Ценообразование у девелоперов

mamishka

По какому принципу происходит ценообразование у девелоперов коммерческой недвижимости, сдающих построенные площади в аренду?

selena12

афаик обычно выделяют т.н. triple net ставку (которая может индексироваться к которой добавляются НДС и понесенные операционные расходы (коммуналка, охрана, клининг и т.д.).

oi06

Сколько арендаторы готовы дать, такую и делают ставку.

mamishka

ну они не оценивают как-то свои вложения / окупаемость и т.п.
Просто сейчас, из-за кризиса вестимо, народ начал очень круто двигаться по ценам. Если раньше было понятно примерно что почём и можно было соответственно торговаться, то теперь совершенно не понятно насколько можно народ по ценам опускать. Типа они снижают и снижают цены. Где дно, ниже которого они просто не могут опуститься?

mamishka

не, надбавки к цене, которую они выставляют, а именно ценообразование: по какому принципу они определяют для себя допустимую ставку triple net, которую заявляют.
Просто я так прикинул по складской недвижимости, если плясать от цены 1000 - 1200 $ / кв.м. стройки, то при ставке аренды 120 $ / кв.м. / год выходит, что у них окупаемость зашкаливает за десять лет. Им правда интересно заниматься таким бизнесом? Откуда они берут деньги, что бы строиться дальше и дальше?
Вот как-то так

oi06

что-то сильно дорого 1000 баксов за квадрат стройки.
вообще думаю года 4-5 для окупаемости это нормально.

blinova_zana

ну не знаю как насчет аренды коммерческой недвижимости, но например с продажей жилой недвижимости делают очень просто. Считают себестоимость и умножают ее на 5. :) и получается цена для продажи. Подозреваю, что в остальных направлениях девелоперского бизнеса ухватки те же.

selena12

Просто я так прикинул по складской недвижимости, если плясать от цены 1000 - 1200 $ / кв.м. стройки, то при ставке аренды 120 $ / кв.м. / год выходит, что у них окупаемость зашкаливает за десять лет.
буквально этот вопрос я в сентябре задавал консалтерам из knight frank. и они подтвердили, что если у компании нет ништяков в виде халявной земли или собственных строительных мощностей (грубо говоря, все затраты по среднерыночным ценам то девелопмент складской недвижимости будет убыточным, т.е. давать доходность <10%.

selena12

теперь совершенно не понятно насколько можно народ по ценам опускать. Типа они снижают и снижают цены. Где дно, ниже которого они просто не могут опуститься?
думаю, это очень сильно зависит от того, когда объект построен, потому что все составляющие себестоимости очень быстро росли до начала кризиса, и одни и те же ставки давали разные окупаемости объектам, построенным в разное время.

mamishka

То есть понять насколько они могут подвинуться нереально, потому что весь девелоперский бизнес построен на каких-то необычных ништяках и деньгах неизвестного происхождения?
Я, когда насчитал 10-12 лет окупаемости, почему-то тоже так подумал.
Оставить комментарий
Имя или ник:
Комментарий: