Цены на жильё теперь можно предсказывать.

mamishka


Эксперты исследовательской группы «РЭА – Риск-менеджмент» представили уникальную формулу, позволяющую прогнозировать стоимость жилья в Москве. Авторы новой методики уверяют, что анализ динамики цен прошлых лет показал, что погрешность расчетов не превышает 3–5%. С помощью формулы эксперты ответили на вопрос, что же будет с ценами на жилье в ближайшие три года.
Разработкой новой формулы занимались сотрудники исследовательской группы «РЭА – Риск-менеджмент» при Российской экономической академии имени Г. В. Плеханова по заказу экспертного центра Realty Monitor.
Необходимость вывода уникальной формулы, позволяющей рассчитывать цены на квартиры, назрела давно, уверен старший аналитик центра Realty Monitor Виктор Штомпель. Он напомнил, что сейчас прогнозов относительно цен на жилье существует множество, однако далеко не всегда они подтверждаются на деле.
За примером далеко ходить не надо. Напомним, в конце 2005 года большинство аналитиков рынка недвижимости прогнозировали, что в 2006 году цены на квартиры в Москве вырастут на 20–25%. Цены за прошлый год в различных сегментах жилья выросли на 80–110%.
Новая формула – это сложная многоуровневая модель. По словам ее непосредственного разработчика старшего риск-менеджера группы «РЭА – Риск-менеджмент» Михаила Чеготова, помимо таких прямых факторов, влияющих на цены, как стоимость стройматериалов, объемы строительства жилья, инфляция и доходы населения, формула также учитывает статистические данные Росстата, прогнозы Минэкономразвития, уровень ВВП и даже миграцию населения, а также колебания мировых рынков недвижимости.
«Мы проверили нашу модель, так сказать, задним числом – за 2005 и 2006 годы. И наш прогноз разошелся с фактическими ценами не более чем на 5%», – заявил господин Чеготов.
Что же касается будущего, то формула показала неутешительный прогноз – цены будут расти. Например, согласно расчетам в конце 2007 года средняя цена квадратного метра в Москве будет равна 115 тыс. рублей – это почти на 66% больше, чем в конце прошлого года (77 тыс. рублей за метр). В последующем рост продолжится – в конце 2008 года метр жилья в столице достигнет 127,3 тыс. рублей, в конце 2009-го – 139,2 тыс. рублей, то есть в 2 раза выше, чем сейчас.
Однако сейчас цены на жилье падают. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», по сравнению с зимой столичный жилой квадратный метр потерял в среднем уже около 100 долларов.
Но некоторые эксперты считают, что падение более значительное. Например, старший инженер инжиниринговой компании «2К» Борис Циркель напомнил, что в России по привычке продолжают считать стоимость «квадрата» в долларах, а американская валюта по отношению к рублю с ноября прошлого года потеряла более 3,5%.
«Кроме того, когда спрос на квартиры стал снижаться, риелторы, чтобы как-то привлечь покупателей, начали продавать квартиры с «нагрузкой», то есть с гаражами, подземными стоянками и всевозможными скидками. Если учитывать все эти факторы, то подсчитать, насколько реально упала стоимость жилья, становится довольно сложно. Очевидно, что падение достаточно глубокое», – заявил он газете ВЗГЛЯД.
Тем не менее авторы формулы уверены в своей методике. Тот рост, который показала модель по итогам этого года, Виктор Штомпель из Realty Monitor ожидает уже в августе. «Мы уверены, что в конце лета – осенью цены на квартиры в Москве снова поползут вверх», – сказал он.
Но многие эксперты придерживаются мнения, что в ближайшие 2–3 года на российском рынке недвижимости существенных колебаний не будет. «Если брать экономические показатели, на которых основывались эксперты «РЭА – Риск-менеджмент», то математическая формула действительно верна», – говорит Борис Циркель.
В частности, поясняет он, стройматериалы действительно дорожают быстрыми темпами: с начала этого года стоимость цемента выросла на 18–23%, арматуры – более чем на 8%, кирпича – на 23%, при этом цены сохраняют высокий потенциал роста. Также растет и платежеспособность населения, а кредиты становятся более доступными. «Однако необходимо учитывать и то, что рынок недвижимости был серьезно перегрет и сегодняшняя цена на жилье уже вобрала в себя большинство прогнозируемых экономических показателей», – говорит Циркель.
По его мнению, повышение стоимости стройматериалов должно остановить падение цен на жилье, но вряд ли это будет способствовать росту спроса на недвижимость, и повышения цен в ближайшее время, вероятно, не будет.
______
деловая газета "Взгляд"
http://www.vz.ru/society/2007/5/15/82482.html

sever576

«Мы уверены, что в конце лета – осенью цены на квартиры в Москве снова поползут вверх», – сказал он.
новая улучшенная формула, новый вкус

gvkonder

В частности, поясняет он, стройматериалы действительно дорожают быстрыми темпами: с начала этого года стоимость цемента выросла на 18–23%, арматуры – более чем на 8%, кирпича – на 23%
Ага, раньше построить метр жилья стоило 10крур, а сейчас - аж 15!

Kupa

в конце прошлого года (77 тыс. рублей за метр)
по-моему, в конце прошлого года цена кв. метра была 4,2 кб

PETERPETER

Эксперты исследовательской группы «РЭА – Риск-менеджмент» представили уникальную формулу, позволяющую прогнозировать стоимость жилья в Москве. Авторы новой методики уверяют, что анализ динамики цен прошлых лет показал, что погрешность расчетов не превышает 3–5%. С помощью формулы эксперты ответили на вопрос, что же будет с ценами на жилье в ближайшие три года.
[...]
Новая формула – это сложная многоуровневая модель. По словам ее непосредственного разработчика старшего риск-менеджера группы «РЭА – Риск-менеджмент» Михаила Чеготова, помимо таких прямых факторов, влияющих на цены, как стоимость стройматериалов, объемы строительства жилья, инфляция и доходы населения, формула также учитывает статистические данные Росстата, прогнозы Минэкономразвития, уровень ВВП и даже миграцию населения, а также колебания мировых рынков недвижимости.
«Мы проверили нашу модель, так сказать, задним числом – за 2005 и 2006 годы. И наш прогноз разошелся с фактическими ценами не более чем на 5%», – заявил господин Чеготов.
Предлагаю свои услуги - за 4000 рублей составлю сложную формулу, зависящую от десятка параметров и описывающую любой требуемый финансовый график. Гарантирую расхождение с реальным графиком про проверке модели задним числом не более, чем на 5%.

Angalak

Есть ещё один верный способ узнать сколько стоит недвижимость в том или ином месте города ( от аэропорта до центра: берешь в аэропорту такси, сколько скажет в рублях, такова цена метра в баксах.

ulia06

главное-метод очень точен
в конце пошлого года обычно говорили "4310 рублей, 52 копейки"

gnom747

Не забудь также сделать свою формулу непременно предрекающей рост цен в ближайшем будущем..
Иначе никак.

ibshmar

Необходимость вывода уникальной формулы, позволяющей рассчитывать цены на квартиры, назрела давно, уверен старший аналитик центра Realty Monitor Виктор Штомпель

Золотые головы, надо им ещё формулу биржевых котировок вывести, необходимость также давно назрела.

PETERPETER

В частности, поясняет он, стройматериалы действительно дорожают быстрыми темпами: с начала этого года стоимость цемента выросла на 18–23%, арматуры – более чем на 8%, кирпича – на 23%, при этом цены сохраняют высокий потенциал роста.
В дополнение, в виду того, что этот аргумент приводится очень часто для обоснования того, почему цены растут, будут расти дальше и не могут упасть, стоит остановиться на нём чуть подробнее. Собственно, все желающие могут сами произвести необходимые расчёты. Как показывает поиск в интернете, текущая стоимость цемента (при крупных поставках, от 10 тонн) - менее 100 долларов за тонну (больше похожа на правду цифра в 2000 рублей, но с учётом подорожания и т.п. - пусть будет 100 долларов). Стоимость прочих наполнителей (щебень, песок, керамзит и др.) ещё ниже. Арматура стоит существенно дороже (это отдельный вопрос). На 1 квадратный метр жилья (без учёта фундамента) требуется где-то 0.5 кубометров бетона, плотность бетона - 2000-2500 тонн/м3, то есть 1 квадратный метр - это примерно 1 тонна с небольшим бетона (без учёта арматуры). Пусть будет 2 тонны, так не все площади продаются, есть фундамент и т.п. Получается, что стоимость цемента и неметаллических наполнителей в 1 кв. метре продаваемых площадей составляет менее 200 долларов (и это оценка сверху). Поэтому в принципе нельзя обосновывать рост цен на недвижимость ростом цен на цемент.
С арматурой хуже, она стоит значительно дороже (в районе 1000 долларов за тонну). Причём по массе её нужно очень много (зависит от типа бетона, сейчас пытаюсь прояснить этот вопрос). Утверждается, и это похоже на правду, что арматура даёт в себестоимость даже больший вклад, чем цемент и прочие наполнители.

Sander

эти все относительные сравнения ничего не стоят сами по себе.
Важно знать какую часть себистоимости составляют строй-материалы и чему равна эта себистоимость.
Например, если стоимость материалов на квадратный метр в среднем равна 200$, то глупо ссылаться на 20% рост этой стоимости, как на один из основных факторов роста цен на жилье.

PETERPETER

Всё это понятно, давно было очевидно, что стоимость недвижимости растёт не из-за того, что растут цены на строительные материалы. Это, собственно, уже неоднократно обсуждалось в предыдущих тредах (не для всех очевидно, кстати, были любители на форуме, которые считали иначе). Но одно дело, когда мнение основывается на каких-то общих фактах (скажем, на сравнении стоимости метра в Москве и глубоком Подмосковье, хотя строематериалы одинаковые другое дело - на цифрах. Сейчас я для себя (и для других) хочу восполнить этот пробел. Про стоимость бетона уже прояснил. Стоимость неметаллических строематериалов (бетон без учёта арматуры, штукатурка и т.п.) составляет менее 5% от продажной стоимости жилья. Большим сюрпризом для меня оказалось то, что арматура даёт очень большой вклад, я считал, что это что-то символическое. 100% она обходится дороже, чем цемент (без учёта наполнителей но насколько - пока не знаю. Не удаётся найти пока полноценных данных на этот счёт, только одна сомнительная статья нашлась.
Цена может определяться или себестоимостью (рынок в это случае диктует объём продаж в натуральном выражении или рынком (если предложение ограничено). Очевидно, что в Москве - второй вариант. А что именно влияет на рынок, суть отдельный боянистый вопрос.

Так же не нужно путать, что первично, а что вторично, что причина, а что - следствие. Если по каким-то причинам (в силу игры на рынке, ограниченности предложения и т.п.) стоимость какой-то продукции начинает расти относительно себестоимости, то есть растёт норма прибыли, то другие участники себестоимости тоже не хотят оставаться в стороне. Поставщики строительных материалов прекрасно понимают, что строительный бизнес останется сверхприбыльным, даже если они повысят цены в 2 раза, и поэтому не упускают шанс заработать больше, и противостоять этому очень трудно. Тоже самое и с чиновниками. Чиновники и прочий рэкет работают за проценты. Их бы устроили поборы в виде (условно) 200 долларов за метр, но так как жильё стоит 4000, они хотят брать больше. Так что всё поставлено с ног на голову. Не рост цен на недвижимость обусловлен ростом цен на строематериалы или взятки, а рост взяток и стоимости сырья обусловлен ростом цен на недвижимость. Из плюсов - эти затраты так же могут снизиться, если упадёт цена на недвижимость.

Pashtet

Я не поняла. Цены на жилье определяются рынком. За сколько народ покупает за столько и продают. Никто ж не жалуется что D&G продают кофточки по 15 тыр при цене материала 500р? Интересно, сколько % себестоимости в цене бензина, хлеба и т.п.?

PETERPETER

Я не поняла. Цены на жилье определяются рынком. За сколько народ покупает за столько и продают.
Что такое рынок, и как там происходит ценообразование, свой давно обсуждаемый вопрос. Нельзя всё сводить к "балансу спроса и предложения", всё на порядки сложнее.
Никто ж не жалуется что D&G продают кофточки по 15 тыр при цене материала 500р?
Скорее 50 рублей. Но нельзя сравнивать, тебя никто не заставляет покупать дорогие кофточки. Можешь купить схожую по качеству кофточку в десятки раз дешевле. Точно также, как не нужно рассматривать жильё экстра-класса.
Интересно, сколько % себестоимости в цене бензина, хлеба и т.п.?
Кстати, очень большой процент, и в бензине, и в хлебе (это у сырой нефти себестоимость маленькая, а цена сейчас большая). А на цены при этом жалуются. Интереснее, впрочем, понять - почему так происходит, как будет развиваться ситуация дальше, что может повлиять на неё и т.п.

kent0000

Что же касается будущего, то формула показала неутешительный прогноз – цены будут расти. Например, согласно расчетам в конце 2007 года средняя цена квадратного метра в Москве будет равна 115 тыс. рублей – это почти на 66% больше, чем в конце прошлого года (77 тыс. рублей за метр). В последующем рост продолжится – в конце 2008 года метр жилья в столице достигнет 127,3 тыс. рублей, в конце 2009-го – 139,2 тыс. рублей, то есть в 2 раза выше, чем сейчас.
и на что же мудаки риэлторы не пойдут, дабы не упасть в минус

snaga666

Мое мнение, что их прогнозы могут и оправдаться,
сейчас цены на жилье привязаны к доллару,
а вы уверены, что в 2008 и 2009 году с рублем будет все в порядке?
и он также будет стоить 26 р за 1 доллар?
а если гикнется наш рупь? курс будет 33 или 35 руб. за доллар,
в нашей стране все возможно,
тогда и метр может стоить и 150 000 и 200 000 руб.,
прогноз то в рублях

vovkak

Мое мнение, что их прогнозы могут и оправдаться,
сейчас цены на жилье привязаны к доллару,
а вы уверены, что в 2008 и 2009 году с рублем будет все в порядке?
и он также будет стоить 26 р за 1 доллар?
а если гикнется наш рупь? курс будет 33 или 35 руб. за доллар,
в нашей стране все возможно,
тогда и метр может стоить и 150 000 и 200 000 руб.,
прогноз то в рублях
Представляю, если их программа прогноза правильно учла, что рубль гикнется... Тогда такую всемогущую программу можно смело использовать для завоевания мира.

tlt_2008

Почему-то вспомнилась байка-анекдот, как некие вумные ребята с еще более умного факультета, как-то вечером, смотря в окно и любуясь видом природы заспорили о вероятности попадания бычка-окурка в форточку. Посидели, прикинули, посчитали, вроде бы нормальная вероятность получается, приемлимая, решили поставить эксперимент, начали кидать. Кидали-кидали, нифиг не выходит. Пересчитали еще раз-вроде все нормально, правильно, а эксперимент не получается. Начали кидать снова, кидали до посинения, до тех пор, пока один не заметил, что форточка то закрыта

Sander

Цены на жилье определяются рынком. За сколько народ покупает за столько и продают.

Рынки бывают разные. В зависимости от ситуации на ценообразование могут оказывать влияние как покупатели, так и продавцы.
Крайние случаи - это монополия и монопсония.
В случае жилья - это олигополия (скорее всего со сговором (первичка что делает ее ближе к монополии, но при этом позволяет не быть контролируемой со стороны соответствующих органов).
А ты приводишь рассуждения, которые скорее касаются "идеального рынка" (когда товар идентичен, покупателей и продавцов достаточно большое число и каждый в отдельности может влиять на свои спрос/предложение только меняя цену).

Evgeniy57

что форточка то закрыта
 
а вот все-таки интересно учитывает ли эта формула страну в которой мы живем ?

gvkonder

Представляю, если их программа прогноза правильно учла, что рубль гикнется... Тогда такую всемогущую программу можно смело использовать для завоевания мира.
А разве про падение рубля в 1998 не было известно чуть ли не за год?
Оставить комментарий
Имя или ник:
Комментарий: