридоре - а в гостевой спальне. и.т.п.
да я и не спорю.

правда, если речь идет об экономклассе, то природы в таком поселке будет очень мало: 200-300 домов - тот же муравейник получится.

vodes5311

Ну дык, для этого у тебя есть участок около дома. Сажаешь по контуру участка елки - зимой и летом одним цветом и соседей не видно.

IMPButch

Все это хорошо, но до работы тебе придется ехать не 1 час, как жителю "муравейника", а часа 3-4.

vodes5311

Нужны хорошие дороги - базара нет.
+ в пригороды будут выноситься бек-офисы, так что до работы тебе возможно придется ехать минут 10.

Ryfargler

собственный дом требует колоссальных затрат времени, труда и денег на поддержание его в нормальном состоянии, поэтому все и хотят квартиры, мало того, если дом деревянный то страховка на него будет стоить немерянно денег просто

kirawa

Минуточку, MSU правильно пишит!
Если мы кредитуем в рублях, то получаем много плохих заёмщиков и валютный риск. Вложения в ГКО USA действительно значительно менее рискованные. И уж если посыпятся они, то посыпется всё и это коснется ВООБЩЕ всех финансовых инструментов (а это самое главное! значит вкладывать можно только туда). На сколько коснется - вопрос. Нужно считать.
Главное! С кредитным портфелем из рублей в долгосрочной перспективе сложно работать, ибо НАШИ рубли никому не нужны и в трудный период конвертация рубля в доллар или евро может быть неосуществима. Поэтому все резервы создаются только в тех валютах, которые принимаются остальными участниками рынка.
Приток новых средств на рынок жилья приведет к увеличению спроса, но предлождение не увеличится. Значит пойдут вверх цены. Это означает, что цена квадратного метра резко повысится. Больше чем строят строить не будут.
Выход: отмена монопольных действий со стороны промэрских организаций.
Однако, лично я считаю, что средства можно и нужно вкладывать внутри России с учетом умеренного риска и необходимой доходности. Каков баланс между вложением внутри России и во вне - ОЧЕНЬ тяжелый вопрос, ИМХО.

sever576

Средства можно пускать не только на кредитование ипотеки, но и в развитие строительства (произвдсвото стройматериалов, создание строительных организаций т.е. увеличивать и предложение.

saida1998


Рассмотрим вкратце процесс функционирования государственного аппарата, действительно занятого выполнением жилищной программы.
Правительство дает указание:
а) Национальному банку РФ направить региональным банкам-агентам строго расчетные суммы для выполнения программы... под 2% годовых, уравнивая региональные банки-агенты в правах с зарубежными финансовыми институтами. Средства размещаются на специальных бюджетных счетах, подконтрольных Федеральному казначейству;
б) Госстрою РФ
— по архивным данным региональных отделений Гражданпроектов, превращенных сегодня в "акционерные общества", дать сведения о лучших кирпичных и панельных сериях жилья, соответствующих климатическим и региональным условиям, с полными выкладками сметной стоимости 1 квадратного метра жилья, уточненными переходным коэффициентом региональных отделений Госстроя;
— по архивным данным региональных отделений Коммунпроектов, уничтоженных в ходе "реформы ЖКХ", дать сведения о лучших проектах реконструкции кирпичных и панельных серий жилья, с устройством лифтов, мусоропроводов, уплотнением квартальной застройки и перекладкой инженерных коммуникаций, с полными выкладками сметной стоимости 1 метра квадратного реконструированного жилья, уточненными переходным коэффициентом региональных отделений Госстроя;
— дать сведения о сохранившихся по регионам мощностях базы индустриального строительства;
— дать заключение о том, в какие сроки можно будет восстановить советский уровень производства строительных материалов, изделий и конструкций с полной сметой на производство восстановительных работ;
— скорректировать финансовую сторону жилищной программы реабилитации жилья первых массовых серий и утвердить ее на заседании правительства.
в) Региональным органам власти
— уточнить списки первоочередников из числа льготируемых категорий граждан;
— выявить уровень потребности в мобильном переселенческом фонде для поквартальной реконструкции жилья первых массовых серий;
— подготовить сведения о потребности реконструкции инженерной инфраструктуры;
— подготовить сведения о финансовых затратах на подготовительные работы создания многофункциональных жилых комплексов.
Оставить комментарий
Имя или ник:
Комментарий: