Приобретение жилья через юрлицо

Logon

Вообщем тема навеяна многочисленными постами, касающегося одного из основного "форумского" вопроса - приобретения квартиры.
Плюс к этому есть результаты голосовалок, показывающие, что форумчане в большинстве своем большие деньги не зарабатывают; ну а главное - сухие цифры статистики, показывающие, что если брать кредит в банке, то "переплаты" нехилые получаются...
Суть идеи:
Определяется стоимость однухи в Москве, к примеру 5 млн...Собирается группа инициативных граждан, желающих в конечном итоге квартирой обзавестись, в количестве допустим 4 человек (таки число может быть любым). Создается ООО, с равными долями, типа по 1,3 млн... На эти деньги приобретается первая квартира, приобретается на юрлицо. Далее в нее селиться один из пайщиков (выбирается хотя бы путем жребия который начинает ежемесячно оплачивать этот самый съем в кассу ООО...
Через год пайщики делают еще один взнос, еще раз по 1,3 млн, приобретают еще одну квартиру - туда селиться второй "пайщик", который точно так же начинает перечислять арендную плату на счет ООО.
Третий год - оптимально конечно по тем же самым 1,3 ляма вложиться, но при среднестатистическом доходе это будет сложно, поэтому вклады будет составлять ровно столько, чтобы хватило на приобретение третей квартиры, с учетом имеющихся арендных платежей.
Четвертый год будет самый сложный и самый долгожданный - по его итогам еще один общий коллективный платеж (наскребли по сусекам, заняли, кредитовались и т.д. и т.п.)
По итогам четырех лет и титанических усилий будет 4 квартиры, в которых будут проживать 4 "пайщика", переплат по минимуму.
Ну а далее юридическая процедура по выводу квартир из ООО в собственность, все счастливы...
Вообщем как-то так. Понимаю, что идея сыроватенька, но зная "мощь и силу мозгового штурма форумлокал", почему-то уверен, что в коллективном обсуждении может выкристаллизоваться неплохой вариантик.

mancurov

Нужно каждые полгода приводить в проект еще одного пайщика и обещать ему квартиру годика через 3-4. Это эдакая пирамида получается прям.

Logon

Нужно каждые полгода приводить в проект еще одного пайщика и обещать ему квартиру годика через 3-4. Это эдакая пирамида получается прям.
нет, никаких приводов, число пайщиков оговоренно заранее - тогда не будет никаких пирамид

demiurg

То есть грубо говоря кооператив инвестирует в жильё 5 млн, жильё сдаёт (в этом аспекте неважно, что одному из соучредителей) и делит прибыль поровну.
А ты считал, когда говорил про "сухие цифры" и "переплату"? Здесь нужно сравнить вот эту арендную плату (то есть какой она процент в год составляет от 5 млн) и процент по банковским вкладам или облигациям, учтя ещё риски. Даже если получится меньше, то это нормально, потому что конечной целью является всё-таки не удачная инвестиция, а покупка жилья, но если в 2-3 раза меньше, то хз, стоит ли.

Logon

А ты считал, когда говорил про "сухие цифры" и "переплату"?
я просто слегка далек от рынка недвижимости, но офисный "квартирный" психоз достиг и меня.
Посчитал по ипотечному калькулятору и прифигел - если брать ипотеку без каких-то льготных условий на 20 лет, то саму сумму кредита ты выплачиваешь лет за 5, а остальные 15 лет корнмишь банк...Доводы о том, что надо оплачивать досрочно слышал, но и даже в этом случае переплаты будут нехилые.
Так почему бы эти переплаты в своем кругу не оставлять?

demiurg

То есть арендную плату предлагаешь установить такой же, как банки обычно берут ипотечный процент?

Logon

Тут тема для споров и дискуссий..
Варианты арендной платы могут быть от "среднерыночной цены" (т.е. тысяч 20) до "ипотечного платежа" (тысяч 40)... Правильнее наеврное было бы назначить что-то среднее, но тут хз, как договорятся.

demiurg

Тогда вопрос ставится так: есть ли окно этой арендной платы, такое чтобы это было привекательным способом вложить деньги на 4 года.

Logon

Тогда вопрос ставится так: есть ли окно этой арендной платы, такое чтобы это было привекательным способом вложить деньги на 4 года.
Немного не понял насчет окна, что ты под этим понимаешь?
Насчет привлекательности - если сидеть и ждать, когда самолично накопишь - хрен накопишь, ибо инфляция, рост стоимости и т.д. и т.п.
А так суммарно приобретается ликвидный товар, который "всегда в цене :) "

marina355

а как сделать чтобы все хаты были одинаковые? В первый год купят за 5 млн на Фил.Парке, на второй цены вырастут и придется брать в Ховрино?

Logon

а как сделать чтобы все хаты были одинаковые? В первый год купят за 5 млн на Фил.Парке, на второй цены вырастут и придется брать в Ховрино?
Тут опять же есть варианты, тиап определить район-метраж или стоимость..
Как опять же вариант - спустя 4 года хаты реализовывать кучей, деньги делить поровну и каждый покукпает там, где ему вздумается...
а как сделать чтобы все хаты были одинаковые?

Одинаковыми они не смогут быть по определению, с этим нужно сразу смирится.

demiurg

Немного не понял насчет окна, что ты под этим понимаешь?
Ну вот ты говорил от 20 до 40 в месяц. Вот это окно.
если сидеть и ждать, когда самолично накопишь - хрен накопишь, ибо инфляция, рост стоимости и т.д. и т.п.
Ну не обязательно же в кэше сидеть и ждать. Понятно что по сравнению с этим твой вариант лучше.
ликвидный товар, который "всегда в цене "
Ну он не очень-то и ликвидный прямо скажем. Да "всегда" — это последние 10 лет. Тут тоже риски есть.

Logon

Ну вот ты говорил от 20 до 40 в месяц. Вот это окно.
Тады для простоты - цена арендной платы будет равняться рыночной цене...
Т.е. пусть будет 20 тысяч в месяц.

demiurg

Хуже другое. Например у пайщиков ухудшатся условия, и они не смогут участвовать дальше. Что тогда с уже имеющимися квартирами делать? Продавать тем кто живёт оставшиеся доли? По какой цене? По изначальной? А если нынешняя выше? А если ниже? У них и денег может не быть, можно кредит наверное взять в банке, но если цена упала то только на ту цену.

demiurg

Т.е. пусть будет 20 тысяч в месяц.
Ну посчитай сколько это процентов годовых от цены квартиры.

demiurg

Ну то есть несмотря на то что ты написал про "сухие цифры" в стартовом посте, ты не знаешь, что именно они говорят.

Logon

Например у пайщиков ухудшатся условия, и они не смогут участвовать дальше.
Ну вот тут как-бы и спасает то, что это ООО (к примеру) и у всех равные доли...
Если у одного возникли проблемы и ему приходиться отказываться от дальнейшего участия, далее вступает в действие механизм "смены учредителя" с выплатой компенсации..
сумма-размер - обсуждаемо-решаемо, основное - изначально четко прописать данный механизм в документах, а это возможно...

Logon

Ну посчитай сколько это процентов годовых от цены квартиры.
Гимли, ты это ведешь к тому, что эти деньги проще в банк под проценты положить?

Logon

Ну то есть несмотря на то что ты написал про "сухие цифры" в стартовом посте, ты не знаешь, что именно они говорят.
Почему?
Я знаю, что когда я снимаю жилье - я плачу хозяину квартиры, тем самым все отодвигая срок своего приобретения.
Когда я пользуясь услугами банка - я буду платить ему за то, что у него в нужный момент деньги оказались. И платить я буду долго и много.
Таки основная мысль такого "кооператива" - платить своим и за свое.

an242

В первый год купят за 5 млн на Фил.Парке, на второй цены вырастут и придется брать в Ховрино?
вот кстати, раз уж пошел такой базар.

Logon

рассказывайте кто что знает!
давай-ка заведи отдельный тред и там обсуждай, лано?

demiurg

что эти деньги проще в банк под проценты положить?
Я не знаю, но вполне может быть, и вопрос во многом количественный. Или ещё как-то вложить. Да и что значит "проще"?

Logon

Я не знаю, но вполне может быть, и вопрос во многом количественный. Или ещё как-то вложить. Да и что значит "проще"?
Насколько я понимаю, банковская ставка сейчас не сильно больше процента по инфляции и заниматься такими вот откладываниями - это попытка вскочить на уходящий поезд.
У меня наверное маленькая выборка, но никто из моих знакомых не смог купить хату, полностью накопив на нее. Все, набрав энную часть, брали или ипотеку или влезали в долги, которые потом все же умудрялись отдавать

demiurg

Ну а если твоя арендная плата окажется ещё ниже чем эта ставка?

Logon

Ну а если твоя арендная плата окажется ещё ниже чем эта ставка?
Смотри, с другой стороны зайдем: у тебя есть 5 млн и альтернатива, купить хату и сдать ее в аренду или положить денежку в банк.
При ставке банка в 15% годовых через год у тебя будет 5750 тысяч.
В случае покупки квартиры и ее сдачи через год у тебя будет квартира со стоимостью "5 млн+изменение рыночной цены" и (240+% по вкладу) тысяч рублей...
Вроде как получается, что если квартиры дорожают хотя бы на 10% в год - второй вариант выгоден.

an242

Насколько я понимаю, банковская ставка сейчас не сильно больше процента по инфляции и заниматься такими вот откладываниями - это попытка вскочить на уходящий поезд.
надо было слушать дядю Пузотёра и открывать осенью 2008 пополняемо-отзывные вклады под 15-18-20% в рублях и 13-14% в валюте на 3-5 лет ;)
я могу ошибаться но по-моему как раз ты меня критиковал за эту идею

Logon

я могу ошибаться но по-моему как раз ты меня критиковал за эту идею
не помню про "тогда", но я бы и сейчас критике это подверг

demiurg

Ну это уже ближе к делу. То есть первое условие — это чтобы жильё продолжало расти 10% в год (в рублях).

Logon

Ну это уже ближе к делу. То есть первое условие — это чтобы жильё продолжало расти 10% в год (в рублях).
нет.
Никто не может сказать, что было бы выгоднее "первый вариант" или "второй"...
Давай с другой стороны: одному челу нафиг этот кооператив, у него есть тот самый 1,3 млн, и через год будет еще один "1,3 млн" и на третий год деньги найдутся, так вот вопрос - получится ли за обозначенные 4 года, используя банк как "зарабатыватель-сохранитель" накопить на квартиру?

an242

не помню про "тогда", но я бы и сейчас критике это подверг
ну не знаю, в зависимости от валюты с осени 2008 количество денег можно было увеличить на 30% только за счет банковских вкладов, и в 2 раза если еще весной 2009 сделать одну конвертацию из валюты в валюту.
(могу второй вариант расписать:
допустим у тебя есть 1млн руб в июле 2008. Те его меняешь на доллары по курсу 23р/бакс. Получаешь 43.5 килобакса. Вкладываешь их в банк на 9 месяцев под 13% годовых, в марте 2009 снимаешь 47.4 килобакса и конвертишь их обратно в рубли по курсу 36р за доллар. получившиеся
1.7млн рублей вкладываешь в банк на год под 18%. В марте 2010 имеешь 2млн рублей. вот и все - два похода в обменник, два в банк - денег в 2 раза больше)
понятно что сейчас поезд ушел, а тогда предвидеть такое развитие событий было тяжело, но некоторые люди на такой поезд впрыгнули.
что уж говорить про тех кто удачно с индексом РТС/ММВБ поигрался

Logon

но некоторые люди на такой поезд впрыгнули.
Могу другой пример привести - у меня хороший знакомец получил большую премию, когда бакс около 35 рублей стоил, купил на все и тут же вклад сделал, под 9% годовых..
Он его недавно закрывал и баксы сдавал, в итоге денег получилось меньше, чем было изначально :crazy:

demiurg

нет.
Никто не может сказать, что было бы выгоднее "первый вариант" или "второй"...
Никто не может сказать точно, как оно будет расти и будет ли, но ты же посчитал, что выгодно будет только если будет расти.
Хотя не факт что правильно посчитал. Поскольку конечная цель — это покупка квартиры, то изменение цены на уже купленные квартиры не должно играть роли, правда, его нужно знать для сравнения с другими вариантами.

an242

и тут же вклад сделал, под 9% годовых..
вот уже по этому могу сказать что ему не следовало увлекаться "инвестициями". Потому как он явно выбирал "надёжный банк" что явно свидетельствует о низком понимании фишки. Сделал как настоящий "чистильщик сапог" - купил на хаях, слил на низах.
Если про хаи я его еще понимаю, когда было 35 все верили что будет 40-50-70-100, но потом был период, очень продолжительный, с курсом около 33 - вот тогда надо было сдергиваться с депозита. Потерял бы не так много.
так что да - не умеешь - не берись.

Logon

Хотя не факт что правильно посчитал.
Так потому и вынес предложение на обсуждение...
Вон, если Пузотера почитать, так "знание фишки" при этих деньгах вполне позволит хату приобрести в короткие сроки.

an242

Вон, если Пузотера почитать, так "знание фишки" при этих деньгах вполне позволит хату приобрести в короткие сроки.
сейчас - не очень вероятно, но возможно (с где-то 10-20% вероятностью) если играть против рубля. В перспективе 4 года - с огромной вероятностью можно накопить достаточно денег на хату самому имея стартовый капитал 1.3 млн рублей и "понимание фишки", так что тот кто в кооперативе получит хату последним - будет наёбан на 100%. Хотя если это будет горе-инвестор, то в кооперативе его деньги будут сохреннее чем если оставить их в его владении :)

Logon

с огромной вероятностью можно накопить достаточно денег на хату самому имея стартовый капитал 1.3 млн рублей
гммм, ты представляешь какой в данном случае должен быть процент годовых?
тот кто в кооперативе получит хату последним - будет наёбан на 100%.

Каким образом? :confused:
Еще раз повторюсь - все внесут одинаковую сумму денег, все равны.

demiurg

все равны.
Ну у последнего риск самый большой, что развалится вся эта шарашкина контора. То есть да, ты можешь избежать излишних плат банку, потому что будешь использовать своё доверие к лично известным тебе людям вместо того чтобы платить банку за то что ему можно доверять, но с другой стороны эти индивидуумы более подвержены обстоятельствам, и даже при исключительно добрых намерениях со всех сторон, может что-то произойти, и план не получится.
Хотя риск тоже можно поделить, раз квартиры на балансе кооператива до самого конца.

Logon

шарашкина контора.
Ну шарашкиной я бы ее не назвал - каждый год на нее хата будет "вешаться"
Вот здесь и важно присутствие юрлица, а равным распределением долей.
Вроде как возможная ситуация - через три года разосрались и решили закрыться - даже в этом случае четвертый у разбитого корыта не остается

an242

позволь проапгрейдить твою идею.
Короче, берется 3 семьи с некоторыми начальными накоплениями, в первый год покупается трешка на накопления + возможно ипотека, все заселяются в трешку - каждому по комнате;
за год копят первый взнос на еще одну хату - отселяют одну семью; еще за год копят первый взнос еще на одну хату - расселяют 2 оставшиеся.
они конечно не решает вопроса с переплатой банку (она правда немного уменьшится но решает вопрос первоначального взноса / отсутствие потерь на съем - то есть в этой идее какой-то смысл есть, в отличие от твоей (не обижайся, но это реально какое-то наебалово сплошное)
годится для дружной тройки инициативных выпускников :)

Logon

не обижайся, но это реально какое-то наебалово сплошное
Да я не обидчивый, только объясни, в чем ты на*балово то видишь?
Насчет твоего варианта - он просто более коллективен чем мой, ну и более затратен - сколько треха в Москве стоит? Лямов 8-9-10?
Если у этих трех семей есть прям сейчас по 3 ляма - никакие кооперативы-сборища-коммуналки им не нужны, точно так же могут купить хорошую комнату и спустя год-два-три покопив и добавив, приобрести хату.
Смысл же моей идеи, что вложив средства, не дающие возможность мгновенного приобретения хотя бы комнаты, постепенно-последовательно решить проблемы всех участников

demiurg

Ну да, как кум Тыква покупал по кирпичику.

avk79

Обозначу еще одну проблему - это налоги, которые придется заплатить пайщикам при выводе недвижимости из собственности ООО в собственность физ. лиц. Если говорить о юридически чистой сделке (т.е. не будет занижений цен на квартиры то придется платить налог на прибыль 20% с разницы цен продажи-покупки, а потом еще и дивиденды 9%. Итого налоговая нагрузка - 28%.
По-моему, полностью избежать этих выплат не удастся. Можно несколько отложить эти 28%, если ООО реструктуризировать в 4 ООО по одной квартире на каждую и поделить эти ООО(разницу в стоимости в черную заплатить друг другу). Но если захочешь перепродать квартиру с государством делиться таки придется.

an242

ну давай я тебе мою схему распишу, с доходами людей как из твоей схемы (1.3 млн в год)
так вот,
год первый: собираем со всех 1.3 млн, получаем 3.9 млн, что должно хватить на трешку в не совсем ближнем подмосковье (что-нить типа подольска). Весело и счастливо живем там год, копя следующие 3.9 млн на которые
в год второй (по желанию) покупаем одной семье либо миниоднушку в Москве, либо минидвушку в ближнем подмосковье, либо еще одну трешку в Подольске
в третий год операцию повторяем.
Итог: никто не платил за аренду и при этом всем было где жить, никто не переплачивал банку проценты, у всех есть собственные квартиры стоимостью около 4 млн рублей, которые теперь можно апгрейдить с помощью ипотеки либо тупо продолжать копить.
Плохо? По-моему нет. Коммунально? Да.
Экономия по сравнению с тем если бы каждый изначально взял ипотеку под недостающие 2.6 млн - около 500тыр на семью чисто на процентах. (с доходом 110-120тыр в месяц тебе бы пришлось брать ипотеку на 7-10 лет, но темпами 1.3 млн/год ты бы ее выплатил за 2.5 года)Если еще приплюсовывать комиссию за выдачу кредита и все такое прочее, и большую гибкость в покупках за нал вполне может набежать еще 200-500тыр. 700тыр-миллион за то чтобы год-два коммунально пожить в Подольске? - по-моему вполне разумная плата (евроремонт или представительский тачан).
PS. Забыл - если эти 1.3 млн в год не в тумбочке хранить, а в банке, внося туда равными ежемесячными долями, за год набежит еще 90тыр - мелочь а приятно :)

avk79

Обозначу еще одну проблему - это налоги
Беглый обзор говорит, что при общей системе налогообложения еще и НДС надо будет платить.
Но можно пойти по упрощенке: платим 15% с разницы в стоимости, затем 9% дивиденды, итого 23,5% налогов с прибыли (что все-равно, весьма неприятно).

smelan22

Далее в нее селиться один из пайщиков (выбирается хотя бы путем жребия который начинает ежемесячно оплачивать этот самый съем в кассу ООО...
А налоги с арендной платы ООО не должно платить?

cloh

привет forex

roamka

А налоги с арендной платы ООО не должно платить?
Мало того, еще будет ведение бухгалтерии (сторонний бухгалтер ~3000-5000 в мес., + юр.адрес 16000-18000 в год, + зарплата гендиру (даже пусть 8400 из которой вычтется еще НДС, ПФ и прочие расходы.

tazo11

ну давай я тебе мою схему распишу, с доходами людей как из твоей схемы (1.3 млн в год)
так вот,
год первый: собираем со всех 1.3 млн, получаем 3.9 млн, что должно хватить на трешку в не совсем ближнем подмосковье (что-нить типа подольска). Весело и счастливо живем там год, копя следующие 3.9 млн на которые
в год второй (по желанию) покупаем одной семье либо миниоднушку в Москве, либо минидвушку в ближнем подмосковье, либо еще одну трешку в Подольске
в третий год операцию повторяем.
Итог: никто не платил за аренду и при этом всем было где жить, никто не переплачивал банку проценты, у всех есть собственные квартиры стоимостью около 4 млн рублей, которые теперь можно апгрейдить с помощью ипотеки либо тупо продолжать копить.
Плохо? По-моему нет. Коммунально? Да.
Экономия по сравнению с тем если бы каждый изначально взял ипотеку под недостающие 2.6 млн - около 500тыр на семью чисто на процентах. (с доходом 110-120тыр в месяц тебе бы пришлось брать ипотеку на 7-10 лет, но темпами 1.3 млн/год ты бы ее выплатил за 2.5 года)Если еще приплюсовывать комиссию за выдачу кредита и все такое прочее, и большую гибкость в покупках за нал вполне может набежать еще 200-500тыр. 700тыр-миллион за то чтобы год-два коммунально пожить в Подольске? - по-моему вполне разумная плата (евроремонт или представительский тачан).
PS. Забыл - если эти 1.3 млн в год не в тумбочке хранить, а в банке, внося туда равными ежемесячными долями, за год набежит еще 90тыр - мелочь а приятно
Имхо затеи с коммунальностью это введение дополнительного лишнего риска и неудобства в надежде немного выгадать. Всегда существует вероятность что цены на квартиры довольно сильно изменятся, что может породить разборки среди пайщиков.
Есть возможность откладывать 100 тыр месяц? Цель получить однушку за 5 млн в Москве как можно скорее в полную собственность? Попробуем рассмотреть несколько вариантов (расчеты примерные, но тенденцию надеюсь отражают):
Вариант 1 (базовый): снимаем аналогичную однушку за 25 тыс/мес, сбережения носим в банк под 10% годовых. По 75 тыс в мес откладываем.
За 1 год накопим 900 тыс руб.
За второй год 900 тыс + 90тыс (проценты). Всего - около 1.9 млн.
За третий год 900 тыс + 190 тыс (проценты). Всего - около 3 млн руб.
За четвертый год 900 тыс 300 тыс (проценты). Всего - 4.2 млн руб.
Резюме 1: Через 4 года и 6 месяцев после начала накопления имеем - требуемые 5 млн рублей на приличную однушку.
Вариант 2 (супер-экономный и возможно коммунальный):
снимаем комнату в двушке/трешке за 15 тыс/мес, сбережения носим в банк под 10% годовых. По 85 тыс в мес откладываем.
За 1 год накопим 1 млн руб.
За второй год 1 млн + 100тыс (проценты). Всего - около 2.1 млн.
За третий год 1 млн + 200 тыс (проценты). Всего - около 3,3 млн руб.
За четвертый год 1 млн + 300 тыс (проценты). Всего - 4.5 млн руб.
За 4 года и 4 месяца имеем требуемые 5 млн руб на однушку приличную и свою
Резюме 2: всего-то 2 месяца выгадали за счет злобной экономии на текущем жилье.
Вариант 3 (поэтапная покупка в одиночку с маленьким кредитом, экономим за счет проживания в области).
1 год снимаем 1 комнатную квартиру в области - 15 тыс руб мес, остальное копим, в результате за год имеем 1 млн руб. Покупаем простецкую однушку в области за 2.5 млн руб. (кредит 1.5 млн руб, под 13% годовых).
2 год. Живем в кредитной однушке в области и платим за кредит по 100тыс/мес (из них проценты около 15тыс/мес). На конец второго года, кредит - 500 тыс руб.
2.5 года - полностью расплатились за маленькую однушку в области и начинаем копить по 100 тыс руб/мес. на конец года имеем 600тус руб.
Весь четвертый год копим и в конце года имеем 1.8 млн руб.
Через 4 года и 7 месяцев имеем свою квартиру за 2.5 млн и накоплений 2.5 млн.
Резюме 3: даже на 1 месяц больше варианта 1 получилось, и стоило ли геммороиться с ипотекой и областью?
Вариант 4 (коммунальный изначальный): вначале снимаем одншку, потом покупаем совместными накоплениями одну однушку за 5 млн, потом еще одну за 5 млн и т.д.
Первый год. Все трое снимаем аналогичную однушку за 25 тыс/мес, сбережения носим в банк под 10% годовых. По 75 тыс в мес откладываем. за 1 год совместные накопления: 900 х 3 = 2.7 млн руб.
Второй год полностью аналогично первому. Совместные накопления: 1.9 х 3 = 5.7 млн руб. Ближе к концу года покупаем первую однушку за 5 млн.
Третий год. Двое по прежнему откладывают по 75, а одни теперь по 100 откладывают (живут в своей квартире). К концу года имеем накоплений совместных: 0.7 млн (с прошлого года) + 2 х 0.9 млн (двое съемщиков накопили) + 1.2 млн (счастливый жилец в своей квартире накопил). Итого имеем - 3.7 млн руб.
Четвертый год. на конец года накопления составят - 3,7 млн + 2 х 0.9 млн + 1.2 млн = 6.7 млн. Т7е. где-то в середине четвертого года покупаем вторую однушку за 5 млн и на конец года остается 1.7 млн руб.
на конец пятого года имеем 1,7 млн + 0,9 + 2 х 1.2 = 5 млн руб
Резюме 4: Кто-то конечно чуть раньше въехал в свою квартиру чем с базовым вариантом 1, но получается всем троим на полгода дольше пришлось откладывать бабло для достижения цели, т.е. экономически такой вариант не оправдан.
Вариант 5 (ипотечный, одиночный) - берем как можно раньше ипотеку на однушку в Москве. Снимаем аналогичную однушку за 25 тыс/мес. По 75 тыс в мес откладываем.
За 1 год накопим 900 тыс руб. В конце года берем кредит на 4.1 млн руб под 14% годовых .
За 2 год отдаем по кредиту 1.2 млн руб из них около 600 тыс проценты. Т.е. тело кредита на конец года - 3.5 млн руб.
За 3 год отдаем по кредиту 1.2 млн руб из них около 500 тыс проценты. Т.е. тело кредита на конец года - 2.8 млн руб.
За 4 год отдаем по кредиту 1.2 млн руб из них около 400 тыс проценты. Т.е. тело кредита на конец года - 2.0 млн руб.
За 5 год отдаем по кредиту 1.2 млн руб из них около 300 тыс проценты. Т.е. тело кредита на конец года - 1.1 млн руб.
За 6 год отдаем по кредиту 1.2 млн руб из них около 200 тыс проценты. Т.е. тело кредита на конец года - 0.1 млн руб.
Через 6 лет и 1 месяц имеем свою однушку в Москве.
Резюме 5: Самый долгий, а значит самый "дорогой" вариант.
Вариант с коммуналкой в области не рассматриваю. Т.к. идея коммунальности думаю с треском провалилась на варианте 4. Идея с ипотекой в области тоже не оправдала надежд на варианте 3.
Резюме общее: При условии стабильных цен самое выгодное и простое - снимать подешевле и копить всю сумму (вариант 2). В условиях роста или падения цен задачка много сложнее и расклад может совсем другой получиться.

Anna23

vnk как всегда на высоте!
Ждем анализа стуации, в следующих сценариях:
1) Цены растут на 10-15% в год.
2) Цены растут на 10-15% в год и один из коммунальщиков решил соскочить/заболел/умер

tazo11

Ждем анализа стуации, в следующих сценариях:
1) Цены растут на 10-15% в год.
К сожалению эта модель, также как и стабилизец цен, будет не очень хорошо описывать реальность.
При таком постоянном росте цен на недвижимость наверное имеет смысл добавить также рост доходов и рост стоимости аренды квартиры.
Но для определенности можно зафиксировать рост цен - 10% процентов в год, считать что доходы стабильны и сократить количество вариантов до 2-х. Идея коммунальности мне приставляется совсем ужасной и неоправданной (поэтому ее даже не рассматриваю, хотя заинтересованные могут по аналогии посчитать а идея ипотеки с введением роста цен начинает отыгрывать свои ставки.
Вариант 1 (базовый): снимаем аналогичную однушку за 25 тыс/мес, сбережения носим в банк под 10% годовых. По 75 тыс в мес откладываем.
За 1 год накопим 900 тыс руб. Квартира стоит уже 5.5 млн руб.
За второй год 900 тыс + 90тыс (проценты). Всего - около 1.9 млн. Квартира стоит уже 6 млн руб.
За третий год 900 тыс + 190 тыс (проценты). Всего - около 3 млн руб. Квартира стоит уже 6.6 млн руб.
За четвертый год 900 тыс 300 тыс (проценты). Всего - 4.2 млн руб. Квартира стоит уже 7.2 млн руб.
За пятый год 900 тыс + 400 тыс (проценты). Всего - 5.5 млн руб. Квартира стоит уже 8 млн руб.
За шестой год 900 тыс + 500 тыс (проценты). Всего - 6.9 млн руб. Квартира стоит уже 8.8 млн руб.
За седьмой год 900 тыс + 700 тыс (проценты). Всего - 8.6 млн руб. Квартира стоит уже 9.7 млн руб.
За восьмой год 900 тыс + 800 тыс (проценты). Всего - 10.3 млн руб. Квартира стоит уже 10.7 млн руб.
Через 8 лет и 4 месяца покупаем требуемую в условиях задачи квартиру.
Вариант 2 (ипотечный, одиночный) - берем как можно раньше ипотеку на однушку в Москве. Снимаем аналогичную однушку за 25 тыс/мес. По 75 тыс в мес откладываем.
За 1 год накопим 900 тыс руб. Квартира стоит уже 5.5 млн руб.
За 2 год накопим 1.9 млн руб. Квартира стоит уже 6 млн руб. В конце года берем кредит на 4.1 млн руб под 14% годовых.
За 3 год отдаем по кредиту 1.2 млн руб из них около 600 тыс проценты. Т.е. тело кредита на конец года - 3.5 млн руб.
За 4 год отдаем по кредиту 1.2 млн руб из них около 500 тыс проценты. Т.е. тело кредита на конец года - 2.8 млн руб.
За 5 год отдаем по кредиту 1.2 млн руб из них около 400 тыс проценты. Т.е. тело кредита на конец года - 2.0 млн руб.
За 6 год отдаем по кредиту 1.2 млн руб из них около 300 тыс проценты. Т.е. тело кредита на конец года - 1.1 млн руб.
За 7 год отдаем по кредиту 1.2 млн руб из них около 200 тыс проценты. Т.е. тело кредита на конец года - 0.1 млн руб.
Через 7 лет и 1 месяц имеем свою однушку в Москве.
Резюме: на год и 3 месяца быстрее обычного накопления из варианта 1 достигли цели.
2) Цены растут на 10-15% в год и один из коммунальщиков решил соскочить/заболел/умер
Даже рассматривать не хочется - это будет пипец.

maxas67

Закон об ипотеке принят и работает более-менее.
По этой законной схеме приобретаются ипотечные квартиры, многие уже полностью расплатились, закон работает.
А закон Тукка "о жилищных кооперативах по 4 человека с жеребьевкой по определению порядка вселения" не принят.
Надо очень высокое доверие между участниками, чтобы это работало.
Я такого доверия не испытываю ни к одному человеку на земле, не то что к 3.

Enery

Суть идеи:
  Основная проблема всех кредитных организаций (все они пирамиды по своей сути) это доверие.
   Есть оно у тебя есть, можешь его продать и создать свою кредитную организацию. Ты собственно это и предлагаешь.
   Пусть даже эта организация и называется не банк, а касса взаимопомощи.

an242

Имхо затеи с коммунальностью это введение дополнительного лишнего риска и неудобства в надежде немного выгадать. Всегда существует вероятность что цены на квартиры довольно сильно изменятся, что может породить разборки среди пайщиков.
совершенно верно, но идея была выдвинута не как самоценность (потому как по самоценности она сомнительна а как лучшая альтернатива по сравнению с затеей Тука. Почему надесь понятно (1. меньше времени - меньше шансов ценам вырости/пайщикам умереть/соскочить. 2. Все изначально живут в одной хате, так что вообще без жилья никто не останется, а наоборот будут очень заинтересованы в доведении затеи до конца).
Вот, а в отрыве от идеи кооперации накопления и ипотека под разумный процент конечно рулят. А доходы больше 100тыр в месяц на нос рулят ещё больше :)

boni-cho

Идея, конечно не плохая. И без расчетов понятно наличие выгоды - те деньги, которые при ипотеке и съеме отдаются сторонним организациям (банку, страховым компаниям, наймодателям) при объединении капиталов работают на благо партнеров. При этом есть серьезные основания полагать, что налоги тут можно легально не платить. Возможно, вместо ООО стоит зарегистрировать что-нибудь другое, например, некоммерческое партнерство.
Основная проблема, как уже отмечалось, это человеческий фактор - доверие и отношения между партнерами. Наверное, у известно, что в российских условиях подписанные бумаги ничего никому не гарантируют. Найдется какая-нибудь юридическая лазейка и кто-то из партнеров может оказаться проигравшим, а другой сыт и доволен.
Почему такие схемы в России не популярны? А потому же, почему в докризисный период наше правительство вкладывало нефтяные сверхдоходы в западные банки под низкие проценты, а они уже кредитовали российские компании, банки и ипотечников под высокие. Для серьезных банков кредитование - это бизнес, их труднее обмануть. А рисковать деньгами, полагаясь на доверие не очень хочется.

tazo11

Но для определенности можно зафиксировать рост цен - 10% процентов в год, считать что доходы стабильны и сократить количество вариантов до 2-х. Идея коммунальности мне приставляется совсем ужасной и неоправданной (поэтому ее даже не рассматриваю, хотя заинтересованные могут по аналогии посчитать а идея ипотеки с введением роста цен начинает отыгрывать свои ставки.
Вариант 1 (базовый): снимаем аналогичную однушку за 25 тыс/мес, сбережения носим в банк под 10% годовых. По 75 тыс в мес откладываем.
За 1 год накопим 900 тыс руб. Квартира стоит уже 5.5 млн руб.
За второй год 900 тыс + 90тыс (проценты). Всего - около 1.9 млн. Квартира стоит уже 6 млн руб.
За третий год 900 тыс + 190 тыс (проценты). Всего - около 3 млн руб. Квартира стоит уже 6.6 млн руб.
За четвертый год 900 тыс 300 тыс (проценты). Всего - 4.2 млн руб. Квартира стоит уже 7.2 млн руб.
За пятый год 900 тыс + 400 тыс (проценты). Всего - 5.5 млн руб. Квартира стоит уже 8 млн руб.
За шестой год 900 тыс + 500 тыс (проценты). Всего - 6.9 млн руб. Квартира стоит уже 8.8 млн руб.
За седьмой год 900 тыс + 700 тыс (проценты). Всего - 8.6 млн руб. Квартира стоит уже 9.7 млн руб.
За восьмой год 900 тыс + 800 тыс (проценты). Всего - 10.3 млн руб. Квартира стоит уже 10.7 млн руб.
Через 8 лет и 4 месяца покупаем требуемую в условиях задачи квартиру.
Вариант 2 (ипотечный, одиночный) - берем как можно раньше ипотеку на однушку в Москве. Снимаем аналогичную однушку за 25 тыс/мес. По 75 тыс в мес откладываем.
За 1 год накопим 900 тыс руб. Квартира стоит уже 5.5 млн руб.
За 2 год накопим 1.9 млн руб. Квартира стоит уже 6 млн руб. В конце года берем кредит на 4.1 млн руб под 14% годовых.
За 3 год отдаем по кредиту 1.2 млн руб из них около 600 тыс проценты. Т.е. тело кредита на конец года - 3.5 млн руб.
За 4 год отдаем по кредиту 1.2 млн руб из них около 500 тыс проценты. Т.е. тело кредита на конец года - 2.8 млн руб.
За 5 год отдаем по кредиту 1.2 млн руб из них около 400 тыс проценты. Т.е. тело кредита на конец года - 2.0 млн руб.
За 6 год отдаем по кредиту 1.2 млн руб из них около 300 тыс проценты. Т.е. тело кредита на конец года - 1.1 млн руб.
За 7 год отдаем по кредиту 1.2 млн руб из них около 200 тыс проценты. Т.е. тело кредита на конец года - 0.1 млн руб.
Через 7 лет и 1 месяц имеем свою однушку в Москве.
Резюме: на год и 3 месяца быстрее обычного накопления из варианта 1 достигли цели.
Кстати мой любимый вариант забыл посчитать. Хорошо работает как раз в условиях роста цен на недвижимость.
Вариант 3 (ипотечный, пошаговый) - берем как можно раньше ипотеку на однушку в области (сейчас однушка-вторичка в области стоит от 2.5 млн примрено). Снимаем однушку в Москве за 25 тыс/мес. По 75 тыс в мес откладываем.
За 1 год накопим 900 тыс руб. Квартира 1-к в Москве стоит уже 5.5 млн руб. Квартира 1-к в области стоит уже 2.75 млн руб. Покупаем одушку в области с кредитом 1.85 млн руб под 14% годовых. И начинаем ее сдавать за 15 тыс/мес (их тратим на погашение кредита, т.е. ежемесячная сумма которую тратим на квартиру вырастает до 90 тыс/руб).
За 2 год заплатим по кредиту 90 х 12 = 1080 тыс руб из них процентов около 250 тыс руб. Тело кредита - около 500 тыс руб. Квартира 1-к в Москве стоит уже 6 млн руб. Квартира 1-к в области стоит уже 3 млн руб.
3 год - через 6 месяцев полностью отдаем кредит за область. начинаем снова копить. За оставшиеся 6 месяцев накапливаем около 500 тыс руб. Квартира 1-к в Москве стоит уже 6.6 млн руб. Квартира 1-к в области стоит уже 3.3 млн руб.
За 4 год откладываем еще 1.1 млн руб и суммарно имеем 1.6 млн руб. Квартира 1-к в Москве стоит уже 7.2 млн руб. Квартира 1-к в области стоит уже 3.6 млн руб.
5 год продаем однушку в области и покупаем 1-ку в Москве. Кредит - 7,2 - 3.6 - 1.6 = 2 млн руб. Т.к. теперь не надо снимать то платим по 100 тыс/мес. Т.е. за 5 год выплачиваем 1.2 млн руб из них 300 тыс процентов. тело кредита на конец года - 1.1 млн руб.
6 год - до конца года полностью выплачиваем кредит.
Резюме: суммарно потребовалось 6 лет для достижения цели. Т.е. на 1 год и 1 месяц быстрее, чем в случае покупки сразу нужной однушки в Москве в кредит и на 2 года и 4 месяца быстрее, чем в случае просто накопления. Самый быстрый и экономный вариант в условиях стабильно растущего рынка недвижимости. Есть у этого варианта и дополнительный плюс. Если вдруг роста цен на недвижимость не будет, то потеряется на процентах по кредиту гораздо меньше, чем в варианте с ипотекой сразу на нужную квартиру в Москве.

Logon

Кстати мой любимый вариант забыл посчитать.
Слушай, у тебя офигительные выкладки получаются, странно, что еще никто на форуме так наглядно и доходчиво не расписывал подобыне варианты. И тут нет никакой иронии, маладца.
Единственно, такой у меня вопрос возникает: все твой варианты предусматрвиают равномерное, на протяжении 5-6-7 лет зарабатывание по 130-140 тысяч, что в принципе то возможно; но вот у меня есть некаие сомнения в возможности равномерного откладывания средств из этой суммы.
Все таки жизнь - штука такая, человек взрослеет, семью заводит, дети появляются и т.д. и т.п.
В твоем варианте, если представить некую "дырку" в откладываниях, где нибудь году на 4-5, не будет ли это "губительно"?
Получается, что в таком случае ты становишься обладателем счета в банке, растущем на 10% в год, но инфляция то еще больше, и рост недвиги вроде как тоже поболе?
Оставить комментарий
Имя или ник:
Комментарий: