Что выгоднее: аренда или покупка жилья в ипотеку?

tatani69

А вот если есть, допустим, квартира. Сдавать можно за 30к/месяц, продать за 6000к.
Если ее продать и 3000к разложить по депозитам, чтобы те же 30к капали в месяц, а на остальное купить валюту и сидеть радоваться — как такой план, взлетит?
Вариант "все деньги в баксы и в трактор" — не рассматривается, и надо отметить, что эти 30к/месяц нужны в хозяйстве, т.е. все в баксы положить и ждать, пока вырастет — тоже не совсем вариант (хотя, если быстро выросло бы....)
Получается, чтобы попасть под страхование вкладов, надо делать депозиты до 700к, это условно говоря 5 по 600, для ровного счета. Если делать в разных банках — это не попадает под категорию "подозрительные махинации"? А если в одном и том же банке по разным тарифам?
Или вообще ничего не продавать, сдавать квартиру и все? У меня бомбит просто, что курс низкий и все пророчат падение цен на недвижимость, так в итоге и разорвусь между умными и красивыми и останусь со сраной подешевевшей однушкой, а бакс будет уже за 70.

StallioN

"3000к разложить по депозитам, чтобы те же 30к капали в месяц" — имей ввиду, что депозит под высокий процент ты больше чем на год не откроешь. Дальше ставки будут снижаться.
Посчитай с учетом падения ставок по вкладам. Вычти инфляцию. С арендой в этом смысле проще — она может меняться с учетом инфляции.
Для длинных вложений лучше ОФЗ и облигации экспортеров не нефтяного сектора. У них сейчас процентная ставка ниже чем в банках, но зато она фиксированная на 10–15 лет.
Лучше по сравнению с банковскими депозитами.

tatani69

У меня план не то чтобы на десятилетие вперед, скорее на год–два–три. Аренда в этом плане подвела — еще год назад это было бы не 30, а от 35 и выше. Можно или сдавать квартиру эти 2–3 года, потом смотреть, что происходит вокруг и что с ней делать, или лезть в продажу сейчас, и как–то хранить/крутить деньги. В идеале конечный итог — купить другую квартиру, чуть доплатив, чтобы сменить дом и место.

gurin

а если чуть серьёзнее ответить, что лучше не делай ничего, в смысле, продолжай сдавать квартиру. Про её докризисную стоимость можешь забыть, циферки на циане тоже ни о чём, реальная цена сделки сейчас может очень сильно отличаться от той средней цены, которую ты видишь на аналогичные квартиры. Даже если ты всё это продашь, я бы не стал в нынешней ситуации менять московскую недвижимость (какой бы обоссанной она ни была) на фантики, а уж тем более — на долговые расписки банков, которые сегодня есть, а завтра их нет. На систему страхования вкладов нечего надеяться, в случае бадабума она лопнет, как мыльный пузырь на солнышке.

Частная собственность на жильё это по сути единственное, на что власть в России не покушалась за последние лет 80, а вот депозиты в банках и наличные сбережения — это то, что у народа отнимают регулярно, примерно раз в 5–7 лет, не считая перманентного отъёма через инфляцию.

maxas67

//а уж тем более — на долговые расписки банков, которые сегодня есть, а завтра их нет.

вот это люто поддерживаю, лучше хранить в банке в огороде, инфляция конечно съедает,но рисков куда меньше. Меня с мастербанком в свое время так прокатили, на всю жизнь запомнил. Лежали на счету мои деньги, в момент оказалось что они не мои, такие дела.

tatani69

мысль понятна, спасибо.
Про ситуацию на рынке квартир немного не соглашусь, т.к. только что купили другую квартиру, и картину я себе более–менее представляю, в т.ч. относительно циферок на циане.

Еще есть мысль продать, купить доллары, и сложить или или под кровать, или в сейф, ну и ждать чуда. По сегодняшнему курсу у меня получится, грубо говоря, 115к долларов, годовой доход со сдачи квартиры 360к. Если курс вырастет хотя бы на 2 рубля, то это фактически плюс годовой доход от сдачи в аренду. Звучит клево, а на практике таким заниматься, конечно, ужасно страшно :)

я искала все варианты на Циане (пользуясь аккаунтом риелтора, т.е. возможно видела больше объявлений, чем просто сторонний юзер), отсылала их риелтору, она уже вела переговоры и назначала встречи. Сами мы этим не занимались, потому что ни образования, ни опыта нет, покупали не новостройку с чистой историей, а вторичку в пожилом районе.

Мы искали с ноября 2013 года, купили в этом марте, рассматривали строго один район. Те квартиры, которые зимой 13/14 года стоили, условно говоря, 9 млн, сейчас стоят около 10.5. Квартира, которую мы продавали в другом районе, чтобы доплатить и купить эту, в начале нашего пути стояла у нас за 7800 (и это было объективно недешево, просто риелтор настоятельно советовала ставить средне–высокую цену, и потом понижать, когда найдется конкретный вариант под покупку). Когда в прошлом году цены истерично сходили вверх, она выставлялась у нас вплоть до 8600 — тут мы шли в ногу с рынком. Потом цены чуть подопустились, в итоге этой зимой мы продали ее за 8500, хотя изначально стояла она за 8300 или 8400, просто риелтор нажала на покупателя, и он согласился доплатить, а не соскочил.

Правилом хорошего тона, если это можно так назвать, считается выставить цену, с которой ты знаешь, что готов сторговать 150–200к. Это спрашивали у нас, и мы соглашались, и мы всегда спрашивали о том же. Очень редко продавцы настаивали на том, что "у нас строго без торга".

Сколько процентов вариантов на Циане из выставленных являются "реальными" — не могу сказать, зависит от того, что ты ищешь. У нас были ограничения — мы искали только полную стоимость в договоре, без сильно сложных схем и цепочек (потому что у нас были не живые деньги, а тоже цепочка), без проблем в виде обременения или мутноватых хозяев–нарков, и с желанием продать быстро, а не "изучающих рынок спроса". С таким раскладом из 10 объявлений где–то 4 отбраковывались мной из–за неполной стоимости (это обычно сразу пишут в тексте — в собственности менее 3 лет), по остальным риелтор звонила, в итоге идти смотреть можно было 2–3. Какого–то явного очевидного наебалова в виде объявлений с несуществующими квартирами — такого почти не было на самом деле, другой вопрос, что объявление выглядит нормально, а при звонке могло оказаться, что там 4 несовершеннолетних собственника, или квартира в залоге у банка, или еще какие–то приключения, но это были разовые случаи.

Такого, чтобы в объявлении одна цена, а на словах другая — было, наверное, только один раз, и эта квартира, я вижу, продается до сих пор, но там какая–то клиника с риелтором и хозяйкой. В основном, если цена заявлена — то это была реальная цифра, выражающая позицию продавца, далее следовал небольшой торг в виде вопроса "а за ххххх отдадите?", в ответ обычно было "да".

toner

единственная причина, по которой жильё в Москве стоило столько, сколько стоило, заключается в перегретости рынка дуровым нефтебаблом. Этого фактора больше нет и вряд ли он когда–нибудь вернётся. Теперь некому покупать панельные коробчонки по цене виллы на средиземном море — фонтан перестал бить, всё, финита. Мой прогноз — стоимость аренды в перспективе нескольких лет в рублях просядет ещё (на сколько — не знаю, но просядет) и будет сбалансирована спросом/предложением. А вот стоимость жилья в собственность будет падать кратно пока не придёт к формуле "стоимость продажи = стоимость аренды за 7–10 лет". То есть стоимость условной говнооднушки в Печатниках должна колебаться где–то в районе 3–4 млн. рублей — именно столько и должна стоить квартира начального уровня в Москве.

Жора

в общем согласен, я только бы пару моментов уточнил.

Рост скорей от общего оживления. Это не только нефть, хоть она и значима была.
В регионы, где было оживление, стягивались работники, это дало ещё рост стоимости аренды и покупки.

Абсолютные цифры сложно спрогнозировать. Но мне кажется, что сильного роста зарплат (в рублях!) не будет. Соответственно, и стоимость аренды в рублях снизится, и стоимость продажи.
При этом повышенный спрос отрицать неверно, но вот платёжеспособного спроса будет всё меньше и меньше.

Логично предположить, что внутренние товары, конкурирующие с зарубежными, будут чуть дешевле зарубежных. А вот чисто внутренние товары и прежде всего услуги (подстричься там) будут уровень цен держать и даже опускать.

Всё это означает, что тупо бабла покупать квартиры по ценам прошлого года не будет.

Вообще, ещё нужно учесть, что рынок недвижимости несколько в стопоре эти года 3. Здесь и примеры друзей и родственников, продававших свои квартиры, и предложения о продаже, висящие на realty.yandex.ru годами (но обновляемые как по дате, так и цене и описанию).

tatani69

вот кстати еще к слову о квартирах — я мертвых объявлений за эти полтора года в конкретно нашем районе не видела. Если висит долго — то или эти люди не торопятся (было несколько хороших вариантов для нас, например, но там то "мама летом на даче, осенью начнет продавать, а пока просто показываем", или "ой, я вроде готова продать, но не знаю, где хочу брать" итд), или у них там что–то сложное со схемой и не могут найти, что бы их удовлетворило. Но это не говорит о том, что рынку плохо, как мне кажется. Наша квартира висела полтора года на продаже исключительно потому, что мы морщили жопу и выбирали строго подходящий нам вариант на определенной улице, а такой квест никогда быстро не решается. Я и в 2008 когда покупала тут квартиру, так же точно полгода обнюхивала все 20 домов на улице, пока не нашла в конкретном, нужном мне.
Если годами активно пытаются продать, но не продается — ну, может цена неадекватная, или там квартира с сюрпризом в виде дедушки–обременения, о котором деликатно умалчивают в объявлении.

tatani69

То есть получается, что лучше продавать по текущим ценам, и даже если не класть ничего на депозиты, а хранить в банке под кроватью, в итоге это будет более выгодно, чем постепенно падающая стоимость аренды и самого жилья?

Дима

на твой вопрос ответить очень сложно. Во–первых, какие вообще у тебя цели? Как можно меньше рисковать и сохранить собственность? Получить максимальный доход от квартиры, которая у тебя сейчас есть, но принять на себя определённые риски?

Тут нужно понимать, что дохода без риска не бывает, выше доход — выше риск.

Стратегия максимального дохода обывателя примерно такая: продать квартиру прямо сейчас, деньги поделить пополам, половину положить на высокодоходные рублёвые депозиты, половину — на валютные. Такая стратегия позволит тебе получить денег и на банковском проценте, и на росте курса доллара, но вот готова ли ты к риску всё проебать? А проебать в данном случае очень просто, вот смотри, самые очевидные риски:
1) Крах банка или банковской системы в целом (репетицию мы видели в декабре 2014–го, поговори с теми же вкладчиками СБ–банка об их ощущениях, они есть в посте)
2) Резкое несистемное укрепление рубля, как сейчас (это сожрёт значительную часть твоих валютных счетов)
3) Ввод налогов/ограничений/запретов на оборот наличной валюты — тут вариантов, как в калейдоскопе, но все в минус, отличается только размер минуса.
4) Принудительная конвертация валютных счетов в рублёвые по несмешному официальному курсу.
5) Инфляция. Сейчас реальное падение покупательной способности денег составляет около 20% в год, то есть храня деньги под 15% годовых в банке, ты на самом деле теряешь 5%. Нет никаких гарантий, что в любой момент эта цифра не удвоится/утроится, да и случаи гиперинфляции, когда рублёвые накопления обнулялись полностью, в нашей новейшей истории уже были. Правда в этом случае тебя должна спасти вторая половина денег в валюте, но такой расклад вряд ли устроит нашу любимую власть, поэтому будут приняты меры, чтобы ты не жировала, см. пункты 3–4.
6) Кража/кидок/разбой в момент, когда ты ходишь с деньгами в руках
7) Мошенничество при продаже квартиры

Тут надо понимать вот что.
Хранишь деньги в недвижимости — ты в серьёзном минусе, аренда лишь частично его уменьшает. Но она же может стать значимым источником дохода в случае потери работы или если тебе станет негде жить.
Хранишь деньги в рублях — ты в минусе с риском остаться вообще без нихуя (особенно, если хранишь в банке).
Хранишь деньги в наличных долларах — ты примерно в нулях (или в минусе из–за спредов) в краткосрочной перспективе, но в плюсе в долгосрочной (если тратишь в рублях). Плата за это — риски хранения валюты в России. Правительство спит и видит, как эти деньги у тебя изъять, потому что это настоящие деньги, а не фантики оккупационного правительства, которые каждый день стоят по–разному, но никогда не растут в длинной перспективе.

Поэтому, самая сбалансированная стратегия по параметру риск/прибыль — хранить деньги в валюте, но не на территории СССР. При грамотном управлении ты сможешь получать 2–5% реального годового дохода на эту сумму с учётом очистки от инфляции, то есть где–то примерно 0% с учётом всех транзакционных издержек, когда ты захочешь эти деньги потратить. Это на самом деле очень неплохо. Заработать что–то, нихуя не делая, у тебя не получится.

tatani69

Цель у меня в долгосрочной перспективе (в моем случае — года через 3) проапгрейдить квартиру, чуть доплатив и взяв ее в другом доме, ну и продолжить ее сдавать, пусть стоит, отдам ее потом внукам. Это даже не столько цель, сколько просто желаемый ход событий. Можно вообще не дергаться и продолжать сдавать ее как есть. Но мне упорно кажется, что я упускаю возможность как–то не то чтобы навариться, но хотя бы выйти из этой ситуации с какой–то положительной составляющей. Вот стоит она 6 млн, сдается за 30. Через 3 года, как вариант, она будет стоить 5 и сдаваться за 20. Проще всего ничего не делать и иметь "стабильность", но пока есть время и вроде бы даже возможность — может, все же стоит распорядиться ей как–то более рационально.

То есть у меня нигде не зудит во что бы то ни стало рисковать и идти ва–банк, чтобы заработать милиёны на ровном месте. Через 3 условных года наступит момент, когда будет что добавить и обменять ее на кв. получше — так вот, как бы к этой дате прийти с наибольшей пользой и выгодой.

у меня просто перед глазами пример стоит — вот в 2013 начали мы продавать квартиру. Ничто не мешало продать ее в свободные деньги и купить баксы, а потом уже искать вариант для покупки — ничто, кроме мыслей "а вдруг чё, не, лучше сидеть дальше на жопе ровно". Ну и — через полтора года мы продали ее на 600к дороже, чем хотели изначально и эти 600к разницы все равно съела цена покупки (1.5 года назад мы и купили бы ее на млн дешевле), а бакс за это время вырос в 2 раза.

Если я все равно знаю, что вопрос купли–продажи встанет, то, естественно, не может не приходить в голову мысль о том, что, может, продать ее до обещанного всеми понижения цен на недвижимость и курса 70+.
Оставить комментарий
Имя или ник:
Комментарий: