Безудержный рост цен на московские квартиры

qwe34qwe

Добавлено: Ср Июл 05, 2006 14:20 Заголовок сообщения: Даёшь правду народу!
http://stagirit.info/forum/viewtopic.php?t=83&postdays=0...
--------------------------------------------------------------------------------
 
Маржинальная торговля на рынке городской жилой недвижимости
В качестве вступления
В последнее время безудержный рост цен на московские квартиры смущает уже самых отъявленных быков, и радость роста всё чаще омрачается опасениями и предчувствиями похмелья после этого пира. Более того, уже начинает трещать по швам и бизнес компаний, обслуживающих рынок жилья: банки вхолостую одобряют ипотечные кредиты, от которых отказываются потенциальные покупатели квартир, а риэлтеры не успевают склеивать даже простейшие сделки по обмену жилья по причине ежедневного роста цен. Все включились в игру на повышение.
Объяснить происходящее пытаются. Кто-то видит причину в постоянном росте цен на сырьевые ресурсы и в шальных нефтяных деньгах, кто-то мифологизирует безумный спрос на московское жильё со стороны регионалов, кто-то сетует на дефицит предложения, кто-то равняет Москву на мировые столицы. Всё это, безусловно, влияет на рост цен, но совсем не в тех масштабах, которые могли бы столь значимо повлиять на них. Масштабность происходящего по всей стране должна быть вызвана не менее фундаментально масштабным событием. Это масштабное событие, охватывающее всю страну, общеизвестно, но вина его в постоянном росте цен пока никем не была показана, и по этой причине не была доказана. Ну, значит, и покажем, и докажем.
Используемые понятия и термины
Для начала определю используемые понятия, дабы избежать упрёков в неакадемичности или неточном использовании терминов. Это делается всего лишь для большей наглядности и компактности изложения, и я не претендую на то, чтобы эти термины были признаны эталоном точности формулировок, или продолжали жить после окончания этого материала. Также не буду отвечать на терминологические придирки. Всё "As Is".
Инвесторы – люди, приобретающие квартиры, но не имеющие намерений жить в них, а намеревающиеся получить прибыль при последующей их продаже.
Рантье – странные люди, приобретающие квартиры с целью сдачи их в аренду и получения дохода на уровне 4-5% годовых. К ним в данном материале я не отношу владельцев квартир, которые сдают квартиры, полученные от государства даром.
Менялы – люди, приобретающие квартиры после продажи имеющегося у них жилья с целью изменения своих жилищных условий (улучшения, ухудшения, смены района и т.п.). Сделки, заключаемые менялами, называются альтернативными и состоят из взаимосвязанных сделок по продаже и покупке квартиры.
Жильцы – люди, приобретающие новую (в смысле – дополнительную, на первичке или вторичке – неважно) квартиру с целью последующего проживания в ней. Здесь определяются по остаточному принципу: жильцы – это не инвесторы, не рантье и не менялы.
Чистыми покупками называются сделки по приобретению квартир, заключаемые инвесторами, жильцами и рантье.
Естественно, что жизненные обстоятельства и цели этих людей могут меняться, и инвесторы, например, легко могут превратиться в рантье или жильцов на время или навсегда.
Участники рынка - все упомянутые категории людей, использующих рынок недвижимости для покупки или продажи квартир в своих, сильно отличающихся друг от друга, целях.
Операторы рынка - все, кто обслуживает этот рынок – строительные компании, риэлтерские агентства, частные маклеры.
Маржинальная сделка – финансовая операция, проводимая на некоторые средства, величина которой больше величины этих средств в некоторое количество раз.
Плечо маржинальной финансовой операции – это отношение её величины к величине реально используемых собственных средств.
Маржин колл – требование доплаты денежных средств для обеспечения исполнения маржинальной сделки.
Просто факты
1. Доля инвестиционных квартир составляет в настоящее время примерно 10%.
2. На 100 продаваемых квартир (предложение) приходится примерно 130 покупаемых (спрос).
3. В 2005 году количество отказников по уже одобренным ипотечным кредитам составляло 30% от общего их числа, в 2006 году – уже 50% (по данным А. Костина в нашумевшем диспуте с ВВП).
4. 80% сделок на рынке квартир в Москве приходится на альтернативные покупки-продажи.
5. На долю жильцов и рантье остаётся 10% как результат вычитания 100% всего минус 80% альтернативных минус 10% инвестиционных.
6. Рынок становится спекулятивным при количестве инвестиционных покупок на нём свыше 30%.
Оговорюсь, что считать можно в квартирах, в метрах и в деньгах, и результаты будут различаться. Например, трёшка в монолите равна по метрам двум трёшкам в хрущёвке, а одна трёшка на Остоженке равна по деньгам десятку хрущёвских однушек в Бирюлёво. В чём именно считать – сложно сказать, рынок непрозрачен и не стремится к обелению, данных много и все они очень противоречивы. Поэтому принимаю соломоново решение, и буду считать в процентах.
О дефиците предложения
Начну с него, ибо это сейчас тема номер один во всех разговорах о жилищной проблеме.
Сразу скажу, что стенания операторов рынка о катастрофическом дефиците предложения квартир я расцениваю только как игру на повышение (а зачем бы тогда им придерживать уже имеющиеся квартиры). Ну не нужно говорить об отсутствии предложения квартир – такой проблемы нет, их полно, и сейчас, имея на руках полмиллиона-миллион долларов, завтра же можно отправляться осматривать своё будущее жилище. Гарантирую, что дорога до него будет за ночь до блеска вылизана языками риэлов. Сейчас можно говорить лишь о дефиците квартир по ожидаемой цене, по цене, за которую мы хотели бы купить! Так хотеть-то не вредно! Уважаемые покупатели, прибавьте к ожидаемой вами цене хотя бы 10%, и дефицит мгновенно испарится! А если я хочу сейчас купить квартиру в Москве по 1К за метр – то да, такие квартиры, конечно же, в жесточайшем дефиците. То есть не нужно дефицит товара путать с его недоступностью по причине его дороговизны.
Кстати, в контексте последующих рассуждений сам факт псевдодефицита жилья именно в данный момент позволит ниже сделать крайне любопытный вывод о том, что именно в данный же момент мы наблюдаем знакомое многим явление, и имя ему, с учётом заголовка данного материала – ночной кошмар трейдера, или массовый маржин колл на рынке жилья.
О текущем состоянии рынка: его структура, принципы ценообразования, настроения участников
Сначала процитируюсь.
arior писал(а):
Не нужно квартиру считать абсолютной ценностью, основная её ценность - крыша над головой, и как эта крыша у человека появляется - покупкой квартиры, её арендой, покупкой или строительством дома - человек решает сам, и решает для себя наилучшим образом.
И действительно, большинство людей не морочат себе голову глубокой аналитикой рынков сырья и жилья, не задумываются об инвестиционной привлекательности того или иного актива, а просто хотят жить в нормальных условиях, которые они могут позволить себе при данном уровне их доходов и накоплений, и руководствуются ими в первую очередь. То есть - появились у семьи, испытывающей жилищный дискомфорт, определённые средства – эти средства идут на изменение жилищных условий. Как именно – арендой большего жилья со сдачей своего меньшего, продажей меньшего с покупкой большего, продажей большего с покупкой двух меньших, чистой покупкой нового жилья на свои средства или с использованием ипотечного кредита – каждый решает для себя сам. Но решают понятно как – факт № 4 говорит, что в настоящее время в Москве 80% сделок являются альтернативными. Почему – очевидно. Природная смекалка, конечно, подсказывает нашему человеку, что чистая покупка дополнительной квартиры – это было бы отлично – но, увы, проблема стара как мир, и заключается в том, что на чистую покупку элементарно нет денег. По-другому это называется нехваткой платёжеспособного спроса. Немедленно возражать мне не нужно, к парадоксу роста цен при отсутствии денег я вернусь ниже.
Посему делаю первый вывод: о рынке городской жилой недвижимости в его текущем состоянии можно говорить лишь с большой степенью условности. Да, квартиры сейчас продаются, да, покупаются. Но это, в первую очередь, рынок обмена квартир.
В силу своего значительного численного преимущества (80%) цены на нём диктуют менялы, и всем остальным участникам этого рынка – жильцам, инвесторам и рантье - приходится подстраиваться под мнение этого подавляющего большинства. Любопытно при этом то, что экономически активное и грамотное меньшинство вынуждено считаться с преобладающей позицией в большинстве своём экономически безграмотного большинства (никого не обижаю, ну не понимают они в экономике и финансах ничего – а в своём деле отлично понимают, и в нём они вполне грамотные специалисты). Определить справедливую цену объектов недвижимости это большинство не может, поскольку рынок молод, не имеет традиций, и ничего не знает о бытовых ценовых экспресс-ориентирах для чайников типа стократного соотношения стоимостей приобретения и аренды жилья. Итак, на рынке городского жилья цены назначают ничего не понимающие в ценообразовании люди. Это второй вывод.
Как менялы устанавливают цены? Не слышен ли при этом чей-то вкрадчивый шепоток на ушко? О возможностях по манипулированию настроениями дилетантов все могут судить по майско-июньским событиям на ФР, в топку которого пайщики ПИФов и будущие акционеры Роснефти до сих пор подкидывают свои совсем не халявные сбережения. А на рынке недвижимости - убедить ничего не понимающих в ценообразовании людей в том, что, чем бы они ни занимались в настоящий момент – улучшением демографической ситуации в стране, рыбалкой или философской беседой за рюмкой чая, - за счёт роста стоимости своей квартиры они ежедневно богатеют на свою среднемесячную зарплату – задача примитивно простая. В мозг счастливого собственника в большом количестве поступают гормоны счастья, и наступившая эйфория лишает его возможности мало-мальски адекватно воспринимать действительность и элементарно размышлять (хотя бы о том, что снятие с иглы путём налогообложения недвижимости по реальной стоимости не за горами, и начнётся местными властями в 2007 году). «Обмануть меня несложно, я сам обманываться рад». При этом шептунам достаточно повторять, постукивая колотушкой – «В Багдаде всё спокойно». Эту колотушку и заклинание «Спите спокойно, жители Багдада» мы слышали и здесь. Цитировать не буду.
Вспомним и про то, что лет пять назад риэлтерские агентства развернули масштабную пиар-кампанию по повышении лояльности к ним населения при осуществлении сделок с недвижимостью. Кампания имела вполне осязаемый эффект, результатом которого явилось то, что большинство сделок на рынке недвижимости в Москве проходит сейчас при активном посредничестве агентств недвижимости. Не отрицая того, что квалифицированное юридическое сопровождение сделки помогает сделать её более безопасной для сторон, замечу, тем не менее, что уровень взаимоотношения сторон посредством банковских ячеек с многокилограммовым кэшем в них более уместен для начальной стадии развития рынка, и никак не способствует обелению этого рынка. Не решёны и вопросы безопасности участников сделки за пределами банковского хранилища. Словом, как начали работать пятнадцать лет назад за нал, так и продолжают, хотя у того же банка сейчас имеется множество финансовых инструментов для более безопасного проведения сделки.
Есть в посредничестве риэлтеров и вторая сторона – любой человек, решивший воспользоваться их услугами, неминуемо подвергается мягкому, но настойчивому промыванию мозгов. Избежать подобного бычьего зомбирования способны немногие. А поскольку менялы представляют большинство на рынке, то и настроения на нём формируются операторами рынка, которые являются фактическими кукловодами этого рынка, как бы они ни твердили об обратном.
Отсюда делаю третий вывод: рынок городского жилья – это ветреный рынок слухов, догадок и переменчивых настроений. Посеять панику на таком рынке (неважно, с каким знаком – в плюс или в минус) – проще простого. Панику со знаком плюс мы уже видели этой весной. Читайте Маккея.
Какие же на самом деле настроения таятся в глубинах этого непонятного рынка – бычьи или медвежьи? Подумаем.
Времена новых русских, кичащихся потраченными суммами, прошли. Никто уже не хочет платить за вещь дороже, чем сосед. Мегарост сегмента розничных дискаунтеров в сравнении со стагнацией сегмента пафосных супермаркетов это подтверждает. А среди участников рынка недвижимости, тратящих на нём собственные деньги, единственные очевидные быки – это инвесторы. Естественно, к быкам относятся и операторы этого рынка: строители (по понятным причинам) и риэлтеры (по причине простоты разводки клиентов на растущем рынке с приятно растущими при этом комиссионными). И те, и другие панически боятся снижения цен, поскольку абсолютно не способны работать на падающем рынке. Для них это вопрос жизни и смерти, отсюда и такая активность. Все остальные – жильцы, менялы и рантье – скорее медведи, поскольку руководствуются совершенно естественным человеческим желанием - купить подешевле и заплатить поменьше. Но ведь их большинство – 90%! И их деньги – эти их деньги! Никто не заставит человека расстаться с деньгами, если он сам того не захочет! То есть нужно просто захотеть не тратить.
Поэтому делаю четвёртый вывод: большинство участников рынка – это медведи, возможно, только пока не вполне осознающие это. Но при благоприятных обстоятельствах они с удовольствием начнут играть на понижение. Думаю, что и инвесторы, как экономически грамотные люди, с таким же удовольствием зашортят квартиры на хаях с тем, чтобы после просадки рынка на зафиксированную прибыль откупить их вдвое-втрое дешевле, переквалифицировавшись в жильцов. Да и детям, для которых это делается, будет потом что рассказать.
В общих чертах картина, надеюсь, понятна. Коллективный самомазохизм медведей в бычьей шкуре, надетой на них кукловодами рынка, не будет продолжаться вечно.
Далее.
Факт № 2 о соотношении количества продаваемых и покупаемых в Москве квартир как 100 к 130 и подаваемый операторами рынка как свидетельство катастрофической нехватки квартир я расцениваю скорее как положительный. В 130 приобретаемых квартир входят и обмены с разъездом (типа трёшка на две однушки с доплатой и чистые покупки инвесторами, жильцами и рантье, количество которых составляет примерно 20%. Итого навес спроса на дополнительные квартиры при обмене составляет примерно 10%. Это совсем немного. В абсолютных цифрах – примерно 4-5 тысяч квартир, это максимум. Для Москвы – капля в море. Если перенести этот спрос, например, на малоэтажку, баланс спроса и предложения на рынке будет достигнут очень быстро. Отмечу, что я намеренно говорю только о спросе менял, - и потому, что их спрос составляет 110 квартир против 20 остальных участников, и потому, что именно они являются ценообразователями на рынке. Более того, неиссякаемым источником платёжеспособности (об этом чуть ниже) также располагают только менялы, ещё и поэтому любые изменения в структуре их спроса окажут на рынок сильнейшее воздействие. Что характерно, они в массе своей предъявляют безусловный спрос на жильё, вызываемый внеэкономическими и зачастую эмоциональными причинами и потому - менее эластичный по цене. Родился ребёнок – нужно меняться на большую – вот их мотивы. Остальные участники рынка предъявляют намного более осмысленный и менее эмоциональный спрос, как правило, хорошо считая все возможные плюсы и минусы приобретения. С инвесторами - всё понятно, тут на форуме все инвесторы куда-нибудь и во что-нибудь. Рантье, приобретающих жильё для сдачи в аренду у нас тоже не так много, да и они вряд ли намерены переплачивать, иначе их доход снизится до уровня депозитного процента в швейцарском банке при несоизмеримо меньшей надёжности. Остаются жильцы. Факт № 3 о росте числа отказов от уже одобренных ипотечных кредитов вполне красноречив – очевидно, что жильцы не будут приобретать квартиры любой ценой, даже если и очень нужно. Отказавшись от уже одобренного ипотечного кредита, они отказались всерьёз и надолго, и будут искать альтернативу в обмене, аренде, или в загородном жилье.
То есть оставшиеся три категории покупателей подстроятся под изменение спроса очень быстро, и играть на повышение явно не будут. Ведь, чем больше у человека денег, тем он менее склонен к эмоциональным тратам, и значительно более склонен к вдумчивому и рациональному управлению своими деньгами.
О непересыхающем источнике платёжеспособного спроса
Выше я говорил о том, что текущая структура рынка свидетельствует о сильно ограниченном платёжеспособном спросе. Тем не менее, рост цен свидетельствует об обратном - деньги на этом рынке есть, иначе откуда бы этот рост взялся, на каких деньгах? Парадокс? Логическая ошибка в рассуждениях? Ни то и ни другое.
Этот парадокс разрешается элементарно просто. Достаточно вспомнить первый вывод о том, что у нас не рынок жилья, а рынок обмена жилья, на котором большинство покупок связано с осуществляемыми менялами обменами своих квартир. Продал одну – купил другую. То есть для приобретения квартиры много денег и не нужно, вполне достаточно иметь деньги на оплату разницы между старой и новой квартирой. И для менялы ситуация выглядит так, что фактически он оперирует не площадью квартиры, а разницей в площадях квартир и воспринимает карманом при этом не полную стоимость квартиры, а разницу в стоимости квартир. Кто торгует с плечами, понимает, в чём тут фишка. Вспомнив данные ранее определения маржинальной сделки и плеча маржинальной финансовой операции, мы делаем вполне очевидный вывод – большинство сделок на рынке жилой недвижимости имеют все признаки маржинальных!
При этом размер плеча подобной маржинальной сделки можно определить как отношение общей площади квартиры к необходимой площади улучшения (обычно это площадь одной стандартной комнаты, 10-15м). Предположим, меняла живёт в двушке 55м и хочет улучшить свои жилищные условия, поменяв её на трёшку 70м. Он продаёт свою двушку, в этом же моменте добавляет достаточно скромную доплату за 15 метров, и покупает искомую трёшку. При стоимости жилья в 3К за метр стоимость двушки составила 165К, стоимость трёшки – 210К, размер доплаты – 45К. Итого - размер плеча составляет 55/15 или 165/45, т.е. 3,7 к 1. Немаленькое плечо, не правда ли? Причём интересно, что размер плеча не зависит от стоимости метра, а зависит только от жилищных условий и потребностей менял.
И очень существенное замечание, отражающее самую суть текущего состояния рынка и объясняющего иррациональный рост цен. Для менялы ничего страшного и иррационального не происходит, они значительно легче переносят повышение стоимости квадратного метра. Более того, И ЭТО САМОЕ ВАЖНОЕ для понимания причин роста цен, они этого роста практически не чувствуют – им ведь нужно купить всего 10-15 метров, а не 50-70-100! В отличие от них, те, кто покупают квартиры полностью на свои, при существующей пропорции менялы/покупатели в 80/20, оказываются в полной зависимости от настроений менял.
Что же происходит, если цены начинают расти? Я уже говорил, что спрос менял неэластичен к ценам, уж если они решили меняться – значит, будут. Вот, за год цены выросли, условно говоря, с 2К до 3К за метр. Как этот рост сказался на спросе менял? А никак! Просто немного снизились требования к будущей квартире, и всё! Ещё и поэтому самое плохое жильё сейчас растёт в цене быстрее всего. Год назад нужно было доплатить 30К за 15 метров – а теперь нужно доплатить те же 30К, но уже за 10 метров – и в чём для них разница? Меняться-то всё равно надо, так, чуть теснее будет жить, и всё, но комнат-то всё равно прибавится, так что задача - заткнуть тёщу - в целом будет выполнена. А можно чуть напрячься, добавить 6-10К (ну поездить ещё пару лет на той же машине, и всё) и докупить эти дополнительные 2-3-4 метра. То есть мы имеем рост цен на квартиры, при котором их цена практически не оказывает влияния на спрос менял! Причём они на рынке в большинстве.
А для прочих участников рынка, осуществляющих чистые покупки, в том числе для ипотечных отказников, разница принципиальная - 2К за метр или 3К, для них трёшка подорожала со 140К до 210К. Но они-то в меньшинстве, и на цены своим уменьшившимся спросом повлиять никак не могут! И ведь они чувствуют какой-то подвох, чувствуют явную перекупленность рынка, но никак не могут понять - почему они, состоятельные, солидные и уважаемые люди, знающие, каким трудом зарабатываются деньги, не могут угнаться за галопирующими ценами? Поневоле они задают себе вопрос – ну неужели в стране все стали преуспевающими нефтяниками? Откуда у людей столько денег на покупку таких квартир по таким ценам? В чём тут дело? А вот в чём – просто большинству участников рынка эти деньги в виде квартир достались от государства бесплатно, и сейчас эта бесплатная сверхдорогая масса давит, да ещё с таким плечом, на рынок, вызывая гиперинфляцию цен на нём в 100% годовых.
Сколько это будут продолжаться и когда всё это закончится?
Это будут продолжаться до тех пор, пока менялы будут на рынке в большинстве. А в большинстве они, в первую очередь, будут до тех пор, пока менялы имеют возможность покупать в том же моменте, что и продавать, т.е. пока продаваемая квартира будет служить финансовой основой покупаемой. Это будет до тех пор, пока рынок обладает достаточной ликвидностью, пока ты можешь продать, когда тебе нужно, и купить тоже именно тогда, когда тебе нужно. Другими словами, хороша ложка к обеду. Как только ликвидность на нём снизится, вся эта обменная конструкция может рассыпаться. И развитие ипотеки, сделавшее возможным не обмен трёшки на две однушки, а полный разъезд семей (с обменом, например, трёшки на двушку и покупку по ипотеке ещё одной с одной стороны, стимулирует спрос (бычий фактор но, с другой стороны, изменяет соотношение менял и покупателей в сторону чистых покупателей. А доля чистых покупателей на текущем рынке принципиально важна, она даже важнее вброса на него дополнительных площадей– сейчас они только подольют масла в огонь на этом пире во время чумы. Сбить сейчас цены по такому сценарию очень сложно, это должна быть либо массовая квартирная интервенция, либо планомерное принудительное снижение цен крупными строительными компаниями - операторами рынка (видимо, только под угрозой уголовного преследования их руководителей). К этому добавлю, что механизм разрушения строительных многополий также уже запущен.
Это будет продолжаться до тех пор, пока размера суммы доплаты будет достаточно для оплаты изменения жилищных условий, хотя бы в размере дополнительной комнаты в том же месте - ведь о смене района или дома на лучшие уже речи не идёт. Ситуация на рынке труда и зарплат такова, что среднестатистическая семья с доходом 1-1,5К может сейчас аккумулировать под улучшение жилищных условий примерно 30-40К. Кстати, примерно столько же они готовы заплатить и в качестве первого взноса по ипотеке. Больших денег у людей нет. На эти деньги сейчас, с учётом комиссии риэлтеров и прочих расходов по сделке, можно приобрести дополнительную комнату площадью всего 9-12 метров. Жильё при этом предполагается однотипное, то есть переехать из хрущёвки в дом с лифтом уже не получается. Но эмоциональный характер менял, разочарованно прощающихся с мечтой о более комфортном доме или о доме в лучшем районе, и не желающих менять шило на мыло, может их заставить отказаться от мыслей об обмене вовсе – вот ещё одна особенность рынка, где на спрос влияют не цены, а эмоции. А эмоции – вещь непредсказуемая, разочарование, подкрепляемое снижением курса доллара и испарением вследствие этого накопленных сумм, может подтолкнуть семью к тому, чтобы потратить часть этих денег на приобретение автомобиля, или просто на качественный отдых всей семьёй на хорошем курорте. Но при маржинальной торговле с большим плечом даже незначительное уменьшение размеров располагаемой суммы приведёт к гораздо более существенному уменьшению суммы предполагаемой покупки и сделает планируемый обмен совсем невозможным.
Опрос на форуме (результаты опроса доступны в архиве на странице 6) также показал, что у большинства участников форума интересы и финансовые возможности для улучшения своих жилищных условий заканчиваются на суммах до 100К. Большую, по сравнению со среднестатистической, сумму отношу на повышенную экономическую активность и, вследствие этого, на лучшее материальное положение участников форума. Тем не менее, замечу, что и означенной суммы не хватает на чистую покупку даже плохонькой однокомнатной квартиры в Москве.
Острота и пикантность текущего момента заключается в том, что сейчас по всей стране в массовом порядке разваливаются сделки по обмену жилья. Явно усиливающаяся дефицитность жилья (а на самом деле – его недоступность по причине дороговизны, или по причине невозможности найти квартиру для обмена в соответствии со своими требованиями и по ожидаемой цене) свидетельствует о том, что сейчас у менял начинают заканчиваться (или заканчивают начинаться) плечевые деньги – то есть, имеющихся у них денежных средств на проведение и поддержку маржинальной сделки им уже не хватает! Как это называется? Маржин колл при отсутствии денег!
Проклятье приватизации
Думаю, теперь пришло время сказать и об основной, первичной причине нынешнего роста цен на рынке жилой недвижимости в масштабах всей России. Я давно хотел высказаться по этому поводу, можно сказать очень давно – несколько лет точно, уже тогда этот механизм был начищен, смазан и работал. Кого или что благодарить за сложившуюся ситуацию? Все объяснения наших аналитиков рынка недвижимости ни разу и близко не подходили к тому, что здесь было сказано, хотя основные факты общеизвестны и многократно озвучивались. Не думаю, что я открыл Америку, например, вскользь об этом говорили эксперты ВБ в своём апрельском докладе о перестройке жилищной политики. Возможно, что тема эта и у нас вполне осознана, но по определённым причинам табуирована. Вполне возможно и потому, что первопричиной всего происходящего сейчас стала массовая бесплатная приватизация жилья. Это и есть основной фундаментальный источник всех сегодняшних проблем.
Это она предоставила в распоряжение в большинстве своём экономически безграмотного населения собственность стоимостью в десятки и сотни тысяч долларов, хоть и заработанную потом и кровью, но не имевшую справедливой денежной оценки ни отсутствующим рынком, ни не умеющими считать людьми. Это их, не умеющих плавать, она бросила в воду, - ничего, кому надо, выплывут, – многие и выплыли, но сколько их пошло на дно жизни, сколько стало бомжами или, что ещё хуже, сгинуло в безвестных могилах в лесах! Это она заставила сейчас всю страну играть в очередной МММ и носиться со своей бесценной недвижимостью, забыв про работу и про всё на свете! Теперь всё оборачивается против них. Сейчас уже страдают те, кто пытается хоть немного расширить своё жизненное пространство для блага своих детей. Истинные ценности – это дети, семья, друзья, о них нужно думать в первую очередь, и вкладываться в них, а не в куски низкокачественного бетона. В недалёком будущем бремя бесплатно полученной собственности почувствует и добровольно его на себя взвалившее население, когда оно не сможет за свой счёт содержать её в надлежащем состоянии. А это, с учётом того, что собственникам придётся ещё и платить ощутимые налоги, исчисленные по рыночной стоимости безумно переоцененных квартир, может привести к тому, что значительная часть наших городов превратится в непригодные для жизни трущобы.
Возможно, корень зла крылся в бесплатности процесса – любая, даже символическая плата за приватизацию заставила бы людей хотя бы чуть-чуть задуматься о последствиях. Возможно, эта плата сделала бы приватизацию более постепенной и растянутой во времени. Возможно, что формирующийся рынок за это время успевал бы адаптироваться и соответствующим образом перестраиваться. Но провёрнутый фарш уже не станет обратно мясом, да это и не нужно, всё уже случилось. Мы долго будем расхлёбывать эту кашу, заваренную с лучшими побуждениями – отдать людям нажитое.
Получилось как всегда.
 

Satellite

спасибо, хорошая статья.

qwe34qwe

В продолжении этой статьи есть предложение. Давайте собирать хорошие статьи про жилье и недвижимость в отдельный трейд, чтобы повышать экономическую грамотность населения.

stm7929259

FAQ по жилью писать

Satellite

давай. найду что, запощу сюда.

vamoshkov

хотя бы о том, что снятие с иглы путём налогообложения недвижимости по реальной стоимости не за горами, и начнётся местными властями в 2007 году
вот это вот схуяли, интересно?

stm7929259

>вот это вот схуяли, интересно?
+3, тогда Путена или преемнека Медведева точно не выберут президентом союзного гос-ва в 2008 или России соответственно
да и не очевидно все будет, даже если его когда и введут...

vamoshkov

очевидно будет то, что практически все москвичи окажутся в глубокой жопе.
Они тогда не просто путина с медведом не выберут, они их порвут просто на красной площади.
А даже если вся остальная Россия при этом заживет долго и счастливо, это явно не вписывается в государственные интересы.

stm7504407

во всем мире плотють... и у нас до этого дойдет. капитальный ремонт уже на собственников переложили - никто в той же Москве даже и не пикнул. вой поднимется лет через 10-15, когда время ремонта придет

vamoshkov

капитальный ремонт уже на собственников переложили
в Москве не переложили...

verse3e3

имхо: статья кг
Возможно, корень зла крылся в бесплатности процесса – любая, даже символическая плата за приватизацию заставила бы людей хотя бы чуть-чуть задуматься о последствиях. Возможно, эта плата сделала бы приватизацию более постепенной и растянутой во времени.
 
Истинные ценности – это дети, семья, друзья, о них нужно думать в первую очередь, и вкладываться в них, а не в куски низкокачественного бетона

автор явно идеалист, символическая плата не отличается по сути от любой платы в сравнении со стоимостью жилья в любое время. психология людей - вещь трудно поддающаяся изменению.
а факт №4, на котором и основаны главные тезисы статьи, нуждается в проверке и обосновании, мне, например, он неочевиден.
тон статьи (и явное личное отношение автора) говорит о сильном субъективизме при написании, что ставит под сомнение желание автора отразить/понять объективные причины высоких цен на жилье. Даже желание описать рынок жилья в терминах финансовых рынков (хотя идея, безусловно, интересная) не спасло автора от эмоций.

a101



во всем мире плотють... и у нас до этого дойдет.
И сколько "плотють" во всем мире? Чтобы было невыгодно иметь квартиру, как способ вложения денег?

Anna23

Какое впечатляюшее начало
Подборка более менее реалистичных фактов,
Логичные рассуждения,
(вот она, наконец, нормальная статья!)
...
И жесткое впаривание своей идеи фикс
Создалось впечатление, что вывод притянут за уши, хотя он, наверное, недалеко от истины

stm7929259

>что вывод притянут за уши
+1
Если бы аффтар немного сбился бы в рассуждениях или слегка ошибся по ходу - получился бы абсолютно противоположный вывод

qwe34qwe

http://www.newizv.ru/news/2006-07-20/50460
Психоз перед обвалом
Взлетев до предельно высокого уровня, цены на квартиры в Москве могут рухнуть в любой момент
Средняя цена квадратного метра жилья в Москве вплотную подошла к отметке 3,6 тыс. долларов. Участники рынка ведут себя нервно – продавцы боятся прогадать, надеясь, что «квадрат» взлетит еще выше. Между тем эксперты уверяют: это потолок, ресурсов для дальнейшего роста цен уже нет. И любой случайный фактор может привести к их обвалу.
Жилищный рынок сегодня охвачен психозом. Застройщики тянут со сдачей домов, надеясь, что цены еще подрастут. Москвичи, продающие квартиры, нервничают. Известно уже несколько случаев, когда сделки расторгались на этапе регистрации. В самом деле, за июль средняя цена «квадрата», по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости (ИРН)», успела вырасти больше, чем на 240 долларов. Это значит, что пока купля-продажа квартиры оформлялась, условная «двушка» общей площадью в 50 кв. метров подорожала на 12 тыс. долларов.
Редакции известно, что несколько московских семей попали в просто-таки трагическую ситуацию. Чтобы улучшить жилищные условия, старые квартиры они продали. К полученным деньгам добавили то, что взяли в кредит или взаймы у родственников и знакомых, и купили таким образом новое жилье. Казалось, что купили. Продавцы, подсчитав, насколько дороже стали их площади, пока готовились и оформлялись все нужные документы, расторгли сделки. Неустойка, предусмотренная договором, их не остановила – цена «квадрата» растет так, что финансовые потери от невыполнения обязательств они надеются возместить уже за считанные недели. Неудачливые покупатели в результате остаются и без старых, и без новых квартир. Запланированных на покупку денег уже не хватает, так что приходится снимать жилье в ожидании лучших времен.
Впрочем, эксперты уверяют, что этот колоссальный ажиотаж на рынке недвижимости, граничащий с психозом, уже совсем скоро пойдет на убыль. Рост цен на жилье в Москве в последние месяцы превышал порой 10%, сегодня он снизился до 6%. И это, уверяют специалисты, предел, за которым весьма возможен обвал.
Руководитель ИРН Олег Репченко сообщил «НИ», что рост цен замедляется все заметнее. «Если сейчас он уже составляет около 1% в неделю, то к осени можно ожидать снижения темпов до 1–2% в месяц, – полагает специалист. – В этом смысле с покупкой квартир, если есть возможность, лучше подождать до осени. Ведь когда нет ажиотажного роста, покупатель может выбирать из большего количества предложений и в более спокойной обстановке». По мнению эксперта, цены могут и обвалиться, но произойдет это вряд ли раньше следующего года: «Это зависит от непредсказуемой политической воли властей: от изменений в законодательстве и строительного плана».
В Департаменте градостроительной политики Москвы утверждают, что «политическая воля ни на что не влияет». «Градостроительный план уже составлен до 2020 года, и строительство идет максимально возможными темпами. Ограничивает его только бюджет и необходимость снабжать новые застройки социальной и коммунальной инфраструктурой», – сообщили «НИ». В департаменте утверждают, что в следующем году, как и в этом, планируется построить квартир общей площадью 5 млн. кв. метров, из которых 1,87 млн.– это социальное жилье. Чем и когда кончится ажиотаж, чиновники прогнозировать не решаются: «Это рынок, а рынок непредсказуем».
Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев рассматривает два возможных сценария развития событий. «Рост цен может просто стабилизироваться и выйти на уровень не более 1% в месяц. Но это если не произойдет кризиса, – рассказал «НИ» эксперт. – А вероятность обвала весьма высока, так как факторов, способных переломить ситуацию, очень много. Так, например, в среднесрочной программе Минэкономразвития значится реформа налога на недвижимость: переход к налогообложению в зависимости от рыночных цен. Достаточно министру сделать заявление о том, что в 2007 году эта реформа, как и планировалось ранее, будет проведена – и цены рухнут. Кроме того, российские банки выдают ипотечные кредиты за счет краткосрочных вкладов. Это означает, что достаточно будет повторения летнего банковского кризиса 2004 года, возникшего из ничего, чтобы начался обвал на рынке ипотеки, а как следствие и обвал цен».
Эксперт отмечает, что 70% рынка жилья – это так называемые альтернативные сделки: покупатель квартиры продает свое прежнее жилье. При нынешних темпах роста цен такие сделки совершать сложно – стороны просто не успевают ее оформить. Но когда цены стабилизируются, количество таких сделок возрастет, а рост предложения при низком спросе почти неизбежно вызовет существенный обвал цен – вплоть до 20–30% в месяц. По мнению Константина Апрелева, такой вариант развития событий более чем вероятен. Единственное, что он не берется прогнозировать, это сроки.

stm7504407

И сколько "плотють" во всем мире? Чтобы было невыгодно иметь квартиру, как способ вложения денег?
во всем мире по-разному взять хотя бы те же США (где налог называют одним из самых либеральных в мире) - 1% от стоимости покупки.
иметь квартиру как способ вложения денег будет выгодно, да. только вот в этом случае должен действовать не налог на недвижимость, а налог на доход.

qwe34qwe

Вместо квартир
Россияне скупили иномарки на месяцы вперед
Татьяна Романова
Елена Виноградова
Ведомости
19.07.2006, №131 (1658)
В стране вновь остро не хватает иномарок, а причину этого эксперты-социологи нашли на рынке недвижимости. Распрощавшись с несбыточной мечтой о квартире, люди хотят порадовать себя хотя бы новой машиной. Но и это уже удается с трудом — дилеры не готовились к такому росту спроса, и некоторые популярные модели вовсе исчезли из продажи. Зато продаются очереди за машинами.
За первое полугодие 2006 г. в России было продано около 400 000 новых иномарок, исключая Chevrolet Niva. Рост продаж, по данным Комитета автопроизводителей АЕБ, составил 55% (в количественном выражении). Точной оценки рынка подержанных иномарок пока нет, но, по мнению дилеров, его объем примерно втрое превышает рынок новых иномарок. Самой продаваемой автомобильной маркой осталась корейская Hyundai, на 2-м и 3-м месте соответственно Toyota и Ford.
“Куплю очередь на автомобиль” — такими объявлениями пестрят форумы популярных автомобильных сайтов. Право приобрести в салоне через пару месяцев Ford Focus II предлагают всего за $200. А вот на сайте civic-russia.ru счастливый обладатель заявки на Honda Civic с поставкой в июле “не рассматривает предложения ниже $1700”, хотя есть реальный покупатель за $1000. Иначе приобрести эту популярную модель не удастся. Например, квота группы Major на этот год уже исчерпана, и дилер еще не знает, когда сможет начать запись покупателей на следующий год.
Сейчас сложно купить любую сколь-нибудь популярную иномарку. Как показал опрос “Ведомостей”, время ожидания дефицитных Ford Focus и Honda Civic выросло с полугода до девяти и более месяцев. Многие дилеры уже продали все Focus 2006 года выпуска. “Мы записываем покупателей на следующий год”, — признается Игорь Пономарев, совладелец автоторговой компании Genser. Выстроились очереди и за дорогими моделями: по 6-9 месяцев покупателям придется ждать Toyota Camry (цена в салоне — от $30 900) и RAV4, новую Suzuki Grand Vitara (от $25 300). Даже некоторые комплектации экстравагантных купе BMW М6 (около 158 000 евро) и родстера Z4 (от 50 900 евро) будут ехать до покупателя полгода, а паркетник BMW X3 — квартал, рассказали в представительстве немецкой компании.
Рост спроса был неожиданно резким, утверждают опрошенные “Ведомостями” автодилеры. Например, в салонах “Бизнес Кар” (крупнейший российский дилер Toyota) в конце зимы очередь на Camry и RAV4 не превышала двух месяцев, а в июне уже перевалила за полгода, рассказал PR-менеджер компании Роман Скольский.
Лучше машина в руках…
“Мне уже несколько покупателей рассказали, что сначала думали о квартире, но не смогли найти подходящий вариант и в итоге принесли деньги к нам”, — сообщил “Ведомостям” менеджер по продажам одного из автосалонов компании “Независимость”. По данным аналитического центра IRN.ru, только за последнее полугодие жилье в Москве подорожало на 30%. Эксперты ВЦИОМ полагают, что именно резкое повышение цен на недвижимость, начавшееся еще в прошлом году, и привело к ажиотажу на автомобильном рынке.
“Люди реально оценивают свои возможности, — объясняет Валерий Федоров, руководитель ВЦИОМ. — А недвижимость дорожает намного быстрее, чем автомобили. Когда люди понимают, что в ближайшие несколько лет квартиру купить все равно не сумеют, они решают улучшить качество жизни, хотя бы купив себе хорошую машину”. По данным Росстата, за первые пять месяцев реальные располагаемые доходы населения страны выросли по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 10,5%. При этом, свидетельствуют исследования ВЦИОМ, доля самых состоятельных россиян — тех, кто может позволить себе “приобрести квартиру, дачу и многое другое”, осталась неизменной — всего 1%. Зато резко — с 8% до 13% — выросла доля людей, способных без труда покупать вещи длительного пользования. Приобретение автомобиля они считают для себя затруднительным, но возможным — например, с помощью кредита, поясняет Федоров. То есть дополнительные деньги почти не приходят на рынок недвижимости, а поступают на другие рынки, считает социолог. Его точку зрения разделяют эксперт автомобильного рынка и топ-менеджер крупной автоторговой компании Валерий Тараканов и Олег Дацкив, директор по развитию информационно-аналитического портала Auto-dealer.ru.
А кредит на покупку автомобиля получить сейчас очень легко: банки борются за клиентов, предлагая совместно с дилерами льготные схемы, кредитование без первого взноса, беспроцентную рассрочку и другие интересные программы, добавляет Дацкив. Сейчас, по его данным, в кредит продается более трети новых иномарок.
Приятная неожиданность
Дилеры оказались не готовы к буму. Многие полагали, что за 2006 г. будет продано на 30-35% автомобилей больше, а только за первое полугодие рост составил 50%, рассказывает Илья Пименов, исполнительный директор компании “СП Бизнес Кар”. Но большие очереди свидетельствуют о неудовлетворенном спросе, а продажи выросли “всего” в полтора раза только потому, что производители не могут привезти в Россию больше машин, говорит Пономарев из Genser. Кто-то, как Ford, ограничен заводскими мощностями, а некоторые, как GM, не справляются с логистикой, отмечает он. “Очень сильно растет спрос на автомобили Chevrolet DAT (модели Aveo, Lacetti из Кореи и украинский Lanos однако у нас много просроченных контрактов, компания не успевает привезти уже произведенные автомобили”, — сожалеет он. В российском представительстве GM отказались комментировать этот вопрос.
Быстро увеличить продажи невозможно, объясняет Пименов из “Бизнес Кар”: от момента заявки на месячный объем продаж до прибытия машин в Россию проходит 4,5-5 месяцев. А примет ли автоконцерн в середине года не согласованный заранее сверхплановый заказ, зависит от загрузки его производства, добавляет он.
Кроме того, для доставки автомобилей уже не хватает автовозов. По оценке специалиста одной из транспортных компаний, в стране около 5000 таких машин и этот парк требуется как минимум удвоить.
Дефицит уже привел к резкому росту стоимости перевозки. Например, доставка 4-8 автомобилей на траке из финского порта Турку до Москвы весной обходилась дилерам в $2300-2400, а сейчас — уже в $3800, рассказывает Игорь Свенцицкий, руководитель направления автомобильной логистики “Гема-Транс” (359 автовозов). Однако клиентов “Гема-Транс” — BMW и Volkswagen — это не останавливает и они перевыполняют планы по перевозкам не менее чем на 30%, говорит Свенцицкий. До конца года “Гема” планирует на треть увеличить свой парк автовозов, но возможности роста не безграничны. Европейские производители сообща выпускают не более 5000 автопоездов в год и на удовлетворение всех заявок от российских перевозчиков потребуется не менее двух лет, считает Пономарев из Genser.
Сотрудник одной из дилерских компаний рассказал “Ведомостям”, что некоторые компании частично перешли на доставку автомобилей по железной дороге. Так, по словам собеседника “Ведомостей”, уже делают Ford и GM, но в самих компаниях этот вопрос не комментируют. Кроме того, новые иномарки начали ввозить через Германию и Польшу, чтобы задействовать новых перевозчиков. “Из Финляндии машины в Россию может доставить только русский или финский перевозчик, а их не хватает”, — объясняет собеседник “Ведомостей”. Также на транзитных складах Финляндии и на таможенных складах в России уже не хватает места для хранения машин, продолжает Олег Дацкив.

qwe34qwe

В середине лета рост цен на московскую недвижимость почти остановился впервые с 2005 года. Участники рынка предостерегают, что это ненадолго – к осени ситуация кардинально изменится
В первую неделю июля рост цен на столичное жилье почти остановился, составив по отношению к предыдущей неделе лишь 0,2%, что можно объяснить в частности летним снижением активности рынка: 20% москвичей отсутствует в городе. Вместе с тем в середине прошлого года цены росли в среднем на 7-9%. Тогда это было связано с принятием 214-го закона о дольщиках. По мнению экспертов, ценовой спад, отмеченный этим летом, объясняется не только сезонностью, но и другими причинами. В частности, с начала 2006 г. стоимость московских квартир выросла почти вдвое, и рынок исчерпал потенциал для дальнейшего роста. В то же время брокеры сомневаются, что затишье установится надолго. Уже этой осенью средний московский «квадрат» может достигнуть нового рубежа в 4 тыс. долл., а к концу года подняться до 4,5 тыс. долл., что может привести к непредсказуемой ситуации на рынке.
Если во всем мире недвижимость дорожает равномерно по всем сегментам, то в российской столице цены на жилье эконом-класса в «спальных» районах растут значительно быстрее, чем цены на элитное жилье. В настоящее время двухкомнатная квартира (около 50 кв. м) в спальном районе Москвы может стоить до 200 тыс. долл. (при 4 тыс. долл. за кв. м). По данным на 18 июля 2006 г., средняя стоимость 1 кв. м в Москве составила 3450 долл. в панельных домах, 3800 долл. – в кирпичных, 3780 долл. – в монолитных. Любые квартиры в пределах МКАД стоят около 4300 долл. за кв. м. За год квадратный метр подорожал в среднем более чем на 50%.
Тем не менее сейчас рост цен заметно замедлился. «Если в июне еженедельный рост цен не превышал 2%, то к середине июля он снизился до 1%», – сообщил RBC daily генеральный директор RRG (Russian Research Group) Денис Колокольников. По мнению ряда экспертов, цены на недвижимость уже достигли критического максимума. Несмотря на то что некоторые строительные компании придерживают квартиры, они не особо влияют на ценовую ситуацию на рынке. Объем новостроек составляет всего 20% от общего количества сделок, проводимых на рынке, все остальное – «вторичка». Директор департамента управления вторичного рынка корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов заявил RBC daily, что от баланса интересов продавцов и покупателей на вторичном рынке зависит многое.
Объем предложений во «вторичке» сейчас составляет около 25,5 тыс. объектов, сообщила RBC daily генеральный директор агентства недвижимости МИАН Нина Кузнецова. При этом с начала года предложение в этом сегменте постепенно растет на 2-5% в месяц. Вторичный рынок становится более популярным. Г-жа Кузнецова говорит, что сейчас на один объект вторичного рынка приходится от 5 до 10 желающих, на одну квартиру в новостройке – от 3 до 5 потенциальных покупателей. «Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья составляет 4072 долл. Число предложений квартир на «вторичке» по сравнению с июнем увеличилось на 11%. Однако показатель ниже уровня аналогичного периода прошлого года на 24,3%», – заявил RBC daily руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка аналитического консалтингового центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Владислав Луцков.
На рынке элитного жилья пока затишье: застройщики придерживают квартиры, ожидая ежегодного роста цен с началом сезона в сентябре. «Ориентируясь на первичный рынок, хозяева квартир также повышают стоимость, часто нарушая предварительные договоренности с потенциальным покупателем. И получается так, что человек с одним и тем же бюджетом начинает подбор квартиры с улицы 1905 Года, а завершает ее в Химках», – констатирует г-н Луцков.
«До сентября цены на недвижимость падать не будут. Средний рост в месяц составит 4%», – считает г-н Колокольников из RRG. До конца года рост может составить порядка 20%, что не исключает дефолта на рынке недвижимости. Брокеры и застройщики утверждают, что цены на жилье начали упираться в потолок финансовых возможностей покупателей. По их мнению, к концу года цены достигнут психологического предела. Когда они превысят возможности покупателей, стагнация спроса будет неизбежной. В результате рост цен остановится, и люди в панике начнут выбрасывать жилье на продажу. При этом покупатели будут задумываться, стоит ли тратить деньги сейчас или подождать дальнейшего снижения цен. Такую ситуацию специалисты уже наблюдали весной 2004 г., когда квадратный метр значительно подешевел.

12457806

хотя бы о том, что снятие с иглы путём налогообложения недвижимости по реальной стоимости не за горами, и начнётся местными властями в 2007 году
Налог на имущество физических лиц не может превышать 3% в год, кажется. Что при стоимости кв-ры в 100куе составляет около 250 уе/месяц.

stm7929259

статьи из 3 - бояны

stm7504407

в Москве на данный момент практически не осталось квартир за 100 куе и 250 баксов отдавать за просто так - тоже немногие хотят.
если б они на дело пошли - хорошо, а так - новые мерседесы покупать для госдумы - заманчиво, ага

a101



во всем мире по-разному взять хотя бы те же США (где налог называют одним из самых либеральных в мире) - 1% от стоимости покупки.
В общем, мне не понятно, что это может остановить. За квартиру ценой 200к ты в год отдашь 2к, а подорожает она намного больше.

a101

Гм... Скорее это обернется тем, что меньше народу будут покупать квартиру с кредитом на поледние деньги, так как за нее еще и до фига платить придется.

stm7504407

ну хитрее могут сделать. допустим, облагать прогрессивным налогом или что-то подобное. налог на роскошь

sever576

мля, не с этого надо начинать
хотя бы открыли рынок Москвы для немосковских строительных компаний и сделали прозрачными операции с землей

urchin

хотя бы открыли рынок Москвы для немосковских строительных компаний и сделали прозрачными операции с землей
То есть привезли бы землю в Москву что бы было где строить?

Zoltan

>хотя бы

sever576

и в Москве земли много, и в Подмосковье навалом

urchin

У тебя какая-то другая Москва
Где конкретно в Москве есть земля на которой можно строить?
В подмосковье понятно, но скоро из подмосковья из-за пробок нереально будет в Москву добраться.

Claw777

сносить трехэтажные особняки на остоженке и строить небоскребы нах

urchin

Так и делают.
Только не так быстро всё делается.
Москва не сразу строилась (С)

user1893

сносить трехэтажные особняки на остоженке и строить небоскребы нах
Этого не будет. Одним из краегольных камней градостроительной политики нынешней администрации Москвы является сохранение исторического архитектурного облика города. Строить небоскребы будут только за пределами третьего транспортного.

karim

нах строить если и так вся инфраструктура трещит по швам?

Nefertyty

> В общем, мне не понятно, что это может остановить.
В США ничего и не останавливает, afaik у них примерно та же фигня с недвижимостью, что и тут.

stm7929259

сохранение исторического архитектурного облика города.
Этим уже почти не паряцца, только на словах, когда приходят реальные планы - бапки - откаты - на облик уже посрать - есть много примеров

user1893

Клевая статья! Мне очень понравилась.
Про альтернативы верно сказано. Это одна из основных причин, определяющих высокие цены. Естесственно, это не единственная причина. Есть еще низкие темпы строительства жилья в Москве, колоссальный приток людей и денег из регионов, высокие доходы москвичей. Но все равно, без такого засилья альтернатив не было бы таких цен на жилье.

qwe34qwe

Прогноз цен на жилье
Росстрой прогнозирует очередной скачок цен на жилье в январе следующего года
9 августа 2006, 07:30
Фото: Андрей Луфт/ВЗГЛЯД
Текст: Юлия Малышева
Распечатать •
В закладки •
Постоянная ссылка •
Увеличение стоимости квадратного метра жилья за февраль – май этого года составило 30% по всей стране, однако сейчас темпы роста снизились. Как заявил глава Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик, главными причинами подорожания квартир становятся несоответствие предложения спросу и рост благосостояния граждан.
За 6 месяцев этого года в Москве было введено более 2,3 млн. кв. м жилья, то есть на 8% больше по сравнению с показателями первого полугодия 2005 года. В целом по стране объем ввода жилья увеличился на 10% и составил 15,7 млн. кв. м. В то же время увеличение объемов строительства по-прежнему не покрывает имеющийся спрос на квартиры, что отражается на постоянном росте цен за квадратный метр.
«Пока ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась, но в январе 2007 года можно ожидать очередной скачок цен» «Пока ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась, но в январе 2007 года можно ожидать очередной скачок цен. Это связано с тем, что к концу года большинство граждан получают премии и другие крупные выплаты и стараются вложить эти деньги в недвижимость, тем самым стимулируя рост цен на квартиры», – считает руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик.
Однако ожидать, что темпы строительства существенно вырастут и, соответственно, цены на квартиры стабилизируются, не приходится. Как отметил Круглик, то, что в этом году в строительстве наблюдается прирост, является заслугой приоритетного национального проекта.
«Два года назад мы прогнозировали, что 2006–2007 годы будут провальными в секторе жилищного строительства. Но тот фон, созданный по всей стране и связанный с необходимостью решения жилищной проблемы, нацелил администрации субъектов и российский строительный комплекс на достижение положительных результатов», – отметил он.
В частности, существенные изменения произойдут с обеспечением жильем военнослужащих, уволенных в запас. Круглик заверил журналистов, что уже в этом году очередь в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях сократится на 50–60%, а в городе Балтийске Калининградской области будет полностью ликвидирована.
«Уже заканчивается формирование свайных полей под дома для военнослужащих, отобраны очень интересные проекты. При довольно ограниченных ресурсах люди строят дома под эту программу с настоящим вдохновением», – рассказал он.
Говоря о решении жилищных проблем, глава Росстроя отметил, что сегодня наблюдается тенденция к увеличению индивидуального строительства. Так, по данным агентства, около половины введенного в эксплуатацию жилья приходится на индивидуальных застройщиков.
Самое главное Популярные авто оказались небезопасными
На эту темуСкромный домик в нескромной зоне
Самая дорогая квартира столицы
Полугодие рекордного роста цен
Рост цен замедлился
Ценное жилье
Цены бьют рекорды
Жилье дорожает

«Эта тенденция началась с 90-х годов, и доля индивидуального жилья ежегодно растет в общем объеме строительства. Это нормально, что люди хотят жить в собственных домах», – прокомментировал Круглик.
Подводя итоги реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье» за первое полугодие этого года, руководитель агентства отметил, что за это время была проведена большая работа и полностью закончены процедуры с конкурсным отбором субъектов и проектов.
«С 40 субъектами заключены соглашения по старым программам, проведен конкурс и распределены средства в объеме 1,8 млрд. рублей по новому механизму реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей». На следующей неделе Минфин завершит работу по изменению бюджетной росписи, и эта подпрограмма начнет финансироваться», – заявил он.
Оставить комментарий
Имя или ник:
Комментарий: