Будет ли обвал цен на рынке недвижимости?

sbushuev

Будет ли обвал цен на рынке недвижимости?
какие предпосылки вы для этого видите?
Ваше мнения….высказывайтесь….не стесняйтесь…
Цены на квартиры в Москве какие-то вообще улётные…вот тут рассказ одного чела,
работающем на этом рынке…мне показался интересным – для ознакомления запосщу:
Сейчас на рынке много разных обзоров по недвижимости. Я не буду их пересказывать и комментировать. Расскажу лучше о некоторых особенностях работы строительной компании, а выводы делайте сами.
Выступая в этом году на собрании посвящённом дню строителя Лужков говорил, что в
стройкомплексе города занято около миллиона человек.
Если пробежать по всем стройкам и ДСК больше 100тыс. не набирается, но Большая кепка не врёт. Просто остальные - это те кто кормится вокруг стройки, тогда всё сходится.
Когда я начинал работать, ещё можно было различить чиновников, заказчиков инвесторов, строителей и риэлторов. На рынке места всем хватало, приезжали работать турки, югославы, хохлы... Потом начался БУМ и все начали считать чужие деньги и играть в чужие игры.
Чиновники начали подгребать компании под себя, риэлторы строить и т.д. Сейчас отличить кто есть Ху довольно сложно.
Раньше СК (строительная компания) находила деньги, строила, сдавала объект, расчитывалась со всеми, делила прибыль и искала новый. Город брал свою долю, по нынешним меркам весьма умеренную, риэлторы продавали.
Когда цены пошли вверх, строители начали часть квартир придерживать. Что бы со всеми рассчитаться, начиналась новая стройка и квартиры там начинали продавать ещё до завершения строительства, все раньше и раньше.
За участки под строительство началась торговля с городом, кто больше даст квартир и отката. Сейчас туда часто уходит больше половины . Налоги, инспекции, пожарники и т.д. это туда не входит.
Почти во всех выступлениях, рост цен объясняют подорожанием материалов, энергии и т.д. Но при этом не говорят, что из 2000 за метр в монолитке, до строителей доходит не более 600 . При этом все последние годы из стоимости квартиры потихоньку исключали самые трудоёмкие работы. Сперва ушла отделка, потом электрика и слаботочка, от сантехники одни трубы.
Зато в квартире стало больше чистого "Воздуха". Раньше однушка была 36кв.м. сейчас есть и 70, Платят не за штуки, а за метры. А лишний щит под опалубку поставить 3 часа делов.
Отдельная песня - кто строит. После того как самые трудоемкие операции отпадали, стали уходить самые толковые мужики. Потом видя как можно заработать на отделке или коттеджах, потянулись остальные. Югов давно не видел, турок, на украину уже наши бригады на лето ездили и ещё собираются. Посмотрите кто строит "Элитное жильё" ЭЛИТА - Экземпляр Летнего Интернационально Таджикского Аврала.
Пока цены быстро росли пирамидка расширялась . Отдавая всё больше за право поучаствовать, СК продавала на корню 2 котлована ещё до согласования всех документов.
Вырученные деньги шли в откат и на затыкание дыр на старых объектах. Квартиры продолжили придерживать, т.к. проценты за кредит были меньше чем рост цен.
Еще одна особенность. Банк даёт кредит под конкретный объект, покупатели тоже так думают, а бухгалтерия кладёт всё в один котёл и оплачивает текущие счета! Банки уже начали понимать, что старые кредиты гасят новыми и начали осторожничать.
Риэлторы тоже не растерялись. Мало им было драть %% с двух сторон, они решили проехаться по тренду и стали брать на плечи. На кредитные деньги выкупались целые секции. Начали открывать отделения на каждом углу. Сейчас пока до булочной дойдёшь можно три конторы встретить. И в каждой сотрудники, охрана, рыбки в аквариуме и всех кормить надо.
Если начать в бухгалтерии говорить о спросе, на тебя посмотрят как на придурка. У них есть расценки и коэфициенты к ним. Как туда откаты спрятать знают все, а ограничения по спросу - пока не проходили, ещё уроков не было. 98 год не в счет, там в рублях считают.
Во всех обзорах и заявлениях, как заклинанье - рост цен будет продолжатся с темпом 1 -2 % в месяц. Даже если сам выступающий в это не верит. Этот темп позволяет многим просто выжить. Иначе кредиты не вернуть и прочие долги. Рынок встал. Продажи упали более чем в 2 раза. То что проходит по обзорам, корректнее назвать обменом. Практически ушел инвестиционный спрос, а это почти 40%. И $ уже не падает.
Крупные компании могут показывать в базе 2 квартиры в жилом комплексе на продажу. Но если позвонят 5 чел. им не откажут и из базы не уберут. А что такое скрытые ордера и зачем? все знают. В любой газете есть объявления о покупке с привлекательными ценами. Попробуйте им продать.
Ситуации мне рисуется так (чсто ИМХО) На продаже 50 тыс.квартир и + около 20 тыс. скрытых. Порядка 30% от этого взято на плечи. Это больше среднегодового объема продаж, без учёта вторички. Спрос по текущим 2-4 тыс в месяц.
Выходов видится три. 1) фантастический - резко сократить долю города и другие виды откатов. Выставлять на конкурс проекты со всеми согласованиями. Критерий отбора - срок окончания. 2) Под видом заботы о населении сгрузить долги на потребителя. Ипотека по таким ставкам это кабала на всю жизнь.3) То что тихо делается. Путем различных выдумок выдавить неаффилированные с властью СК с рынка, сократить предложение и дать выжить своим.

xxxmayorxxx

Бля, раз в месяц такой тред обязательно появляется.
При том, что подавляющее число усеров форума в руках больше десяти штук бачей не держали.

Oskar-boec

А так проще рассуждать о крупном бизнесе:) Про жизнь и бизнес Абрамовича и Дерипаски тоже раз в месяц идут спекуляции:)

mmm3mmm

Мне лично придется столкнуться с покупкой квартиры. И как потенциальному покупателю нужно будет четко определять: изменится ситуация, упадут цены или нет?
Представь, что я знаю. Если я покупаю квартиру сейчас через ипотеку, фактически я плачу утроенную её реальную стоимость и это не считая процентов. Я вынужден буду гигантское количество времени выплачивать завышенную стоимость.
А теперь представим, что через год после того как я взял деньги в кредит, происходит обвал цен. Оказывается, что практически за те же деньги я мог бы купить не однокомнотную квартиру на окраине, а двухкомнатную в нормальном районе.
Насколько важным окажется знание рынка в такой ситуации? Весьма! И количество тредов лишь подтверждает актуальность данной проблемы.

xxxmayorxxx

Я лишь хотел сказать, что число тех форумчан, кому реально в ближайшие лет 5 возможно будет купить квартиру, плохо соотносится с количеством тредов и постов по этой тематике.

mmm3mmm

Но число людей, которые в ближайшие 5 лет будут реально влиять на политику России и других стран меньше еще в большей степени. Тем не менее обсуждения идут в полную силу.

sever576

видишь ли, от покупки машины можно воздержаться, а без жилья ты обойтись не сумеешь

sbushuev

Бля, раз в месяц такой тред обязательно появляется
Это тред больше для ознакомления…
и явно не для тебя Динамо…
И давай договоримся – плиз, динамь все мои посты по возможности в дальнейшем,
со своей стороны гарантирую аналогичную взаимность
При том, что подавляющее число усеров форума в руках больше десяти штук бачей не держали
ну у них это всё впереди...

xxxmayorxxx

Лана, хуле, просьба красивой женщины закон!

mmm3mmm

Статья интересная. Но тенденции к падению цен я реально не вижу. Стройки разворачиваются с бешенной скоростью. Вторичное жилье на снижение цен идти не собирается.
То есть предпосылок как бы нет. Есть только возможность инициативы сверху.

elku

А отсутствие платежеспособного спроса - не предпосылка?

sergei1207

\\А отсутствие платежеспособного спроса - не предпосылка?
это у тебя отстутствует платежеспособный спрос. но есть ряд людей из регионов и ближнего зарубежья вполне платежеспособных

mmm3mmm

Пока недвижимость является средством хранения денег, спрос не будет являться единственным управляющим фактором.

sbushuev

Статья интересная.
Это не статья, это просто один чел в ленте базар завел…
Ну есть и др.мнения,типа:
...Народ, забудьте про падеж в недвижимости. Пока нефть и металлы в цене, пока большая часть их добывающие и продающие компании частные, недвижимость будет расти...
Вторичное жилье на снижение цен идти не собирается.
Вторичка - иногда такая убитая по таким ценам идёт...не стоит она столько реально...
Но тенденции к падению цен я реально не вижу.
Не будем забывать,что "деревья не растут до небес". Когда рост закончится - тогда держать средства в недвижимости будет не выгодно...весь вопрос когда это случится...

sever576

ты думаешь цены на нефть вечно такими высокими будут? 10 лет назад цена опускалась до 15-20 у.е.

sbushuev

маловероятно что они туда опустятся снова
я не вижу пока никаких серьёзных предпосылок для этого...
а ты?

sever576

вижу
есть такая штука как циклические колебания, экономисты поймут

zuzaka

а я вот не вижу. Циклические колебания просто так не бывают. Уж во всяком случае, резкие. Всегда еть флуктуации, и всегда есть демпфер.

sever576

Экономикс читал же наверное? циклы разные есть, у недвижимости свои
опять же стагнация не бывает вечной, либо происходит рост либо снижение цен.Осталось только увидеть, это вершина кривой или нет

ivan1111

ты не туда циклические колебания записал.
нельзя их к ценам на жильё примерять? ты какие циклы имел хоть в виду? Кондратьева?

ram526

Нужно найти соответсвующий индикатор.

sever576

разные циклы есть

sbushuev

есть такая штука как циклические колебания
есть такая же штука как не восстанавливающиеся ресурсы...
с каждым годом их всё меньше и меньше...
и потом, я же не говорю что цены на нефть будут постоянно расти - они буду колебаться
в ценовом коридоре , который будет приемлем для экспортеров и импортеров...
а 15-20 - это неприемлемо для экспортеров - начнут квоты уменьшать и прочь,
если спрос будет уменьшаться...

Nefertyty

> есть такая же штука как не восстанавливающиеся ресурсы...
если россия сможет добывать нефть без резкого роста себестоимости добычи, значит невосстанавливаемость пока себя не проявляет
а если не сможет, то абсолютное значение цены уже мало что будет говорить

sbushuev

невосстаннавливаемость – это факт, если она себя не проявляет – то это тока
временное явление, а в долгосрочной перспективе она себя проявит ещё как…

Nefertyty

> а в долгосрочной перспективе она себя проявит ещё как
Сколько циклов пройдёт до этого?

sbushuev

с рбк:
Цены на рынке жилья вдвое выше стоимости его строительства. Такие данные привел сегодня руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимир Аверченко, выступая на парламентских слушаниях "О законодательном обеспечении развития рынка ипотечного кредитования в РФ".
По его мнению, такая разница возникает из-за совокупных затрат на строительство "от дачи взяток - до оформления документов". Как отметил В.Аверченко, уровень доступности жилья в России в 1,5-2 раза ниже, чем в европейских странах. При этом также сохраняются низкие объемы строительства. "На данный момент строительный комплекс не удовлетворяет платежеспособный спрос", - отметил он.
Кроме того, В.Аверченко подчеркнул, что жилищный фонд РФ находится в критическом состоянии, а инфраструктура ЖКХ изношена на 45-65%. Согласно его данным, на модернизацию системы ЖКХ необходимо как минимум 1,2 трлн руб.
Кроме того, по мнению экспертов, весной и летом ожидается падение цен на рынке недвижимости, которое продлится до конца года. Ожидается, что в 2005 г. снижение стоимости жилья составит 15-20%. Согласно оценкам экспертов, в текущем году объем ипотечного рынка может достигнуть 1 млрд долл.

sbushuev

Сколько циклов пройдёт до этого?
я то откуда знаю? и почему вы считаете что минимум во врмемя этих циклов
должен скатиться на 15-20 баксов? если брать,что экономика развивается,
т.е. имеет восходящий тренд, и если рассматривать ваши циклы - как времнную коррекцию,
то каждый минимум на таком треднде - всегда выше предыдущего минимума...

Nefertyty

> и почему вы считаете что минимум во врмемя этих циклов
> должен скатиться на 15-20 баксов?
Да я в этом вообще ничего не понимаю, поэтому могу отслеживать только простейшие ляпы

sbushuev

поэтому могу отслеживать только простейшие ляпы
ага, даже там где их не было...

fab107

в москве снижения цен на недвижимость точно не будет на 99%. независимый эксперт

meles

в москве снижения цен на недвижимость точно не будет на 99%. независимый эксперт
лольно
Оставить комментарий
Имя или ник:
Комментарий: