Риски продажи квартиры по доверенности

Mamont

Предположим, человек хочет продать квартиру, но ему очень быстро нужны деньги
агентство под предлогом "мы готовы пойти вам навстречу" предлагает следующую схему:
агентство перечисляет на счет человека фактическую стоимость квартиры (судя по всему, это не будет сопровождаться никаким документом в то время как человека просят подписать некую "генеральную доверенность", по которой агентство получает комплект документов и полное право на распоряжение как самой квартирой, так и ее принадлежностью, после чего осуществляется продажа в обычном темпе нормальному покупателю, но за подписью уже представителя агентства вместо истинного продавца.
Предположим также, что передача денег проходит чисто и без подстав.
Уважаемые знатоки те, кто в теме, внимание, вопрос: каковы риски человека-продавца?
Правомочна ли подобная сделка?
Какие последствия может иметь отсутствие документа о передаче денег?
Какие последствия может иметь тот факт, что человек больше ничего не узнает о судьбе своей бывшей квартиры, в т.ч. не увидит документов о купле-продаже?
Правомочно ли потребовать от агентства документы о купле-продаже или хотя бы о факте отчуждения после реальной продажи, и как лучше это сделать?
Что вообще следует требовать\менять или же следует, не парясь, согласиться с предложенной схемой?
Благодарю за внимание!

sever576

если агентство левое, то оно может по доверенности продать твою хату несколько раз и тд
правда тебе это мало чем будет грозить, если, конечно, не докажут твое участие ;)

Evgeniy57

человек хочет продать квартиру
но ему очень быстро нужны деньги
в современной России несовместимые вещи.
всегда удивляло чем люди думают принимая такие решения

gnom747

Я думаю, после выплаты продавцу не слишком большой (из-за срочности) суммы, агентство и не подумает продавать эту квартиру покупателю, а вдрючит цену и неспешно продаст кому-нибудь другому.

Mamont

Предположим, что проблема чужой наживы и личного обогащения дяди в агентстве как бы не*бет, а выданная сумма вполне достаточна для удовлетворения нужд продавца, который, в свою очередь, не страдает комплексом скряжничества и грудной жабы.

unlim7729

Продавец, получив деньги и подписав ген доверенность наверное и сам может ещё разок продать квартиру :)
А вообще, если у продавца не будет никаких доказательств, что он уже не является собственником квартиры, то налоги и ком.платежи за ним так и останутся

Mamont

В приведенной формулировке наиболее стремным представляется момент о формальном сопровождении денег.
Предположим, банковскую операцию на выданную сумму попалила налоговая, как должны будут выглядеть действия истинного продавца в данной ситуации?

stm5641203

я не уверена- но первое, что приходит в голову- то, что потом пишется в банк уточнение, чт сумма переведена ошибочно- просим вернуть обратно- и тогда ни хаты, ни денег.
хату же могут перепродать черти как . опять же не уверена- щас проверить не могу- но по-моему отвечает за это все именно владелец,а не чел по доверенности

sergeychik_a

ты неправильно понял схему: при такой как ты описываешь риски вообще все и в количестве невыносимом лежат на агентстве
кста, что за название агентсва, которое отчисляет ловандос и не хочет в поддержку никаких документов? мож мутицо надо срочно, пока агенство не прикрыли иззо мертвости генеральнова на момент регистрации)
Мир Вам!

sergeychik_a

банк не уполномочен безакцепно списывать ошибочно переведенный ловандос, даже если конечный счет в самом банке (в другом случае он это и ниасилит): необходимо согласие владельца счета или решение суда. Мир Вам!

Mamont

риски вообще все и в количестве невыносимом лежат на агентстве
риски по недвижимости возможно, но даже в этом случае непонятно как решается потенциальный вопрос с налоговой
есть еще одно мнение: агентство может продать подставному лицу по меньшей цене и потребовать с продавца разницу?

sergeychik_a

с налоговой как раз все понятно) эти ребята возвели принцип "substance over form" в абсолют, и по какой бы схеме ты ни продавал кваритиру, они получат свои 13% от суммы, превышающей 1 миллион рублей, полученной в результате продажи.
это минимум, может быть за "изобретательность" еще возьмут, а мож и наоборот - "дадут".
"еще одно мнение" может быть вполне верным, как, впрочем, и любое другое, высказанное о схеме, в которой не обрисованы момент перехода прав собственности и условия оплаты)
Мир Вам!

DRAG

Налоговая как налоговая, а вот служба финансового мониторинга банка очень даже может заинтересоваться, откуда такие бабки и соответственно "кАпнуть" в нужные органы.

sergeychik_a

банк обязан это сделать, если сумма сделки превышает 600 тысяч рублей, в чем не приходится сомневаться, в соответствии с законом "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма". Мир Вам!

rishar

Предположим также, что передача денег проходит чисто и без подстав.
Если все так, то иди к любому юристу, обрисуй схему - и он тебе скажет как грамотрнее всего кинуть эту риэлторскую компанию, что бы остаться и с деньгами и с хатой )

Mamont

>они получат свои 13% от суммы, превышающей 1 миллион рублей
с какой стати? хата в собственности очень много лет
к вопросу о финансовом мониторинге:
можно ли решить эту проблему путем получения денег кусками по 600тыр на несколько разных счетов в банке?

snap_1975

кинуть эту риэлторскую компанию, что бы остаться и с деньгами и с хатой )
кто потом скажет, куда идти, чтоб еще с и головой и на свободе?

sergeychik_a

в свете открытого тобой ответа на твой первый вопрос, ответ на второй такой: это вообще не твоя проблема, это проблема агентства - пусть оно ее и решает. Мир Вам!

sergeychik_a

этот же юрист и расскажет куда потом лучше сразу с этим ловандосом и эммигрировать). Мир Вам!

lilith000007

с налоговой как раз все понятно) эти ребята возвели принцип "substance over form" в абсолют, и по какой бы схеме ты ни продавал кваритиру, они получат свои 13% от суммы, превышающей 1 миллион рублей, полученной в результате продажи.

если хата в собственности больше 3ех лет, то налоговая идет лесом

Mamont

о финансовом контроле банковских операций стоимостью свыше 600 тыс.р. и об их приостановке до рассмотрения
особенный интерес представляет документ в части о физических лицах

Mamont

в чем не приходится сомневаться, в соответствии с законом "О
Внимательно ознакомился с законом в ред. от 28.07.2004:
1. Операция с денежными средствами или иным имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 600000 рублей..., а по своему характеру данная операция относится к одному из следующих видов операций:
1) операции с денежными средствами в наличной форме:
снятие со счета или зачисление на счет юридического лица денежных средств...;
покупка или продажа наличной иностранной валюты физическим лицом;...
приобретение физическим лицом ценных бумаг за наличный расчет;
получение физическим лицом денежных средств по чеку на предъявителя...;
обмен банкнот...;
внесение физическим лицом в уставный (складочный) капитал организации денежных средств...;
2) зачисление или перевод на счет денежных средств, предоставление или получение кредита (займа операции с ценными бумагами в случае, если хотя бы одной из сторон является физическое или юридическое лицо, имеющее соответственно регистрацию, место жительства или место нахождения в государстве (на территории которое (которая) не участвует в международном сотрудничестве в сфере противодействия легализации (отмыванию) доходов...;
3) операции по банковским счетам (вкладам):
размещение денежных средств...с оформлением документов...на предъявителя;
открытие вклада (депозита) в пользу третьих лиц...;
перевод денежных средств за границу на счет (вклад открытый на анонимного владельца...;
зачисление денежных средств на счет (вклад) или списание денежных средств со счета (вклада) юридического лица, период деятельности которого...;
4) иные сделки с движимым имуществом:
помещение ценных бумаг, драгоценных металлов, драгоценных камней, ювелирных изделий...в ломбард;
выплата физическому лицу страхового возмещения...;
получение или предоставление имущества по договору финансовой аренды (лизинга);
переводы денежных средств, осуществляемые некредитными организациями по поручению клиента;
скупка, купля-продажа драгоценных металлов и драгоценных камней, ювелирных изделий...;
получение денежных средств в виде платы за участие в лотерее, тотализаторе...;...
предоставление юридическими лицами, не являющимися кредитными организациями, беспроцентных займов физическим лицам и (или) другим юридическим лицам...
1.1. Сделка с недвижимым имуществом подлежит обязательному контролю, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 000 000 рублей либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 000 000 рублей, или превышает ее.
10. Организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, приостанавливают такие операции, за исключением операций по зачислению денежных средств, поступивших на счет физического или юридического лица, на два рабочих дня...представляют информацию о них в уполномоченный орган...
При неполучении в течение указанного срока постановления уполномоченного органа о приостановлении соответствующей операции на дополнительный срок на основании части третьей статьи 8 настоящего Федерального закона организации осуществляют операцию с денежными средствами или иным имуществом по распоряжению клиента, если в соответствии с законодательством Российской Федерации не принято иное решение, ограничивающее ее осуществление...
11. Организации, осуществляющие операции с денежными средствами или иным имуществом, вправе отказать в выполнении распоряжения клиента о совершении операции, за исключением операций по зачислению денежных средств, поступивших на счет физического или юридического лица, по которой не представлены документы, необходимые для фиксирования информации в соответствии с положениями настоящего Федерального закона.
На основании приведенных цитат пришел к субъективному выводу, что, во-первых, контролю не подлежат как минимум операции по зачислению средств на счет физ.лица, а во-вторых, предельная сумма в приведенной ситуации должна превышать 3мр, а не 600тыр.
Поправьте, если мои выводы неверны, или закон претерпел изменения.

bogomolov01

 
агентство перечисляет на счет человека фактическую стоимость квартиры (судя по всему, это не будет сопровождаться никаким документом)

Перечисление средств агентством должно сопровождаться соответствующими документами (такими, как расписка в получении и т.п.). В любом случае, даже если продавцу на счет агентство без каких-либо документов переведет некую сумму, оно потом всегда сможет оспорить правомерность данного перевода, утверждая, что он был произведен ошибочно.
 
просят подписать некую "генеральную доверенность", по которой агентство получает комплект документов и полное право на распоряжение как самой квартирой, так и ее принадлежностью, после чего осуществляется продажа в обычном темпе нормальному покупателю, но за подписью уже представителя агентства вместо истинного продавца.
  

Когда продавец выдаст генеральную доверенность, право собственности у него все равно останется.
В такой схеме продавцу надо в генеральной доверенности обязательно оговорить минимальную сумму продажи квартиры (ту самую, которую ему переведет агентство). Тогда агентство сможет либо продать квартиру не ниже указанной суммы, либо не суметь ее так продать и потребовать возврата своего авансового платежа.
Иначе возможна такая схема обмана: Продавец выдает генеральную доверенность на продажу не оговаривая сумму, агентство продает квартиру, в договоре купли-продажи с покупателем указывает сумму в два раза меньшую, затем требует от продавца возврата избытка предварительного платежа.
Подоходным налогом доход в данном случае не облагается, поскольку есть соответствующий налоговый имущественный вычет на сумму дохода (см. Налоговый Кодекс).

sergeychik_a

да, "исчерпывающий перечень операций" отменен в 2007 году
но я по-прежнуму не могу понять, почему ТЕБЯ заботит финмониторинг?
сначала ты озаботился им изза поста Танюшки, что они "кАпнут" в налоговую, потом сказал, что налоговой не должен палюбэ. Где же логека . Мир Вам!
Оставить комментарий
Имя или ник:
Комментарий: