В 2008 г. жилье в Москве и впрямь станет доступным

Tomi-13

Убегающий метр
В 2008 г. жилье в Москве и впрямь станет доступным. Спекулянтам жильем пора идти в регионы
С конца августа до середины сентября цена за квадратный метр в новостройках Красноярска подскочила с 35 000 до 45 000 руб. Напуганные ростом в 30% всего за каких-то три недели, местные власти решили вмешаться и попросили застройщиков заморозить цены до Нового года. Те, конечно же, пошли властям навстречу, убрав квартиры с продажи. Теперь они появятся в январе, но уже по новой цене. «Конечно, дальнейшее подорожание возможно, ведь цены стояли четыре месяца», — уклончиво излагает стратегию застройщиков Василий Прохоренко, руководитель группы консалтинга строительной компании «Монолитхолдинг», возводящей в городе до 200 000 м2 жилья в год.
все иллюстрации
Тому, что происходит в Красноярске, у Прохоренко есть несколько объяснений: рост цен на стройматериалы, повышение сезонного спроса на жилье. И — инвесторы. «До 30% жилья приобретают не конечные потребители», — говорит он. По мнению Александра Безрукова, представителя красноярского филиала компании «Сатурн», занимающейся поставками стройматериалов, львиная доля покупателей квадратных метров в городе — москвичи. «В Красноярске далеко не каждый может платить почти по $2000 за 1 м2», — поясняет он.
Московские инвесторы, привыкшие выжимать из столичной недвижимости до 30-50% годовых, отправились за такой же доходностью в регионы. В столице по итогам уходящего года цены на недвижимость показали практически нулевой рост и даже оказались не в состоянии обогнать инфляцию.
ГОД В МИНУС
По данным портала www.arn.ru, специализирующегося на анализе рынка недвижимости, с декабря прошлого года по декабрь нынешнего вторичное жилье выросло в цене на 10% в долларах и всего на 1% в пересчете на рубли. И это при инфляции, которая к концу года, по признанию Росстата, достигнет 11,5%. Специалисты агентства «Пересвет-Инвест» подсчитали, что рынок недвижимости к началу декабря пришел с отрицательным итогом. «За 11 месяцев цены в долларах выросли на 7,3%, но на фоне снижения курса в рублях упали на 0,2%. А с ноября 2006 г. — и вовсе на 1,6%», — утверждает аналитик «Пересвет-Инвеста» Ольга Юматова.
Валерий Барнинец, коммерческий директор бюро недвижимости «Агент 002», считает, что рублевые цены к декабрю едва наверстали упущенное с начала года. По данным бюро, в ноябре прошлого года 1 м2 столичного жилья стоил 115 088 руб. при курсе 26,3 руб./$, а в ноябре этого года — уже 109 434 руб. при курсе 24,4 руб./$. «К лету все некачественное жилье вроде старой панели, хрущевок и домов на окраинах даже в долларах подешевело на 5-10%. Ведь такое жилье хорошо покупают лишь при высоком росте цен, поскольку на другое у людей не хватает денег», — говорит Барнинец.
Однако осенью рынок недвижимости ожил и небольшой рост не только долларовых, но и рублевых цен все же начался — в среднем на 1-2% в месяц. «В течение года был отложенный спрос. Ведь народ знает, что после Нового года события могут развиваться в любом направлении. Два года назад цены сорвались с места почти сразу после боя курантов», — вспоминает Вадим Мартыненко, руководитель департамента вторичного рынка компании «Рескор».
Но как только на рынке активизируются покупатели, с него уходят продавцы. По версии Барнинца, и те и другие сейчас просто боятся остаться с непристроенными деньгами. Однако эти страхи выливаются только в то, что продавцы отказываются торговаться. Если летом они готовы были скинуть цену на 10%, то сейчас твердо стоят на своем, причем предпочитают получать деньги за квартиру в рублях. «Пока оформляется сделка и деньги лежат в банковской ячейке, продавец должен быть уверен, что сумма остается той же», — объясняет Татьяна Майорова, начальник группы вторичного жилья отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость».
Риелторы отмечают, что 90% их клиентов перешли на рублевые расчеты, хотя в объявлениях по-прежнему указывают долларовые цены. «Просто в долларах считать проще — меньше нулей», — смеется руководитель аналитического отдела корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. Причем при расчетах курс доллара всегда округляют в верхнюю сторону: сейчас до 25 руб. Вот и выходит, что квартира, стоившая в июле $150 000, но по курсу 26 руб., сейчас стоит $160 000, но по курсу 25 руб. В национальной валюте разница получилась всего 100 000 руб. (рост — 2,6% зато в долларах рост составил 6,7%. Барнинец из «Агента 002» полагает, что полный отказ от долларов — это вопрос нескольких ближайших месяцев. А значит, и стагнация на рынке недвижимости — во всяком случае, столичном — станет для всех очевидным явлением.
ИСКУССТВО СКИДКИ
Рынок новостроек традиционно идет за рынком вторичного жилья, поэтому весь год тоже находился в спящем состоянии. «Покупатели готовы были платить, но не столько, сколько просили застройщики», — разводит руками Дмитрий Таганов из «Инкома».
В результате весь год количество выставленных на продажу новостроек находилось примерно на одном и том же уровне. Даже сокращение предложения к сентябрю, когда застройщики заморозили около 100 объектов из-за принятия закона о запрете точечной застройки, цены не подстегнуло: рынок этого просто не почувствовал. Долларовая цена на новостройки весь год топталась на месте, а в рублях выросла на ничтожные 0,8%, подсчитал «Пересвет-Инвест».
Сами застройщики с этими расчетами категорически не согласны. «Средний рост цен по московским объектам с начала года составил порядка 12% в рублях», — утверждает Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». На 10% поднял рублевые цены и «Главстрой», уверяет генеральный директор компании Артур Маркарян. По его словам, с осени проблем со спросом у компании нет. «Они были первые полгода, что, конечно, очень смущало. В такой ситуации было гораздо сложнее привлекать покупателей на этапе котлована, когда нужны деньги на строительство», — говорит Маркарян.
«В последнее время многие застройщики строили на собственные средства. И за позапрошлый год, когда цены выросли вдвое, имели возможность отбить все затраты. Сейчас продаются квартиры, которые уже окуплены», — не верит доводам коллеги Барнинец из «Агента 002».
В таких условиях любая продажа для застройщика — чистый доход, и ему гораздо выгоднее держать непроданные квартиры, чем снижать цены. По мнению Таганова из «Инкома», во всеуслышание цены никто не снижает лишь потому, что боятся обвала рынка. Зато при покупке в еще строящихся домах покупатели могут выторговать себе немалые скидки и рассрочки. Как выяснилось, есть они и у ПИК, и у «Главстроя», и у СУ-155.
КОПИТЬ НЕЛЬЗЯ КУПИТЬ?
Среди возможных вариантов вложения денег столичный рынок недвижимости долго был на вершине хит-парада, однако в уходящем году он впервые проиграл даже банковским депозитам, показав рост в 1% против 7,5-9% по банковским вкладам в рублях. В будущем году, по прогнозам аналитиков, недвижимость и банковские вклады будут идти ноздря в ноздрю. По мнению Мартыненко из «Рескора», рост цен будет всего лишь покрывать инфляцию — то есть речь идет о 10-15% годовых в рублях.
Барнинец из бюро «Агент 002» называет те же цифры, но аргументы приводит уже другие: «Еще год назад мы поняли, что среднестатистическая семья в Москве ипотекой воспользоваться не может. А у нас 90% покупателей жилья — ипотечники. Значит, люди не будут покупать вторую квартиру, а смогут лишь улучшить жилищные условия. Фактически это просто обмен меньшей квартиры на большую, что не расширяет рынок и росту цен не способствует». Но гендиректор «Главстроя» Артур Маркарян уверен, что цены зависят не от доходов населения, а от насыщенности рынка.
«Жилья по-прежнему не хватает. В этом году Москва купила у нас 700 000 м2 по рыночной цене для очередников и льготников», — рассказывает он. Маркарян уверен, что в уходящем году рынок не впадал в депрессию, а как раз показал свою непотопляемость, сумев пережить отсутствие спроса.
Безусловно, неиссякаемый поток желающих обзавестись недвижимостью в столице поддерживает спрос и держит рынок на плаву. Но спекулянтам здесь делать уже нечего. «Рост актива на 50-100% в год — это аномально и считается удачей для инвестора. Такое не может повторяться регулярно, иначе происходит надувание пузырей», — говорит финдиректор компании «Универсальный финансовый консультант» Артем Плотников. Он ничуть не удивлен скромными результатами, которые показал рынок недвижимости в столице в уходящем году. По его мнению, время покупки квартиры с краткосрочными инвестиционными целями — на 2-3 года — прошло.
Маркарян, впрочем, настаивает, что таких покупателей все еще немало: «У дома есть жизненный цикл: на стадии котлована квадратный метр стоит дешевле, чем в готовом доме. Всегда есть желающие на этом заработать». Однако разница в цене между строящимся и готовым жильем сейчас не превышает 30%. То есть за время строительства дома — а это те самые 2-3 года — покупатель едва ли заработает больше, чем просто положив деньги в банк. Причем у инвестора появляется проблемный актив, который не всегда удается быстро продать, чтобы получить живые деньги.
Сейчас сайты застройщиков пестрят предложениями новостроек от частных инвесторов, которые купили жилье на стадии котлована, а теперь при посредничестве той же строительной компании продают квартиры в готовых к заселению домах. Такие квартиры уже давно не разлетаются как горячие пирожки.
«Цены находятся на пределе покупательной способности», — говорит аналитик «Пересвет-Инвеста» Ольга Юматова. Она полагает, что ценовых скачков в ближайшее время не будет. Весь этот год цены не смогли подтолкнуть ни подорожание стройматериалов и себестоимости строительства, ни снижение доли коммерческого жилья за счет увеличения доли социального. А осенью к тому же стала дорожать ипотека.
Банки, конечно, не трубят об этом на каждом углу. Однако, по данным ипотечного брокера «Дом ипотеки», за год ставки выросли на 1-2 процентных пункта, до 11% в валюте. Рассмотрение заявки на кредит теперь длится неделю, а то и две вместо прежних 24 часов. К тому же банки расширили список документов, необходимых для рассмотрения кредитной заявки. «Отказов в кредитах стало больше. Если раньше одобрение давали почти все банки, то теперь — один из 3-4», — с сожалением констатирует генеральный директор «Дома ипотеки» Наталия Семенова. Но, по ее мнению, проблема даже не в заемщиках, а в самой недвижимости, которую они покупают: «Банки в замешательстве: они не знают, по какой стоимости оценивать закладываемую недвижимость, которая весь год теряет в цене».
Заемщикам все это на руку. «Если рост цен в пределах инфляции продолжится и дальше, мы сможем копить деньги на квартиру так же, как в советские времена копили на машину, ковер и дачу», — смеется независимый аналитик рынка недвижимости, руководитель портала www.arn.ru Андрей Бекетов. Плотников из «Универсального финансового консультанта» относится к идее коллеги вполне серьезно: «В условиях стабилизации это возможно». Достаточно накопить на первоначальный взнос — а это $25 000-45 000, а остальное можно взять взаймы.
Плотников считает, что даже при дорожающей ипотеке покупка квартиры в кредит для личных нужд остается хорошей инвестицией: «Оценив объем выплачиваемых процентов за 15-25 лет, человек считает, что это большая переплата. Но нужно учитывать рост стоимости недвижимости за эти годы и фактор инфляции денег».
Иными словами, если за 25 лет заемщик заплатит процентов по кредиту примерно в 2 раза больше суммы самого кредита, то стоимость квартиры вырастет в 3,39 раза при среднегодовом росте 5% и в 5,43 раза при росте 7% в год.
При таком раскладе к московскому жилью и впрямь скоро можно будет применять определение «доступное». И это при том, что по стоимости квадратного метра столица в разы обгоняет другие российские города.
Лилия Лобанова
49 (90) 24 декабря 2007
зы особенно понравился тезис, выделенный красным :o

lordkay

а что не так с красным?

lilith000007

Да не только Красноярск можно брать
Мать говорит, что в Нижнем бешанно цены растут, потому что москвичи скупают хаты

Tomi-13

понравился говорю :)

stm8646628

берем кредит? :D

Tomi-13

уже :)

Kraft1

Но нужно учитывать рост стоимости недвижимости за эти годы и фактор инфляции денег
Через 20 лет трешка в москве будет стоить 750 тысяч долларов? Гы!

lilith000007

Вполне возможно
Года 3 назад никто не думал, что квадратный метр в Москве будет 4000баксов

Kraft1

Года 3 назад никто не думал
Это почему же, многие думали, я, например, просто для них и текущая цена была неподъемной.

vlm78

трешка в москве будет стоить 750 тысяч долларов?
у меня у родителей трешка уже столько стоит.
купили за 110 в 2001 году.
песдетс канешна.

Kraft1

Причем надо заметить, что это будет не новая трешка, а "убитая", учитывая качество нынешнего строительства, вторичка в напичканном точечными застройками районе, где продохнуть будет нельзя от задроченной экологии.

Kupa

да вроде пишут, что стоимость метра в москве одна из самых высоких в мире, квартиры дороже только в нью-йорке и токио
но там и зарплаты выше, поэтому если в москве продолжится рост цен, то никто хату купить уже не сможет
хотя, конечно, есть вариант, что зарплаты в россии сильно вырастут, если нефть подскочит до 200 баксов :grin:

Kraft1

Ничего, скоро нефть упадет в цене, стабфонд раздербанят - а там феерия начнётся :D

Kupa

у меня в лабе один парень собирается взять кредит в рублях. только аргументация у него другая - "чо-то мы слишком хорошо зажили. наверно, скоро всё нае..ся", и типа рубли должны обесцениться
правда, он химик, а не финансовый оналитег(с)

FieryRush

В банках тоже не дураки, обычно, пункт о досрочном погашении в случае большого падения стоимости или о повышении ставки в соответствии с инфляцией включать в договор не забывают.

lilith000007

Ну если рубль упадет и ты будешь иметь сбережения в баксах, то сможешь спокойно погасить кредит

raushan27

Кредиты на астрономически дорогое жилье в дальнем замкадье это сабпраймы аля русс

Tomi-13

неа, сабпраймы выдавали всем подряд, а у нас пока оч строгие требования и по доходам, и по подтверждающим документам

CFred

Собственно, практически во всех городах-миллионерах, или приближающихся к ним (а Красноярск как раз крупнейший российский немиллионер) городах.

DoctorUJin

По данным сайта приведенного в статье, моя квартира подорожала на 17$ тонн за 4 месяца
я брал за 150, а вначале года ее можно было взять за 130. Вот и вся арифметика
Доступным в Москве жилье никогда не будет, вы посмотрите сколько людей приезжают в Москву и все только об одном и думаю - как бы купить хату. Оно станет доступным только в одном случае - если рядом где-нибудь рванет ядерная бомба.

lilith000007

Есть более мирный вариант - развивать регионы. чтобы та мзарплата была сопостовима с Московской
Плюс сделать прозрачным строительный рынок и избавить его от чиновниковЮ, чтобы быстрее и качественее строили

DoctorUJin

Это было бы здорово, но наши чиновники не будут думать о людях.

lilith000007

К сожалению это так

smelan22

Оно станет доступным только в одном случае - если рядом где-нибудь рванет ядерная бомба.
Пробки вместе с развитием телекоммуникаций могут сделать все и без бомбы. Зачем перется по пробкам на встречу с партнером, если можно организовать видеоконференцию прямо из рабочего кабинета. Остается только назначить ее на определенное время. Опоздать можно только застряв в сортире... :))
Если можно организовать видеоконференцию, то какая разница где ты находишься в Москве, или в Красноярске.
Хотя во многих милионниках уже тоже полная ж. и с пробками и с инфраструктурой. Короче, куда не кинь - всюду клин. Надо имхо как-то по другому развиваться, экстенсивный рост в региона - та же самая ловушка в больших масштабах. Опять точечная застройка, опять пробки, опять бешенные цены на жилье и т.д.

lilith000007

если бы все на машинах ездили чисто на переговоры...

k11122nu

хочу работать на часовом заводе "Полет", на АЗЛК или в Макдональдсе по телеконференциям

Iron18

потому что москвичи скупают хаты
ну не москвичи наверное, а просто богатые люди России
скорее это приезжие в столицу

lilith000007

Приезжие с столице скупают квартиры в нижнем :lol:

Iron18

Приезжие с столице скупают квартиры в нижнем
ну такие как мы
не хватает на хату в Москве, значит надо покупать хату в регионе, к-я подешевле будет ;)
чего ты смеешься? :grin:

lilith000007

при этом жить в Москве?
Где логика?

lilith000007

Кстати, ты много квартир не в Москве и МО купил?

Iron18

при этом жить в Москве?
легко
можно покупать квартиру своему брату из Нижнего или самому потом перехать в Нижней через некоторое время

Iron18

скоко щас двушка в Нижнем стоит и однушка, к примеру?

102938

к 2-17 эт 44,9 57000 2441025
2к 2-17 эт 71,3 53000 3678200
но это хорошие квартиры

102938

а по ценам от 35000 за кв\м

102938

-е число комнат
2-е этажность дома
3-е площадь
4-е цена за квадрат
5-е полная цена

Iron18

1к 2-17 эт 44,9 57000 2441025
ну вот значит однушку можно за 2,5 ляма руров взять
хотя дорого что-то получается :grin:

102938

Я так понял, что это хороший дом и однушка 44 метра не маленькая,
за полтора ляма значит вторичку сразу можно взять

Iron18

за полтора ляма значит вторичку сразу можно взять
вот а теперь внимание вопрос
что бы вы предпочли, имея 1,5 ляма в кармане? купить хату и (или) перехать в Нижний или дальше батрачитьв Москве ? :grin:
эт скорее философия жизни :grin: :grin:

102938

я бы предпочёл эти деньги в старт ипотеки внести.

lilith000007

согласен на все 100

CFred



Надо имхо как-то по другому развиваться, экстенсивный рост в региона - та же самая ловушка в больших масштабах. Опять точечная застройка, опять пробки, опять бешенные цены на жилье и т.д.
Ну вот мы, геоурбанисты-географы, и ломаем над этим голову :)
Оставить комментарий
Имя или ник:
Комментарий: