Рынок жилья готов взорваться

rjhgec

Рынок жилья готов взорваться
http://www.utro.ru/mega/
Анастасия КАВЕСТНИКОВА, 02 марта, 00:58

Февраль не принес облегчения московскому рынку недвижимости, скорее наоборот – многие из тех, кто еще совсем недавно лелеял надежду стать-таки владельцем заветной жилплощади, могут расслабиться: жилплощадь снова неприлично подорожала.
По данным аналитического агентства "Индикаторы рынка недвижимости", к концу февраля удорожание столичных квадратных метров достигло 1,5%-2% в неделю. В среднем, за месяц среднерыночная стоимость жилья возросла на 5%, до $2437 за 1 кв. м, а некоторые квартиры подорожали почти на 10%. При этом прирост стоимости разных классов жилья в феврале находился в пределах от 3,9% до 6,7%. Наибольшие темпы в прибавлении "денежного веса" демонстрировали, как нетрудно догадаться, относительно недорогие и наиболее ликвидные квартиры – панельное жилье, "однушки" и "двушки". В результате разрыв между "дорогим" и "дешевым" жильем постепенно сокращается, хотя повышение стоимости "дорогих" сегментов все же немного отстает.
Что касается разброса средних темпов роста по отдельным районам города, он еще шире – от 2% до 9%, и подтверждает приведенные выше сведения о наиболее востребованных типах жилья. Среди лидеров роста, как правило, присутствуют спальные районы, а также немало районов за МКАД, в которых еще сохранилось относительно доступное жилье. Правда, здесь наметилась довольно своеобразная тенденция: ни один район не держится в лидерах ценового марафона более месяца. Так что тем, кто, несмотря на абсурдное поведение рынка в ближайшее время, все же захочет приобрести московскую квартиру, стоит поинтересоваться у риэлтеров, какие районы сильнее всего дорожали в январе-феврале, – в марте рост цен в них, скорее всего, слегка притормозит. С другой стороны, по мнению аналитиков IRN.Ru, не стоит забывать и о том, что районы, в которых отмечен наибольший рост стоимости жилья в предыдущем месяце, видимо, просто слегка отстали ранее от общего удорожания, и теперь баланс восстанавливается.
Как и предполагали в начале текущего года аналитики и участники рынка недвижимости, дефицит предложения жилья продолжает нарастать, и это является основной причиной наблюдаемых на рынке явлений. Продолжает сокращаться и количество новостроек. При этом немалое число новых домов имеют срок сдачи Госкомиссии до конца 2006 г., то есть речь идет об уже готовых и фактически распроданных домах. А поскольку новые жилые объекты появляются в последнее время, мягко говоря, не часто, в апреле, к годовщине вступления в силу закона о долевом участии в строительстве, сокращение предложения может составлять уже порядка 50%.
Что касается вторичного рынка, в последнее время он приобрел еще одну особенность, последствия которой могут оказаться непредсказуемыми. На сегодняшний день, по оценкам IRN.Ru, объемы предложения на вторичном рынке на 35%-50% уступают объемам предложения год назад. При этом хорошо известно, что более половины сделок здесь являются не прямыми, а т.н. альтернативными. Это значит, что большинству покупателей, для того чтобы приобрести квартиру, соответствующую желаемым параметрам, предварительно необходимо продать уже имеющееся у них жилье. Аналогичная ситуация в большинстве случаев складывается и у продавца искомой квартиры, в результате чего подобные сделки превращаются в многозвенные цепочки. Подобная практика давно распространена на вторичном рынке, и за это время риэлтерами накоплен достаточный опыт успешной реализации альтернативных схем. Проблема же состоит в том, что этот опыт все чаще оказывается неприменимым из-за неестественно высоких темпов роста рынка. За время, необходимое для подбора квартир для всех участников цепочки, их проверки, сбора документов и согласования условий сделки, цены на жилье выходят на новый уровень. Это "радостное" обстоятельство провоцирует продавцов на повышение цены по отношению к той, что была оговорена в процессе формирования цепочки. В этом случае покупатели, на руках которых находятся деньги или деньги и менее качественная (а следовательно – более дешевая) квартира, теряют возможность осуществить желаемую покупку. Что, в результате, влечет за собой распад всей альтернативной цепочки. Учитывая острейший дефицит предложения квартир, масштабы распада альтернативных сделок принимают сегодня угрожающий характер.
Опасность этой ситуации состоит в отрыве цен от реальности и полной виртуализации вторичного рынка. Несмотря на растущий спрос и активность риэлтеров, реальных сделок все меньше, что неизбежно провоцирует все новые витки роста цен. Рынок все отчетливей приобретает черты мыльного пузыря, со всеми свойственными ему рисками.
Разрешение ситуации вокруг новостроек, которое рано или поздно произойдет, а также постепенный выход на рынок продавцов, ждавших "своей" цены, способны разрушить эту хрупкую виртуальную конструкцию. Большинство экспертов сходятся во мнении, что происходящее сегодня на рынке недвижимости напоминает ситуацию первой половины 2004 года. Тогда резкий рост и виртуализация цен закончились глубокой стагнацией рынка, чуть было не переросшей в настоящий кризис. По мнению многих аналитиков, повторение такого сценария возможно уже в обозримом будущем. Более того, чем дольше будет продолжаться нынешний ничем не подкрепленный рост цен, тем более глубоким может оказаться последующий кризис.

burkovskaya555

вот тож интересная статья по близкой теме
Миф о доступном жилье
Представьте себе на минуту, что в один прекрасный день правительство решило накормить массы голодающих картошкой. Тем более что картошки на рынке предлагалось достаточно, но покупали ее не то чтобы очень мало, но, в общем-то, и не очень много. Немногие могли позволить себе купить картошки. Неправильно это, подумало правительство, и начало принимать меры.
Первым делом решили дать людям деньги, чтобы хотя бы 10% голодающих купили себе картошки и накормили бы себя, своих детей, братьев-сестер, племянников и прочую родню. Деньги не свои, а банковские. А чтобы банкам было выгодно отдавать деньги другим, правительство пояснило, что давать надо в долг, чтобы голодающие, наевшись, могли бы деньги вернуть, да еще и с процентами. Чтобы у банков не было сомнений в том, что свои деньги они назад получат, решено было придать делу статус национального проекта. Люди-то у нас в основной своей массе дисциплинированные, и 90% из тех, кто деньги взял, потом их обязательно вернет. Ну а 10% не в счет. В общем, сделали.
Отправились те, кто смог деньги получить, на рынок, и купили себе картошки. Самой дешевой, чтоб в долги не шибко залезать. Торговцы на рынке, видя такую историю, решили цены поднять. Не сильно. Чуть-чуть. Чтоб заработать на лишних покупателях свой трудовой рубль. А правительство тем временем подумало, что накормило только тех, кто, вероятно, и сам бы себя смог накормить, – может, и не сейчас, а через некоторое время, – и спохватилось. Самые голодные – военные, врачи, молодые семьи – так и остались голодными. А правительство перед ними несет больше ответственности. Решили тогда этим людям помочь. И раздать им уже свои, государевы, деньги: пусть не всю сумму, которую надо на картошку, ну хоть часть. Сказано – сделано. Отправились молодые семьи с военными на рынок за картошкой и тоже давай покупать. Торговцы знай радуются: товар-то как горячие пирожки расхватывают – и еще чуть-чуть цену подняли.
Банки, видя неминуемую выгоду придуманной правительством схемы, решили, что надо бы побольше людей вовлечь в покупку картошки, и начали смягчать кредитные условия. Покупателей на рынке становилось все больше, цены росли все сильнее, картошки становилось все меньше. И вдруг стало понятно, что скоро вся картошка закончится, а покупатели будут все прибывать и прибывать. Так картошка стала дефицитом, продающимся по заоблачным ценам. Тут-то и стало понятно, что изобилие наступит только тогда, когда будет следующий урожай картошки. А ждать его можно никак не раньше следующего года: потому что картошку, прежде чем продавать, надо посадить, вырастить, собрать и привезти на рынок. На это нужны деньги, причем больше, чем в прошлом году. Потому что покупателей явно будет больше, значит, и картошки им требуется больше. А правительство как-то не очень подумало о том, чтобы организовать круговорот денег в этом бизнесе. То есть оно, конечно, подумало, но подумало по-своему, по-правительственному: сытые граждане, мол, захотят приумножить свой капитал и начнут заработанное вкладывать в выращивание картошки. А если не захотят? Тем более что есть и другие способы пристроить лишнюю наличность. И на следующий год правительство опять столкнется с толпами голодающих, которым не по карману продающаяся на рынке картошка. Торговцы, заработавшие лишние деньги, тоже не очень спешили развивать выращивание картошки, потому что для того, чтобы вырастить ее в достаточном количестве, необходимо новые поля разрабатывать, а тут выходят на сцену местные власти, которые не очень-то хотят, чтобы все вокруг было засеяно картошкой, да еще и без особой выгоды для них – местных властей.
Примерно то же самое сейчас происходит на рынке жилья, разогретом многочисленными ипотечными программами – и банковскими, и государственными. Дешевая ипотека быстро вымыла с рынка недорогое жилье, госпрограммы поддержки военных и молодых семей оказались хорошим подспорьем в этом деле. Уже сейчас на московском рынке недвижимости очень сложно найти квартиру дешевле 150 тыс. долл. (именно таков был потолок ипотечного кредита для большинства заемщиков): теоретически они есть, но купить их крайне сложно. Сейчас банки начали повышать максимально возможную сумму кредита, что, очевидно, приведет к вымыванию уже более дорогих квартир с рынка. Потому что чрезмерное развитие ипотечного кредитования вкупе с различными социальными программами на фоне слишком медленно развивающегося строительства привело к быстрому взлету цен на жилье, превратив планы по созданию «рынка доступного жилья» в миф, в который теперь уже почти никто и не верит. А надо-то было всего лишь озаботиться строительством сначала, а продажей потом. То есть сначала вырастить картошку, обеспечить ее постоянный приток на рынок, а только потом осторожно и дозированно стимулировать спрос. У нас вышло наоборот.
Елена Тофанюк, 28.02.2006

http://www.rbcdaily.ru/editor_col/index.shtml?2006/02/28/215191

urchin

последние 3 года постоянно слышу слухи, что рынок жилья вот-вот взорвётся.
Что цены на хаты вот вот подешевеют. А цены всё растут и растут

MAZAFAKER

не говори... когда же будет щастье?

Tallion

Так будет до тех пока не случится одно из двух:
- построят много жилья сильно увеличив предложение на рынке
- рухнет система банковских кредитов; думаю, в этом случае падение цен будет сопровождаться падением зарплат
А вообще, не надоело одно и то же пережевывать?

rjhgec

но это когданить случится! ммм тоже долго жила!
имхо: разрешить китайским стройкомпаниям строить у нас и все проблемы решатся за год, будут хаты по 15 000$

rada3

И потолки будут 1,5 метра

urchin

имхо: разрешить китайским стройкомпаниям строить у нас и все проблемы решатся за год, будут хаты по 15 000$
А где строить?
Москва не резиновая.
И дело совсем не в себестоимости самого строительства.

burkovskaya555

имхо: разрешить китайским стройкомпаниям строить у нас и все проблемы решатся за год, будут хаты по 15 000$
врятли

sergei1207

будут стоять пару лет и иметь стены из рисовой бумаги.

rjhgec

я лучше буду жить в рисовых стенах чем платить по 500$ в месяц старой наглой ахуевшей бессовестной бабке!

rjhgec

не врятли а так и есть! еще недавно за 15000 можно было однуху взять!

burkovskaya555

угу, разрешить-то могут китайским компаниям, тока налогами будут душить и цены не опустяццо , имхо. нада же правительству чем-то жить и компенсировать издержки (тока боюсь, что качесвенную хату ты точно тогда не получишь, количество падающих "трансваалев" значительно увеличиццо )

zulya67

а всепотому что на народ все забили, потому что недвижимость на Канарах-Багамах-Азорах есть. А с чиновниками все схвачено

sergei1207

в 30 градусный мороз?
Ффпирет!
Оставить комментарий
Имя или ник:
Комментарий: