Что вы хотите знать о жилье в новостройках?

aiday

Какие у вас есть вопросы по приобретению квартиры в НОВОСТРОЙКЕ?
Нужно для организации FAQ-раздела на отдельном сайте.
Особо приветствуются вопросы по ипотеке новостроек.
Спрашивайте что угодно.
Ответы будут даны рано или поздно( с привлечением опытных специалистов).
ЗЫ: "Новостройка" = квартира на этапе строительства

Priss

Интересует правовой аспект покупки.
(какие есть законы, подводные камни и тп.)
было бы интересно посмотреть на ФАК написанный со слылками на официальные документы, но менее тягомотным и простым языком. Желательно с пометками как все обстоит в реальной жизни

Priss

Ответы будут даны рано или поздно( с привлечением опытных специалистов).
как сделают - свистни плиз

aiday

Есть, увы, ограничение: этот FAQ должен быть очень коротким и емким, далеко не все вопросы/ответы в него войдут.
Но будет черновая версия со ВСЕМ. Вывешу на форуме или сделаю доступной страждущим.
Кстати, вопросы просьба задавать четкие.

Humpty

сейчас действует ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...", основная его фишка в том, что привлечение денежных средств возможно только после получения застройщиком разрешения на строительство. До получения разрешения на строительство, необходимо выдел земельного участка под строительство (Постановление, например, Правительства Москвы оформление его (например, договор аренды предпроектная подготовка (получение ТУ, инженерные изыскания, получение геоподосновы и т.д. разработка проектной документации, ее согласование и утверждение. Только после этого с полным пакетом ИРД можно обращаться за выдачей разрешения на строительство.

196papik

какие требования к заемщику предъявляются в большинстве кредитных организаций (уровень дохода в процентах от размера кредита, черная/белая/серая з/п, временная/постоянная регистрация процент.
хотелось бы увидеть сравнительный анализ различных кредитных организаций.

Nosfer

Интересна информация по надежности организаций-застройщиков Москвы и МО.

Humpty

у меня,например, такой вопрос.
кто обязан оплачивать коммунальные расходы после сдачи дома в эксплуатацию, но до регистрации права собственности на квартиру. Градостроительный и Жилищный кодексы ответа не дают.

Smelov

должен быть пункт в договоре долевого участия

Smelov

нигде ты такой информации не найдёшь
но есть фирмы которые за небольшие деньги раскопают все что нужно по интересующим тебя компаниям

Humpty

да, что не урегулировано в законодательстве, то подлежит урегулированию в договоре. естественно, что Застройщику выгоднее это повешать на инвестора. но каким образом будут рассчитываться коммунальные расходы?

Humpty

советую доверять тем компаниям, которые уже имеют сданные дома и не первый год на строительном рынке.

Smelov

в инете полно ресурсов - и больших и маленьких.
накатал пол страницы - стёр. всё равно всего не расскажешь.
и в одном месте всю инфу не соберёшь.

Humpty

в ФЗ №214 прописано, что уступка права требования может совершаться до сдачи дома в эксплуатацию. После сдачи дома в эксплуатацию и до оформления права собственности на квартиру, каким образом можно уступить свое право?

Smelov

разве не так же как обычно?

Humpty

ты про что именно?

Humpty

коммунальные расходы оплачиваются после оформления права собственности.
если в квартире не прописан ни один человек, то оплата берется из расчета одна комната - 1 человек.
если прописаны, то исходя уже из количества прописанных.

Smelov

элементарно.
весь вопрос в том - прописано ли это жёстко в договоре или нет.
да же если в договоре пропсано, что НЕТ - НЕЛЬЗЯ. В 50% тебе идут на встречу и разрешают. Еще есть таой момент, что документы уходят на оформление собственности не сразу после ГК, а спустя некоторое время. Если попасть в этот момент, то задача становится еще тривиальней (опять же если нет пункта в договоре)

Smelov

нет. иногда в договорах прописано, что покупатель оплачивает комунальные расходы после сдачи ГК

Humpty

ты про что именно? про уступку? Закон - не разрешает!
Вот именно интересует момент, когда дом сдан, а документы на гос. регистрацию проходят первичную экспертизу.

Humpty

прописано, но к Закону не привязано и, следовательно, оспоримо. как я буду оплачивать расходы? квартира-то еще не моя...

Smelov

договор переуступки - это законное право покупателя. Вопрос часто поднимается на тематических форумах. Тамже можно найти ссылку на номер статьи в кодексе

Humpty

еще раз. ФЗ №214 "Об участии в долевом строительстве..." запрещает переуступку! естественно, что после оформления дело будет идти о не переуступке, а о купле-продаже.

Smelov

в договоре ты не именуешься ВЛАДЕЛЬЦЕМ, ты там прописана как СОИНВЕСТОР.
И сказано, что СОИНВЕСТОРпринимает на себя все расходы, связанные с оформлением квартиры, указанной в п.п. N.N. и т.д. и т.п.

Humpty

точнее, инвестор... это оспоримо!

Humpty

и при чем тут оформление квартиры, когда речь о коммунальных расходах. после сдачи дома в эксплуатацию, мне могут передать ключи, но я еще не собственник, мне нужно подождать первичной экспертизы документов.

Smelov

короче, закон -не закон. Давай раскажу как в жизни происходит, прямо в эти дни.
Получил ключики, решил перепродать (договор переуступки). Звонишь своему манагеру, у которого оформлял договор, и говоришь, так мол и так - покупал за 70к$, теперь хочу продать за 80к$.
тебе в ответ - а нихрена (будем рассматривать вариант когда по хорошему не получилось).
на что ты отвечаешь - а мб загнать за 85к$? но 5к$ вам.
- ок, не вопрос.

Smelov

СОИНВЕСТОР - договор ведь о ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ

Smelov

так я о том и говорю
зы: я чувствую себя не понятым

Humpty

СТОРОНЫ - Застойщик и Инвестор

Humpty

ФРС не зарегистрирует

Smelov

так далеко не всегда.
чаще встречается тройной договор - ИСВЕСТОР, СОИНВЕСТОР(я/ты) и ПРОДАВЕЦ.

Humpty

формулировка соинвестор в договорах ДУ не встречается.

Humpty

Договор долевого участия, Стороны: Инвестор и Застройщик

Smelov

формулировка соинвестор в договорах ДУ не встречается.
где это прописано?

Humpty

ФЗ №214

Smelov

ты говоришь о случае, когда ты покупаешь квартиру напрямую у строительной компании. Тогда Да - ты права.
Но часто квартиры продаются через агенства. Тгда заключается тройной договор.

Humpty

Продавец - Договор купли-продажи

Humpty

не поняла... квартира уже есть, т.е. дом сдан? но квартира не имеет собственника?

aiday

Вот сравнительная таблица практически всех участников рынка ипотеки в Москве.
Информация действительна ориентировочно на начало декабря.

Smelov

нет
дом еще не построен. на сегодня практика следующая - больше половины квартир (еще не построеных) выкупается агенствами/компаниями (МИАН, МИЭЛЬ, МГСН и т.д.) и они потом опять же - либо сами, либо через агенства - продают эти квартиры.

Humpty

схема: агентство вкладывается, а потом еще и появляется физик? т.е. агентство переуступает свое право? поподробнее

Smelov

да, имено
"1. Инвестор обязуется:
1.1. Передать Соинвестору право на долевое участие в ивестировании строительства Обьекта и обязуется в течении ХХ дней с момента подписания Акта Государственной комиссии о приеме в эксплуотацию Обьекта, передать квартиру по Передаточному акту"

aiday

Скорее нет.
Агенство действует уже на вторичке, буфер по сути.
Вложение денег с как минимум 40% за 2 года + рост цен на рынке

Humpty

а кто есть кто?

Humpty

да я вообще не поняла, зачем переплачивать агентству?

Humpty

ну, конечно, я рассматриваю вариант, что агентство как юр.лицо вложилось по ДДУ, а потом переуступило свое право, при этом добавив свои комиссионные... смысл?

aiday

Нет, переплаты нет.
Агенство покупает дешевле на первичном рынке, продает дороже уже на вторичном.

Smelov

да, и в самом деле - стоят квартиры одинаково - что у застройщика, что в агенстве

Humpty

оно не может продать на вторичном, т.к. квартиры еще нет.

Humpty

может агенство - это филиал или иное образование Застройщика?

aiday

Оно ждет.
Оно умеет ждать.
Ждать, пока объект не будет одобрен госкомиссией и попадет в разряд объектов вторичного рынка, соответственно его цена и спрос на него ощутимо вырастут.

Smelov

нет, квартиры построеные например СУ155 - продаются и в МИАН и в МИЭЛЬ и в СУ155 и в МГСН и еще в 3-6 агенствах.

Humpty

ну, чтобы быть вторичным жильем надо побыть и первичным... кроме того, сейчас практика того, что квартиры отдаются без отделки...

Humpty

договорные отношения...

Smelov

а почему бы и нет? вот только какой смысл? боятся что сами не продадут?

Humpty

нет, просто они продают одновременно, чтобы собрать быстрее инвестиции

Nikolay52

схемы бывают самые разные. как правило, у застройщиков не бывает отделов продаж или еще что-то и они не реализуют квартиры сами. в москве - единицы непосредственно продающих застройщиков, а посему еще в самом начале строительства застройщики фактически продают непостроенное некой компании (обычно этим звеном в цепи является интеко). затем интеко продает (или переуступает свои права - не знаю специфики) этот домик (или отдельные квартиры) еще кому-нибудь, который может еще раз продать кому-нибудь...и только потом появляется агентство и соинвестор (покупатель).
в общем, я могу во многом ошибаться и не знать специфики, но я своими глазами видела цепочку застройщик - 3 промежуточные компании - агентство - я. при этом все прыгали вокруг и уверяли, что это нормально...

Humpty

сейчас думаю, что это стало уже не совсем возможно.

Nikolay52

что именно?
ах, да. это все было летом...тогда долевого участия не было еще, верно?

Humpty

долевое участие с 1 апреля 2005 года. раньше эти схемы бы прокатывали, а сейчас стороны в договоре застройщик и инвестор.

Nikolay52

хм...тем не менее я соинвестор...

Humpty

надо смотреть договор сам. возможно у Вас по договору идут доли.

1paramon

По всем вопросам приобретения недвижимости можно позвонить Лере 178-93-02 (съем, купля жилья)

stm5539210

а ещё есть кодекс, который регулирует все это дело, и если чего-то не указано в договоре - то эти положения считаются автоматом действующими оттуда, или он ему противоречит - то вообще не действительным

FieryRush

>>сейчас думаю, что это стало уже не совсем возможно.
еще как возможно. Пока наши граждане готовы покупать по левым схемам, все это будет. Сейчас, как пишут компетентные люди, используются некие вексели и другие не менее темные схемы. По новому закону, вроде, всего пара домов строится, не больше.

tabu

По поводу оплаты коммунальных услуг - в нашем доме в новостройке, где право собственности на квартиры будет оформлено через полгода и жильцов еще нет, уже со всех организация-строитель собрала по 3000 р. на оплату: света, воды, вывоза мусора (здесь-де работают ваши мастера, хотя собирали даже и с тех, кто еще не начал ремонт охраны. Спорить бесполезно! Основная масса народа заплатила.
Оставить комментарий
Имя или ник:
Комментарий: