Рынок жилья обрушится уже летом
тебе то что? ты ж купил уже квартиру
однокомнатная квартира в районе метро "Юго-Западная" стоимостью 160 тысяч долларов, сданная в аренду за 500 долларов в месяц
где такие квартиры за 500 в месяц?
где такие квартиры за 500 в месяц?
навероне ответ здесь
стоимостью 160 тысяч долларов
да уж...тока если тут...
предложение наконец превысило спроса раньше, что, не превышал?
предложениЕ превысилО спрос. К чему твой вопрос?
изменение цены, формально говоря, и есть выравнивание баланса м/у bid и ask. 
ну ты понял меня
А все-таки, что спецы о сабже думают, если таковые имеются?
для меня спрос/предложение не показатель.
показатель: отношение кол-ва семей купивших квартиры к количеству квартир.
показатель: отношение кол-ва семей купивших квартиры к количеству квартир.
отношение кол-ва семей купивших квартиры к количеству квартира одиноких холостяков\незамужних,покупающих квартиры,почему из статистики выкинул?
я их посчитал как семью из одного человека, ананюг счастливых
такие бояны появляются уже который год с завидной регулярностью, а цены все растут...
бояны были в июле прошлого года с 6к$/м2 к концу года 
боян.
В 2003 году читал тоже самое
В 2003 году читал тоже самое
сентября
что 27, я ж написал, что это боян
они учитываются в статистике как семьи. даже как домохозяйства
Раз сокол сказал, что БОЯН, значит так и есьт. Он спец в этом деле.
однокомнатная квартира в районе метро "Юго-Западная" стоимостью 160 тысяч долларов, сданная в аренду за 500 долларов в месяц, окупится в течение 27 лет, а "двушка" у метро "Планерная" стоимостью 369 тысяч долларов, сдаваемая за 700 долларов в месяц, - в течение 45 лет. Бизнесом это назвать довольно трудно.Вряд ли этот факт будет способствовать увеличению предложения квартир, скорее хозяева поднимут цены на аренду.
вряд ли владельцы этих квартир покупали их за такие деньги
сколько подобных статей уже было, а толку 0
Ничего не обвалится
Ничего не обвалится
Да я тоже давно склонился к этому...
Вот просто нашел статью и в очередной раз убедился, что "Вот он обвал, почти уже наступил!"
Вот просто нашел статью и в очередной раз убедился, что "Вот он обвал, почти уже наступил!"
вряд ли владельцы этих квартир покупали их за такие деньгиЧто ты хотел этим сказать?
то что эти такие квартиры возможно были купленны несколько лет назад, а может и вообще достались на халяву в советское время и давно окупились
В любом случае увеличения предложения квартир из этого факта ждать не стоит, так что автор статьи лох
сколько подобных статей уже было, а толку 0Ну дык рост остановился? - остановился. Ещё 100 статей и им п*здец
Ничего не обвалится
В любом случае увеличения предложения квартир из этого факта ждать не стоит, так что автор статьи лохда не
агенства недвижимости имеют бабло со сделок, сейчас они сами осозанали уже что на "надо успеть купить, пока цена не поднялась" уже не сыграть, и будут играть на "надо успеть продать, пока цена не упала"
а с учётом того, что МИАН МИЭЛЬ и прочие уроды берут сейчас со сделки что-то типа 1500 + % баксов, то они как раз наоборот будут подогревать продавцов - продавайте сейчас, потом не успеете
им выгоден шатающийся по ценам рынок, есть естественный стимул и у продавцов и у покупателей
Площадь этой однокомнатной квартиры — где-то 20-30 квм, стоимость больше 5 тысяч, причем в цену 500 сдаются только убитые хрущобы. Становится ясно, что это говёная заказуха от МИЭЛей.
однокомнатная квартира в районе метро "Юго-Западная" стоимостью 160 тысяч долларов, сданная в аренду за 500 долларов в месяц
Рост остановился, потому что сравнялся спрос и предложение, но не факт, что после этого предложение превысит спрос
в цену 500 сдаются только убитые хрущобы.Не только. Часто бывает так, что квартира сдана уже давно (года два-три назад) за 400-500, и пассивный хозяин за это время цену не повышал.
не факт, что после этого предложение превысит спросГоворят же о психологии продавцов: мол, если ща не продам, потом гораздо дешевле хата будет
Рост остановился, потому что сравнялся спрос и предложениеГениально. Нобелевка по экономике твоя
но не факт, что после этого предложение превысит спросЗаметная часть спроса - барыги. Спрос барыг существует только пока производная цены положительна
Ещё более заметная часть спроса - те, кто может позволить себе ждать. Если цены не растут, количество желающих ждать, а не покупать, увеличится многократно
Так это же единичные случаи, и с хапугами МИАН-МИЭЛЬ они уж точно никак не связаны
Тем более, что москвичи получают квартиры, приватизируя служебные нахаляву.
Тем более, что москвичи получают квартиры, приватизируя служебные нахаляву.
Заметная часть спроса - барыги. Спрос барыг существует только пока производная цены положительна
откуда такие данные?
Много людей покупают/продают для улучшения жилищных условий
читаю форумы на kdo.ru, там агенты пишут, что за последнюю неделю-две спрос резко вырос (причем это реальные покупатели с денежкой)
чую не будет обвала, который предрекают уже в который раз...
чую не будет обвала, который предрекают уже в который раз...
забыл добавить, что продавцы, как правило, согласны на торг, скидывая около десятки от цены предложения.
народ после праздников видно активизировался
Ясный пень, офисные обитатели получили годовые премии и 13-е зарплаты. Так что как поднялся спрос, так и опустится
Про цены на хаты все же скажу - нам вот предложили 1 к кв в хор. состоянии - ходила смотреть, 35 м, в панельном доме на м. Академическая за 120 кб. Совсем даже не 160, и не хрущовка. Так что фин поймешь, какие на самом деле цены. Есть и аналогичные предложения.
ты уверена, что это не обман
Что-то не верится в такую сказку
Что-то не верится в такую сказку
Академическая за 120 кб.[...] Есть и аналогичные предложения.в газете "из рук в руки" нет ни этой квартиры, ни "аналогичных предложений". Однушки на академической начинаются от 150 кб
смотрел выборки за 2007 г.
а ты тот же номер смотришь, на который она ссылается? и вообще, разве она из газеты объявление взяла?
я смотрел все номера за 2007 г =)
возможно, данное конкретное объявление взято не из "РУК", но как минимум "аналогичные предложения" должны там появиться!
возможно, данное конкретное объявление взято не из "РУК", но как минимум "аналогичные предложения" должны там появиться!
не всегда...ты вот не сталкивался с такой ситуацией, что есть скажем "среднерыночная цена" квартиры или аренды и вдруг через кого-то (или с агентом повезло) находишь себе предложение ниже этой самой "среднерыночной"?...мож ей просто повезло конечно...а про "аналогичные предложения" она увлеклась
ты вот не сталкивался с такой ситуацией, что есть скажем "среднерыночная цена" квартиры или аренды и вдруг через кого-то (или с агентом повезло) находишь себе предложение ниже этой самой "среднерыночной"?
Сталкивался, только потом оказывалось, что там какой-то подвох, типа указана только 50% стоимости или старое предложение
Обман так же может быть
а ты не сталкивался с такой ситуацией: =)
находишь вдруг какую-то квартиру, заметно ниже рынка, платишь деньги и остаешься без денег и квартиры =(
я сталкивался с тем, что (если не обман то ниже рынка может быть по следующим причинам:
указана не вся сумма (например, только первоначальный взнос покупка квартиры с отсрочкой заселения (читай - пока бабка не помрет)
находишь вдруг какую-то квартиру, заметно ниже рынка, платишь деньги и остаешься без денег и квартиры =(
я сталкивался с тем, что (если не обман то ниже рынка может быть по следующим причинам:
указана не вся сумма (например, только первоначальный взнос покупка квартиры с отсрочкой заселения (читай - пока бабка не помрет)
не...я имел в виду всякие "подфартило" и съем через третьих лиц (типа знакомые знакомых или коллег сдают квартиру)
давно не заглядывала. Эти предложения не из инета или газет, а через 10 знакомых, соседей и т.п. Я тоже сомневалась, но собственно проверить все ли чисто надо потратить много денег.
Аналогичный вариант был на метро Спортивная (соседи знакомых). Короче, надо пытаться искать через знакомых (иначе говоря искать самих людей, продающих что-то, а не их преставителей)... В том числе и землю. Примерно в 1,5 - 2 раза дешевле мы находили участки,
чем предлагают в инете. Беда токо, что денег все равно нет стоко...
Аналогичный вариант был на метро Спортивная (соседи знакомых). Короче, надо пытаться искать через знакомых (иначе говоря искать самих людей, продающих что-то, а не их преставителей)... В том числе и землю. Примерно в 1,5 - 2 раза дешевле мы находили участки,
чем предлагают в инете. Беда токо, что денег все равно нет стоко...
Примерно в 1,5 - 2 раза дешевле мы находили участки,если не секрет как искали?
чем предлагают в инете.
мы тут с женой тоже склоняемся к идее купить землю и построить дом.
Также были мысли купить землю и построить дом, но пришлось отказаться.
Земля в нормальных местах с развитой инфраструктурой, сама по себе, не сильно дешёвая.
В Домодедово 25км от МКАД - 3000$ за сотку и средний участок под дом с маленьким садом - 25 соток,
то есть 75000$
Если строить самому, то уйдёт около 5 лет, арендная плата за годы тоже выльется в значимую сумму.
600$ умножим на 60 месяцев, будет 36000$.
Если нанимать строительную бригаду, пусть даже из очень далёкой глубинки, - ещё дороже.
Материалы и оборудование для дома, минимум 150 000$.
Учитывая, что подведение газа, стоит 6000$ (Это только врезаться в центральную магистраль в 20м от дома отстегнуть разным инстанциям, чтобы приняли дом - ещё 3000$, вряд ли получится уложиться в меньшую сумму.
При том, что новые трёшки в Домодедово стоят около 200 000$.
Земля в нормальных местах с развитой инфраструктурой, сама по себе, не сильно дешёвая.
В Домодедово 25км от МКАД - 3000$ за сотку и средний участок под дом с маленьким садом - 25 соток,
то есть 75000$
Если строить самому, то уйдёт около 5 лет, арендная плата за годы тоже выльется в значимую сумму.
600$ умножим на 60 месяцев, будет 36000$.
Если нанимать строительную бригаду, пусть даже из очень далёкой глубинки, - ещё дороже.
Материалы и оборудование для дома, минимум 150 000$.
Учитывая, что подведение газа, стоит 6000$ (Это только врезаться в центральную магистраль в 20м от дома отстегнуть разным инстанциям, чтобы приняли дом - ещё 3000$, вряд ли получится уложиться в меньшую сумму.
При том, что новые трёшки в Домодедово стоят около 200 000$.
это почему самому 5 лет строить?
у моих роителей (строили сами + один наемный рабочий) ушло меньше года на строительство и первоночальную отделку (что бы можно было жить потом по ходу доделывали плинтуса и проч изыски
а дом у них очень большой
у моих роителей (строили сами + один наемный рабочий) ушло меньше года на строительство и первоночальную отделку (что бы можно было жить потом по ходу доделывали плинтуса и проч изыски
а дом у них очень большой
Точна.
Хороший дом двухэтажный можно построить за лето + осенью и зимой - внутренняя отделка, отопление, коммуникации. Конечно, этот дом будет не из кирпича красного, а из пеноблоков, обитый сайдингом. Чтоб такое сделать, достаточно двух человек 5-6 дней в неделю.
Откуда цифры в 150.000 на стройматериалы - хрен поймешь, наверное, замок строят.
Хороший дом двухэтажный можно построить за лето + осенью и зимой - внутренняя отделка, отопление, коммуникации. Конечно, этот дом будет не из кирпича красного, а из пеноблоков, обитый сайдингом. Чтоб такое сделать, достаточно двух человек 5-6 дней в неделю.
Откуда цифры в 150.000 на стройматериалы - хрен поймешь, наверное, замок строят.
МЫ ИСКАЛИ путем объезда на машине деревень в том районе, где нам нравится и спрашивали у народа. Например под Кубинкой народ свою землю фирмачам по 600 баксов за сотку продавал, а фирмачи нам тут же за 2,2. Так что есть где искать.
Дом мы думали типо зодчего поставить, деревянный, они зимние, красивые и не дорогие, в пределах 20 кб вполне супер дом получится. Почему лучше смотреть со старыми домами участки - понятно, там уже подведено все, соглсовано и прочее, а дом обычно впридачу к земле бесплатно идет... Весной думаю снова активизироваться.
Дом мы думали типо зодчего поставить, деревянный, они зимние, красивые и не дорогие, в пределах 20 кб вполне супер дом получится. Почему лучше смотреть со старыми домами участки - понятно, там уже подведено все, соглсовано и прочее, а дом обычно впридачу к земле бесплатно идет... Весной думаю снова активизироваться.
что такое сайдингон не знаю, у наш керпечем обложен
делалось примерно так. ранней весной подвели воду (на участке помоему вообще ничего не было потом яма+фундамент, лето - возведение стен, начало осени крыша
к сожалению не помню, когда делали газ, проводили воду в дом, свет. видимо это произошло очень быстро
делалось примерно так. ранней весной подвели воду (на участке помоему вообще ничего не было потом яма+фундамент, лето - возведение стен, начало осени крыша
к сожалению не помню, когда делали газ, проводили воду в дом, свет. видимо это произошло очень быстро
Весной цены вверх поедут. Искать нужно сейчас.
ИМХО - основные критерии выбора - коммуникации, транспортная доступность (типа если машина сломается, чтобы совсем не застрять). Поездил немного летом на электричке - ничего приличного не нашел. Сейчас мониторю ИРР, но пока также ничего хорошего не встретил.
ИМХО - основные критерии выбора - коммуникации, транспортная доступность (типа если машина сломается, чтобы совсем не застрять). Поездил немного летом на электричке - ничего приличного не нашел. Сейчас мониторю ИРР, но пока также ничего хорошего не встретил.
Кирпичем дольше обкладывать.
Строительных технологий - сейчас бери не хочу.
У того же Гипс Кнауфа - есть блоки, как лего собираются.
Сам пробовал В их демо-домике было вполне нормально.
Вопрос, опять же повторюсь, не в самом домике - это самое простое, а в участке и коммуникациях.
Строительных технологий - сейчас бери не хочу.
У того же Гипс Кнауфа - есть блоки, как лего собираются.
Сам пробовал
В их демо-домике было вполне нормально. Вопрос, опять же повторюсь, не в самом домике - это самое простое, а в участке и коммуникациях.
мамин брат строитель
он научил отца и мужа сетсры как обкладывать быстро и красиво
у них ушло не оч много времени
свет, газ и тд главное что бы были проведены к улице. подводить к своему участку не долго (так и так делают соответсвующие службы). а если их нет вообще на улице...то лучше сразу забить на такой вариант
он научил отца и мужа сетсры как обкладывать быстро и красиво
у них ушло не оч много времени свет, газ и тд главное что бы были проведены к улице. подводить к своему участку не долго (так и так делают соответсвующие службы). а если их нет вообще на улице...то лучше сразу забить на такой вариант
Не так все просто.
У меня у друга газопровод на улице оказался частным и за подключение с него сняли порядка 10Куе, а чтобы подключиться к местому свету, он полгода тряс местных электриков. С водой повезло - скважина. Канализация - собственная, по их улице просто не доходит. Жить можно, но не сказать, что очень удобно.
У меня у друга газопровод на улице оказался частным и за подключение с него сняли порядка 10Куе, а чтобы подключиться к местому свету, он полгода тряс местных электриков. С водой повезло - скважина. Канализация - собственная, по их улице просто не доходит. Жить можно, но не сказать, что очень удобно.
ну накуй такую жизнь
маза где-нибудь в тёплом месте на берегу океана купить землю и на ней дом построить
но это как-нибудь ближе к пенсии
но это как-нибудь ближе к пенсии
ГЗ становится все менее комфортным местом обитания. По любому нужно думать что дальше.
Решение снимать квартиру поближе к работе самое простое, но не факт, что правильное.
Если заводить семью, то дом полюбому рулит. Я как-то раз был в гостях у семейной пары с маленьким ребенком в однушке. Вкратце: такую жизнь накукуй тоже А если детей планируется больше одного - то накукуй однозначно
Решение снимать квартиру поближе к работе самое простое, но не факт, что правильное.
Если заводить семью, то дом полюбому рулит. Я как-то раз был в гостях у семейной пары с маленьким ребенком в однушке. Вкратце: такую жизнь накукуй тоже
А если детей планируется больше одного - то накукуй однозначно Зачем? За 100к есть готовые дома на Кипре - посмотри сам предложения в инете.
да, жить в своем доме вразы лучше, что говорить
но ездить каждый раз по н часов на работу тож отстойно
но ездить каждый раз по н часов на работу тож отстойно
с ребенком надо двушку снимать
Они в ипотеку ввязались - хватило только на однушку
Зачем? За 100к есть готовые дома на Кипре - посмотри сам предложения в инете.это ты уже о пенсии заботишься?
сколько дней в году ты на кипре жить будешь?
сколько денег тебе будет стоить содержание этого дома?
сколько денег он может приносить?
радуют меня такие понты - не хватило денег на однушку в москве, вынужден был купить виллу на лазурном берегу
Зачем? За 100к есть готовые дома на Кипре - посмотри сам предложения в инете.ну и?
во-первых 100к - это совсем не на берегу,
во-вторых океана на Кипре нет,
в-третьих если на Кипре весь год проводить, то нужно минимум два дома: один на берегу, второй в где-нибудь центре , в горах (чтоб там летом от жары прятаться)
Это я к тому, что строить что-то за бугром - не маза, дешевле покупать готовые дома. (Где-то встречал рассчет).
Я пока на Кипр не собираюсь, хотя знаю нескольких человек, которые там живут по полгода
Я пока на Кипр не собираюсь, хотя знаю нескольких человек, которые там живут по полгода
Это я к тому, что строить что-то за бугром - не маза, дешевле покупать готовые дома. (Где-то встречал рассчет).не маза - это если только на цену смотреть
а смотрят обычно ещё на кучу других факторов
>>ранней весной подвели воду (на участке помоему вообще ничего не было потом яма+фундамент, лето - возведение стен,
сообщишь когда дом трещинами пойдет?
фундамент год должен отлежаться, если это не конура 3х2
у нас на даче у особо умного соседа так было, сейчас дом украшен перетяжечкой
Строить нормальный дом года 2-3, а про "загод" заливайте где-нибудь исчо. Конечно можно и в собачей будке жить, но это кому как нравиться Только возведение коробки, фундамента и крыши займет полтора года + внутренняя отделка + подвод коммуникации (кто делал в подмосоковье тот поймет насколько это быстрый, а самое главное дешевый процесс )
сообщишь когда дом трещинами пойдет?
фундамент год должен отлежаться, если это не конура 3х2
у нас на даче у особо умного соседа так было, сейчас дом украшен перетяжечкой
Строить нормальный дом года 2-3, а про "загод" заливайте где-нибудь исчо. Конечно можно и в собачей будке жить, но это кому как нравиться
Только возведение коробки, фундамента и крыши займет полтора года + внутренняя отделка + подвод коммуникации (кто делал в подмосоковье тот поймет насколько это быстрый, а самое главное дешевый процесс )фундамент год должен отлежатьсямега-строители на форум.локал?
Наверное из-за этого многие дома не достраиваются - дают фундаменту год отлежаться, а потом просто забывают про него
>Только возведение коробки, фундамента и крыши займет >полтора года + внутренняя отделка + подвод коммуникации
Крыша металло-черепица кроется за неделю-две максимум. Фундамент делается за неделю максимум. Коробка (пеноблоки) возводится за пару месяцев максимум.
Начинка для отопления внутри дома (трубы+батареи) делается за неделю. Канализация - от нескольких дней до недели.
Скважина для забора воды - день, водопровод в доме - неделя.
Вопрос времени - подводка к дому газа, электросетей, завоз материалов.
Крыша металло-черепица кроется за неделю-две максимум. Фундамент делается за неделю максимум. Коробка (пеноблоки) возводится за пару месяцев максимум.
Начинка для отопления внутри дома (трубы+батареи) делается за неделю. Канализация - от нескольких дней до недели.
Скважина для забора воды - день, водопровод в доме - неделя.
Вопрос времени - подводка к дому газа, электросетей, завоз материалов.
ну он уже 4 года стоит, пока нормана все
мб для тебя друхэтажный дом и канура, хз...масштаб у всех разный
а я точно знаю, что сделали меньше чем за год, тк начали весной, а зимой уже там жили (тк квартиру продали)
мб для тебя друхэтажный дом и канура, хз...масштаб у всех разный
а я точно знаю, что сделали меньше чем за год, тк начали весной, а зимой уже там жили (тк квартиру продали)
практический опыт (написал же)
на самом деле смотреть на почву надо
на самом деле смотреть на почву надо
дом двух этажный первый этаж 1х1 м, второй 0,5х0,5 м
если хочешь указать размер дома пиши его площадь
у всех свои понятия что такое намально
если хочешь указать размер дома пиши его площадь
у всех свои понятия что такое намально
Не можешь купить квартиру, не можешь построить дом.
Купи просто землю. Интересно, а на участке можно прописаться?
Купи просто землю. Интересно, а на участке можно прописаться?
и это силами двух человек?
я работал в отоплении немножко (котлы висман и разводка по дому)
три чела (профессионалы с инструментом коттедж 500 м2 где-то с месяц окучивали)
Скважину не только пробить надо (я так понимаю ты собираешься пригнать машину, пробурить, поставить туда трубы но еще и облагородить - по мелочи поболее чем 1 день набежит.
День или больше только чела нужного найти у тебя уйдет.
Если денех много - то конечно можно и за 3 дня готовый дом купить, а вот если хочеться секономить, то времени дохрена уходит.
Кстати не хотел бы в твоем доме жить
я работал в отоплении немножко (котлы висман и разводка по дому)
три чела (профессионалы с инструментом коттедж 500 м2 где-то с месяц окучивали)
Скважину не только пробить надо (я так понимаю ты собираешься пригнать машину, пробурить, поставить туда трубы но еще и облагородить - по мелочи поболее чем 1 день набежит.
День или больше только чела нужного найти у тебя уйдет.
Если денех много - то конечно можно и за 3 дня готовый дом купить, а вот если хочеться секономить, то времени дохрена уходит.
Кстати не хотел бы в твоем доме жить
вроде нет, дом должен стоять
нет, нужно зденее и домовая книжка
А как вариант, купить сруб в деревне и перевезти.
Да ладно вам,я за 650 снимаю 2х, вполне приличная хата.
И когда ты её снял? В феврале 2007 года? 
Тут вообще-то о нынешних ценах говорят... вот кто-то, мб, уже десять лет живёт в пентхаусе на тверской за 100 баксов - знакомые десять лет назад сдать решили и всё никак цены не поднимут.
Тут вообще-то о нынешних ценах говорят... вот кто-то, мб, уже десять лет живёт в пентхаусе на тверской за 100 баксов - знакомые десять лет назад сдать решили и всё никак цены не поднимут.
Народ давно хотел написать, так как эти темы уже давно поднимались.
Опишу вам ситуацию со стороны девелоперов, т.к. сам работаю в стоит.инвест компании,
и отвечаю за несколько проектов в недвижимости.
Цены в ближайшее время стопудово никуда падать не будут. Маркетинговые агенства и
риэлтерские агенства пишут, что мол рынок перегрет и т.п., поэтому скоро все пойдет вниз.
Так вот: да рынок перегрет, пойдут ли цены вниз - нет.
Причин несколько (не буду писать все, так как не стоит их разглашать):
1. С введением новых законов правительством москвы рентабельность бизнеса для девелоперов и ставка капитализации девелоперских проектов постоянно снижается. Сейчас она уже 8%, а 2 года назад была 14%.
2. Закон о продаже доли жилья москвичам поставил девелоперов в оооочень жесткие условия. Плюс к этому появятся спекулянты на вторичном рынке.
2. Если начнет падать спрос на жилье (а он пока и не думал падать то его искусственно "разогреют". Он и сейчас во многом искусственно подстегивается 2мя факторами, и ими же будет подстегиваться:
В девелоперском бизнесе самой затратной частью проекта является совсем не строительство, а оформление всех необходимых бумаг. Не буду вам рассказывать о порядках корупции во власти, скажу лишь, что чиновники уже давно получают взятки квартирами(это удобно всем и девелоперам и чиновникам. Для одних не надо тратить сразу оборотные средства, а для вторых - они не просто получают деньги, а сразу получают прибыльные активы и продавать они их пока не собираются. Во-вторых, девелоперы, и компании, реализующие квартиры (это вам ни Миан, ни Миэль с дон строем в анал.отчетах не напишут) продают не все квартиры, и часть используют, как вложения. Кроме того квартиры продаются не очень быстро, а их постепенно выбрасывают на рынок, что уменьшая предложение подстегивает цены.
Я вам описал лишь небольшую часть рычагов и причин, почему рынок жилья не обвалится в ближайшее время точно. Да и вообще вряд ли обвалится. Все обзоры риэлт.компаний и отчет Росгосстраха построены на офиц. данных, и не учитывают огромного айсберга под этими данными.
Опишу вам ситуацию со стороны девелоперов, т.к. сам работаю в стоит.инвест компании,
и отвечаю за несколько проектов в недвижимости.
Цены в ближайшее время стопудово никуда падать не будут. Маркетинговые агенства и
риэлтерские агенства пишут, что мол рынок перегрет и т.п., поэтому скоро все пойдет вниз.
Так вот: да рынок перегрет, пойдут ли цены вниз - нет.
Причин несколько (не буду писать все, так как не стоит их разглашать):
1. С введением новых законов правительством москвы рентабельность бизнеса для девелоперов и ставка капитализации девелоперских проектов постоянно снижается. Сейчас она уже 8%, а 2 года назад была 14%.
2. Закон о продаже доли жилья москвичам поставил девелоперов в оооочень жесткие условия. Плюс к этому появятся спекулянты на вторичном рынке.
2. Если начнет падать спрос на жилье (а он пока и не думал падать то его искусственно "разогреют". Он и сейчас во многом искусственно подстегивается 2мя факторами, и ими же будет подстегиваться:
В девелоперском бизнесе самой затратной частью проекта является совсем не строительство, а оформление всех необходимых бумаг. Не буду вам рассказывать о порядках корупции во власти, скажу лишь, что чиновники уже давно получают взятки квартирами(это удобно всем и девелоперам и чиновникам. Для одних не надо тратить сразу оборотные средства, а для вторых - они не просто получают деньги, а сразу получают прибыльные активы и продавать они их пока не собираются. Во-вторых, девелоперы, и компании, реализующие квартиры (это вам ни Миан, ни Миэль с дон строем в анал.отчетах не напишут) продают не все квартиры, и часть используют, как вложения. Кроме того квартиры продаются не очень быстро, а их постепенно выбрасывают на рынок, что уменьшая предложение подстегивает цены.
Я вам описал лишь небольшую часть рычагов и причин, почему рынок жилья не обвалится в ближайшее время точно. Да и вообще вряд ли обвалится. Все обзоры риэлт.компаний и отчет Росгосстраха построены на офиц. данных, и не учитывают огромного айсберга под этими данными.
Серег, там цены указаны не в столице. Можешь посмотреть на стоимость жилья в Париже и Лондоне.
приведи расценки
Серьёзного и внушительного снижения цен можно ожидать только после внедрения рыночной оплаты комунальных услуг ( прежде всего отопления) и повышения налога на недвижимость.
Скорее после упрощения выдачи разрешения на строительство, допуска на московский рынок других строительных фирми увеличения объемов самого строительства.
Рынок жилья обрушится уже летом!
----
Предлагаю 1-го сентября собраться и злобно посмеятся над автором треда.
----
Предлагаю 1-го сентября собраться и злобно посмеятся над автором треда.
1-й нах!
p.s. Лично я не жажду обрушения
сам ввязался в ипотеку, обидно будет если вниз пойдет А тебе теперь ни пох ли на обрушение? При чем тут ипотека-то?
Вообще-то пох, но не очень приятно, чт ои так переплачиваешь т.к. по ипотеке, а еще и дорого переплачиваешь т.к. обрушение
Хорошо что бакс падает, это хоть радует
Хорошо что бакс падает, это хоть радует
Похожие темы:
Оставить комментарий
stm7929259
очередной боян для дискусии
http://www.gzt.ru/home/2006/09/26/210016.html
Рынок жилья может обвалиться уже следующим летом
За последние полгода цены на столичную недвижимость выросли на 65%, достигнув небывалой отметки 4 тысячи долларов за кв. м. В настоящее время ситуация меняется: рост цен замедлился, предложение наконец превысило спрос, а участники рынка активно убеждают общественность в его стабилизации. По их мнению, стоимость жилья будет расти, но темпами ненамного превышающими инфляцию.
Правда, это мнение разделяют не все. Разговоры об искусственно завышенных на волне ажиотажного спроса ценах ведутся довольно давно, а теперь многие финансовые аналитики всерьез прогнозируют возможный обвал цен на жилье в Москве, проводя аналогию с ситуацией, сложившейся на японском рынке недвижимости в 1991 году.
Длительное время основным аргументом участников рынка недвижимости, убеждавших общественность в неизбежности дальнейшего роста цен, был довод о недостатке предложения на рынке московского жилья. Однако сегодня ситуация меняется.
По данным консалтинговой компании Russian Research Group (RRG за последние две недели объем предложения на столичном рынке недвижимости существенно вырос. "Только за период с 14 по 20 сентября недельный объем предложения превысил августовский показатель на 30% и составил 18 510 квартир", - говорит гендиректор RRG Денис Колокольников.
Сходные данные - у аналитиков центра бюро недвижимости «Агент 002»: в сентябре число продавцов квартир вдвое превысило число их покупателей. "Это только начало, - уверена директор по маркетингу этого риелторского агентства Ольга Побединская. - Ведь в Москве проживают более 1,5 млн. семей с совокупным месячным доходом 2 тысячи долларов и ниже, и они не в состоянии приобрести собственное жилье даже с использованием ипотечного кредита". По мнению эксперта, за минувший ажиотажный год покупатель попросту исчерпал свои ресурсы и до конца 2006 года можно ожидать увеличения предложения как минимум на 10-15%.
Состояние перепроданности
В связи с бешеной доходностью рынка жилья возросло количество инвестиционных покупок, доля которых сегодня, по словам управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, составляет порядка 20% в элитном сегменте и около 30% в сегменте «эконом». "В прошлом году доля инвестиционных квартир составляла порядка 15%", - напоминает Ковалев.
Для большинства россиян инвестиции в недвижимость - наиболее естественное вложение средств. Однако инвестиционная привлекательность жилой недвижимости из-за того же роста цен постоянно уменьшается. По подсчетам замдиректора управления аренды компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Марии Жуковой, однокомнатная квартира в районе метро "Юго-Западная" стоимостью 160 тысяч долларов, сданная в аренду за 500 долларов в месяц, окупится в течение 27 лет, а "двушка" у метро "Планерная" стоимостью 369 тысяч долларов, сдаваемая за 700 долларов в месяц, - в течение 45 лет. Бизнесом это назвать довольно трудно.
Расчет хозяев квартир на дальнейший рост цен тоже иллюзорен. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", даже с учетом роста стоимости аренды квартир эффективность вложений в жилую недвижимость уже в августе была на 0,1% меньше средней доходности банковского депозита, которая, в свою очередь, проигрывала инфляции. В текущем месяце этот разрыв увеличился до 0,3%.
Между тем, по данным компании "Новая площадь", в 2003-2005 годах доходность сдачи квартир в аренду составляла в среднем 7-9%, в некоторых случаях превышала 10%, а срок окупаемости квартиры составлял 7-14 лет. Так что стремление владельцев инвестиционного жилья в Москве продать его и вложить средства куда-то еще объяснимо.
Похоже, морально готовы к снижению цен и многие застройщики. По крайней мере, ресурс для такого снижения у них есть: по словам руководителя группы маркетинга и экономики ООО «Велес Капитал Девелопмент» Романа Большакова, себестоимость строительства жилья с учетом всех обременений в классе "эконом" составляет 1,2-1,3 тысячи долларов за кв. м, а в бизнес-классе - до 1,8 тысячи долларов.
Но не нужно быть аналитиком, чтобы понять: сейчас даже небольшое снижение цен может обрушить рынок. Сложилась ситуация, которую на фондовом рынке называют состоянием перекупленности: все сознают, что цены в любой момент могут пойти вниз, но каждый надеется "успеть в последний вагон".
Почти харакири
По мнению председателя экспертного совета компании "Финам" Сергея Хестанова, ситуация на московском рынке недвижимости напоминает ту, которая сложилась в Японии в 1991 году. "В 1990 году цены там поднялись в два раза, что подхлестнуло потребителей, в частности людей, которые еще раздумывали, покупать или не покупать", - рассказывает эксперт. В этот период активизировались банки, запустившие множество ипотечных программ, в том числе с минимальным первоначальным взносом. В результате кредиты, казалось бы, стали доступны самым широким слоям населения, что, в свою очередь, подхлестнуло рост цен на жилье.
"Но никакой рынок не может расти до бесконечности: после подъема обязательно наступит спад", - продолжает Хестанов. По его словам, когда в Японии снизились темпы роста экономики и уровень доходов населения, многие потребители уже не могли выплачивать взносы по кредитам. "Банки стали изымать квартиры у неплательщиков и выставлять их на продажу. Вдобавок люди начали избавляться от инвестиционных квартир, что в совокупности привело к снижению цен", - говорит эксперт. В тяжелом положении оказались не только граждане, но и банки, кредитовавшие клиентов под залог недвижимости: многие из них были близки к разорению.
"Трудно представить, чем все это могло бы закончиться, если бы не вмешался Центробанк Японии, который снизил ставку рефинансирования до 0,15% в год при реальной инфляции 2% годовых, - продолжает Хестанов. - Беспрецедентный случай - никогда и нигде в мире такого не было».
В итоге, по словам Хестанова, банковский сектор Японии, пережив несколько слияний, выжил, а строительную индустрию и рынок недвижимости поразил кризис: "Цены снова упали вдвое, сильно снизились объемы строительства и серьезно уменьшился потребительский спрос. А для западных компаний, у которых норма прибыли невелика, снижение цен в два раза - катастрофа". Чтобы полностью восстановиться, строительному рынку Страны восходящего солнца понадобилось 15 лет.
В России у застройщиков есть запас прочности: как уже отмечалось, себестоимость жилья в среднем вдвое ниже нынешних московских цен на квартиры. Однако не стоит забывать, что строительная отрасль подвержена общим тенденциям: темпы роста цен на стройматериалы тоже увеличиваются. Растут и административные издержки: как признают в кулуарах сами застройщики, "цена вопроса" при оформлении разрешительной документации на участок за последние годы повысилась в разы. И если стройиндустрия под угрозой снижения спроса еще может притормозить повышение стоимости своей продукции, надеяться на уменьшение чиновничьих аппетитов не приходится.
Еще печальнее дело обстоит с населением и банками. Банковский сектор в стране пока не окреп, и ставка национального Центробанка не столь влиятельна, как в Японии или США. При развитии событий по неблагоприятному сценарию банкам придется поступать в соответствии с принципом "спасение утопающих - дело рук самих утопающих". Вряд ли покупателям квартир, не справившимся с ипотечными платежами, кто-то пойдет навстречу.
Час икс
По мнению Сергея Хестанова, нынешний рост недвижимости в России обусловлен прежде всего притоком в страну нефтедолларов, и в случае падения цен на энергоносители весьма вероятно повторение японского сценария.
Насколько вероятно такое падение? «Прогнозировать трудно, но бурный рост цен на нефть прекратился - по крайней мере на некоторое время», - рассуждает аналитик. Более того, в сентябре цены на нефть упали более чем на 20% по сравнению с июльским пиковым уровнем. Хотя в дальнейшем большинство аналитиков не ожидают столь же стремительного падения нефтяных цен (в частности, из-за заявления ОПЕК о возможном снижении квот на добычу нефти прежних прогнозов об их росте до 85-100 долларов за баррель к концу года тоже не слышно. Наиболее распространенное мнение заключается в том, что цены на нефть в этот период будут колебаться в диапазоне 50-65 долларов за баррель и, возможно, плавно снизятся в будущем году.
Зато нефтяные компании вынуждены будут платить экспортные пошлины, рассчитанные исходя из пиковых цен. Нефтяники, по своему обыкновению, уверяют, что предвидели подобное развитие событий, но нетрудно догадаться, что приток нефтедолларов на рынок как минимум не увеличится.
Еще одна возможная причина снижения роста цен - предстоящие весной 2008 года выборы президента России. Недвижимость - один из самых уязвимых видов активов, ее нельзя спрятать, вывезти за границу, защитить от действий государства, она на виду. "В преддверии выборов многие финансовые структуры, скорее всего, предпочтут избавиться хотя бы от части подобных активов, - объясняет Хестанов. - По крайней мере, перед прошлыми выборами такая тенденция просматривалась». Еще определеннее склонятся к продаже принадлежащей им недвижимости чиновники и политики, не уверенные в продолжении своей карьеры после 2008 года. И чем более непредсказуемым будет результат выборов, тем активнее пойдут продажи.
Суммируя сказанное, попытаемся вычислить самое вероятное время начала спада на рынке недвижимости. В следующем году приток нефтедолларов как минимум не будет расти прежними темпами. Осенью 2007 года нас ожидают выборы в Госдуму, а весной 2008-го - президентские выборы. Как правило, летом на рынке недвижимости наблюдается сезонный спад, а значит, можно прогнозировать, что именно лето 2007 года станет определяющим для динамики цен на жилье.