Цены на московскую недвижимость <Москва выше Лондона>

Kolian25

В сегодняшних "Ведомостях" несколько занимательных статей:
100% годовых
Прибавляют в цене московские квартиры
Бэла Ляув
Наталья Самарина
Антон Филатов
Ведомости
11.04.2006, №63 (1590)

--------------------------------------------------------------------------------

Цены на жилье в Москве растут удивительными темпами. Регионы подтягиваются к столице. При этом купить квартиру — даже за большие деньги — трудно: выбор сильно сократился. Что происходит?

По данным аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости” (irn.ru за год (с марта по март) цены на столичные квартиры выросли на 50%. Причем рост ускоряется: 7,5% в марте и 2,5% за последнюю неделю (4-10 апреля). Средняя цена 1 кв. м достигла $2882, а типовой квартиры средней площади (около 60 кв. м) зашкалила за $170 000. “Это астрономические цифры даже на фоне зарплат столичного среднего класса”, — комментирует руководитель irn.ru Олег Репченко.
Но застройщики не останавливаются. Минимальная цена 1 кв. м в жилом комплексе “Аэробус” в декабре 2005 г. составляла $1360, а сейчас — $2320 (+71%); в ЖК “Авеню, 77” — $1260, а сейчас $2230 (+77% рассказывает коммерческий директор “Капитал груп” Алексей Белоусов. По сравнению с декабрем прошлого года S. Holding (строит панельное жилье) увеличил цены на 37% (1 кв. м стоит $2600). Аналогичная ситуация в Подмосковье, где, по оценкам Нины Кузнецовой, гендиректора “МИАН — Агентство недвижимости”, жилье за I квартал подорожало на 30%.
Рост сопровождается ажиотажным спросом: риэлторы говорят, что срок экспозиции объектов с осени 2005 г. уменьшился вдвое и составляет в среднем три недели. “Спрос такой, что покупатели готовы подписывать договоры с открытой ценой”, — утверждает Оксана Басова из S. Holding. Чтобы купить квартиры, которые “ПИК-Регион” строит в Новокуркине, приходится записываться в очередь, сетует покупатель.
Участники рынка связывают такой рост с сокращением предложения. 1 апреля 2005 г. вступил в силу закон о долевом строительстве. Он запретил компаниям заключать договоры с инвесторами (фактически — покупателями) и брать у них деньги до получения всех разрешительных документов на строительство. Это ударило по тем компаниям, которые достраивали дома на средства, собранные под строительство следующих. Также закон установил, что риски невыполнения обязательств перед инвестором ложатся на застройщика и кредитующие его банки. В результате Сбербанк, главный кредитор строителей, перестал выдавать им займы.
Сейчас Госдума рассматривает поправки к закону, но свое дело он уже сделал. “Предложение на первичном рынке уменьшилось почти на 40%”, — жалуется Кузнецова из “МИАНа”. А Белоусов из “Капитал груп” говорит, что те, кто мог предложить 5-6 новых адресов, “вывели на рынок в лучшем случае 1-2 проекта”. В Mirax Group утверждают, что в ожидании поправок компания принципиально не открывает продажи по новым адресам. По оценкам irn.ru, за 2005 г. количество продающихся новостроек между Третьим транспортным кольцом и МКАД сократилось на 30% — с 368 до 259. Меньше стало и новых квартир на продажу — по данным “МИАН-Реалти”, их число сократилось с 25 760 в январе до 19 289 в декабре (-25%).
Многие застройщики решили воспользоваться ситуацией и искусственно создают дефицит, придерживая продажи, считает руководитель департамента недвижимости Mirax Group Андрей Титюник. “Для застройщика выгоднее получить кредит в банке под 10-16% годовых и выиграть на продаже жилья до 30% в год”, — подтверждает Илья Шкабара, замгендиректора девелоперской компании “КВ Инжиниринг”. К примеру, “ДОН-Строй”, обычно начинавший продажи на нулевом цикле, “Дом на Беговой” выставил на рынок, когда тот был наполовину построен. “При повышенном спросе на наши объекты мы стараемся регулировать предложение, иногда сдерживая его”, — признается Сергей Канаев, гендиректор “ПИК-Региона”.
Сокращение предложения на первичном рынке вытолкнуло покупателей на вторичный, где они начали скупать в первую очередь свободные квартиры (продажа которых не связана с цепочкой разъездов). Началось быстрое “вымывание” квартир с рынка, говорит научный руководитель аналитического консалтингового центра “Миэль-Недвижимость” Геннадий Стерник. Кроме того, объясняет он, резко упало количество альтернативных сделок (когда приобретение квартиры связано с цепочкой разъездов). При стремительном росте цен проводить альтернативу становится сложно: на построение цепочки у риэлтора может уйти несколько месяцев, а продавец поднимает цену и рушит цепочку уже через неделю. По информации “Миэль-Недвижимости”, в феврале 2006 г. предложение на вторичном рынке составило 18 055 квартир. Для сравнения: в феврале 2005 г. — 23 000 квартир, а в марте 2005 г. — 35 000.
Спрос растет и за счет ипотеки, “постепенно переходящей в разряд чуть ли не основных инструментов приобретения жилья”, отмечает представитель ВТБ-24 Мария Серова. В 2005 г., по данным ЦБ, банки выдали 35 млрд руб. ипотечных кредитов (за год задолженность граждан перед банками по ипотеке утроилась). Еще 60,8 млрд руб. в 2005 г. граждане одолжили у банков, указав, что собираются потратить их “на покупку жилья”. В “СУ-155 и компании” в 2005 г. по ипотечному кредиту приобретал квартиру каждый 20-й покупатель, а в 2006 г. — уже каждый 8-9-й. По данным Главного управления Федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС в столице за I квартал 2006 г. из 13 900 зарегистрированных на вторичном рынке сделок на ипотеку пришлось 1608, или 11,6% (в I квартале 2005 г. — 535 из 12 152, 4,4%).
Об интенсивности спроса можно судить по тому, что, несмотря на резкое сокращение предложения и рост цен, количество заключаемых сделок изменилось мало. По данным ГУ ФРС, на вторичном рынке в I квартале 2005 г. зарегистрировано 12 152 сделки, а в I квартале 2006 г. — 13 900. По расчетным данным аналитического центра “Миэль-Недвижимость”, в 2004 г. было продано 35 300 квартир в новостройках, а в 2005 г. — 36 200.
По мнению большинства экспертов, планку в $3000 за 1 кв. м московское жилье преодолеет очень скоро. “Средняя цена достигнет $3200-3500 за 1 кв. м”, — говорит Репченко из irn.ru, который ожидает стабилизации цен к концу 2006 г. Ее не будет до тех пор, пока на рынке не появится товар, т. е. минимум до конца года, возражает независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов, по мнению которого за год жилье подорожает “на 40%, а то и больше”.
----------------------------------------------
Недоступное жилье
Стоит ли ждать квартиры от государства
Александра Петрачкова
Василий Кашин
Ведомости
11.04.2006, №63 (1590)

“Мы позаботимся, чтобы каждый ответственный за реализацию нацпроекта "Доступное жилье" в регионах нес уголовную ответственность в случае срыва этого проекта”, — пообещал недавно руководитель Росстроя Сергей Круглик. Нацпроект будет выполнен. Но на то, что жилье станет сильно доступнее, рассчитывать не приходится.
“Подготовленных территорий нет”
Квартирный нацпроект, которому в последнее время посвящено столько выступлений высших госчиновников, по сути является всего лишь небольшой частью федеральной программы “Жилище”. Нацпроект рассчитан на 2006-2007 гг., программа — на 2002-2010 гг. (впрочем, в 2005 г. она была полностью переписана, так что корректнее сказать, что на 2006-2010 гг.). Мероприятия, предусмотренные программой, можно разделить на три части. Первая — раздача квартир (точнее, жилищных сертификатов) тем, кому положено, — военным, чернобыльцам, беженцам и т. д. (133 млрд руб. из федерального бюджета на пять лет). Вторая — стимулирование спроса путем закачивания денег в ипотеку: целевым путем, для молодых семей (66 млрд руб., в том числе 16,5 млрд из федерального бюджета) и для всех желающих через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (22,2 млрд руб. — в уставный капитал и 138 млрд руб. госгарантий — все из федерального бюджета). Эта часть уже успешно реализуется и дает свои плоды: цены растут удивительными темпами, делая жилье в терминах нацпроекта все менее доступным (см. статью на этой же странице). Переломить эту тенденцию можно, только реализовав третью часть программы — увеличив предложение жилья. Главную проблему чиновники видят именно в недостаточных объемах жилищного строительства и, как в последнее время принято, обещают их удвоить — с 41,2 млн кв. м в 2004 г. до 80 млн кв. м к 2010 г.
Тут начинаются проблемы. “Экономика [к проекту] просто не готова: бетонные заводы работают на пределе своих возможностей, проектные институты развалились, подготовленных территорий нет”, — констатирует губернатор Санкт-Петербурга Валентина Матвиенко. “В стране катастрофически не хватает жилья, а земля служит средством наживы для огромного количества служащих. Это национальное позорище”, — возмущается ответственный за нацпроекты первый вице-премьер Дмитрий Медведев.
Велика Россия, а строить негде — подготовленных, снабженных инфраструктурой (системами отопления, канализации, газо- и водоснабжения) участков очень мало (сколько именно, Росстрой обещает подсчитать к концу апреля) и распределяются они коррупционным путем.
Участки не строятся
Обустройству участков для строительства в программе “Жилище” посвящен целый раздел. В цифрах он выглядит так: госгарантии по кредитам — 68,1 млрд руб., субсидирование процентных ставок по ним же — 22,5 млрд руб. (все на пять лет). Плюс такие же суммы должны быть выделены из региональных бюджетов (это условие федерального финансирования). Общий объем инвестиций — 283,9 млрд руб.
Схема распределения денег следующая. Инвестор, готовый заняться инфраструктурой, — это может быть застройщик, муниципалитет или коммунальная компания — представляет свои предложения в региональную администрацию. Оттуда лучшие проекты попадают в Росстрой, который во II квартале этого года проведет первый конкурс между регионами. Победители получают банковский кредит. Государство гарантирует до 80% суммы и компенсирует до 80% ставки. Срок кредита — три года.
“Ну и что, что ставка субсидируется, — кредит-то все равно мне возвращать, — рассуждает Ирина Сергеева, недавно продавшая свою долю в крупнейшем региональном строителе страны — "Стройинвестрегионе". — Я бы в это ввязываться не стала”. С ней согласен замдиректора компании “Новая площадь” Алексей Кожевников: за такое короткое время с учетом всех согласований на строительство вложения в инфраструктуру не отбиваются. “В Москве и Петербурге после январских морозов, когда РАО ЕЭС приходилось отключать потребителей, фактически действует негласный запрет на подключение к электричеству”, — рассказывает президент Mirax Group Сергей Полонский. Предлагаемая государством схема могла бы заработать, если бы локальные монополии установили четкие тарифы на подключение, а государство спонсировало бы их часть, скажем 50%, добавляет Полонский.
Не государство, а федеральный бюджет, уточняет глава Люберецкого района Московской области Владимир Ружицкий: “В муниципальном бюджете денег нет”. Вот если бы федеральные власти поучаствовали в погашении кредита, другое дело, добавляет он. А начальник отдела в комитете инвестиционной политики и строительных программ администрации Волгограда Юрий Корольков, наоборот, говорит, что город будет брать кредиты и закладывать их в стоимость площадки, выставляемой на аукцион. “Любой инвестор с удовольствием ее купит, потому что дорогая, но подключенная площадка выгоднее, чем по инстанциям ходить”, — уверен он.
Застройщики и муниципалитеты, готовые взять кредит, найдутся. Но возвращать деньги они все равно будут за счет покупателя квартиры. Единственный путь, при котором кредит на инфраструктуру не отражается на цене квадратного метра, — это когда его берет коммунальная служба, считает зампредседателя Евразийского водного партнерства (управляет водоканалами) Александр Баженов. Но ей придется заложить стоимость кредита в инвестиционную составляющую тарифа, а их максимум с этого года устанавливается на федеральном уровне. Чтобы тариф был приемлемым для потребителей, кредит должен предоставляться на 15-20 лет, заключает он. По словам сотрудника “Тверских коммунальных систем”, которые подключают дома к отоплению, подведение сетей к площадке вообще не задача компании. “К нам приходят застройщики, мы берем их на баланс, а как они подводят эти сети — не наша проблема”, — объясняет он.
У федеральных чиновников противоположное представление о спросе на кредиты. “У нас уже 64 региона подали предварительные заявки [на получение госгарантий и субсидий], и у каждого не меньше трех проектов, а всего их 209”, — рассказывает директор департамента доступного жилья Росстроя Сергей Баринов. Правда, он признается, что инвесторы в этих заявках не названы (возможно, регионы так спешили принять участие в нацпроекте, что не успели их вписать поэтому Росстрой сейчас разослал письмо с просьбой дать более четкую информацию.
Участки не продаются
Дефицит участков усугубляется тем, что государство не может нормально распределить имеющиеся у него площадки. Чтобы получить участок, компания вынуждена платить коррупционный налог, говорит директор аналитического центра “Миэль-Недвижимости” Геннадий Стерник. Кожевников из “Новой площади” оценивает расходы на “решение вопросов” в 10-20% себестоимости жилья.
По Земельному кодексу с 1 октября 2005 г. все участки под строительство должны продаваться на аукционах. Недавно Федеральная антимонопольная служба проверила, как работает новый закон, и выяснила, что в последнем квартале 2005 г. из более чем 1000 участков по всей России всего 8% получили собственников по правилам, рассказывает начальник управления по строительству ФАС Михаил Евраев. Как уточнил недавно первый вице-премьер Дмитрий Медведев, чиновники “нахапали этих участков” и “ожидают игры на ценах <...> чтобы положить какие-то деньги в свой карман”. То есть на этих участках ничего не строится. Только в Подмосковье таких сотни, подтверждает Забелин из союза строителей. Президент Владимир Путин на недавнем заседании совета по нацпроектам попросил “коллег из Госдумы” “разработать механизм изъятия этих земель”. Но разработка законопроекта, даже по президентскому заказу, — дело не быстрое, да и владельцы этих участков будут бороться за свою собственность.
Впрочем, не все так плохо. Несложные подсчеты показывают, что по основному показателю программа “Жилище” (а следовательно, и нацпроект) будет выполнена в любом случае. Она предусматривает, что средняя обеспеченность жильем должна вырасти с 20 кв. м на человека в 2004 г. до 21,7 кв. м в 2010 г. На конец 2004 г. население России составляло 144,2 млн, его убыль за тот же год — 0,8 млн (данные Росстата). Согласно программе в 2004 г. было построено 41,2 млн кв. м жилья. Если предположить, что темпы строительства и убыли населения останутся неизменными, т. е. вообще не брать нацпроект в расчет, план все равно будет перевыполнен: в 2010 г. обеспеченность граждан жильем достигнет 22,5 кв. м на человека, что на 0,8 кв. м больше, чем запланировано.
--------------------------------------------------------------------------------
26 КИТАЙСКИХ МЕТРОВ
В Китае приоритетным национальным проектом вот уже несколько десятилетий является переселение жителей из деревни в город. В 1978-2005 гг. доля городских жителей выросла с 17,8% до более чем 40% (население КНР — около 1,3 млрд). Обеспеченность городского населения жильем за тот же период — с 3,8 кв. м на человека до 26 кв. м. По данным министерства строительства КНР, в 2001-2005 гг. построено 1,3 млрд кв. м жилья, т. е. в среднем по 260 млн кв. м в год. Инвестиции в строительство в 2005 г. превысили $196,7 млрд. Для сравнения: общая сумма инвестиций, предусмотренных российской федеральной программой “Жилище” в 2006-2010 гг., составляет 902,4 млрд руб., или $32,7 млрд.
--------------
Москва выше Лондона
По относительной стоимости жилья
Михаил Оверченко
Ведомости
11.04.2006, №63 (1590)

Бум на мировом рынке недвижимости сделал мечту о собственном доме практически нереализуемой не только для многих москвичей, но и для жителей других городов мира. Но все же с учетом среднего дохода семьи московские дома возносятся выше, чем, например, в Лондоне и Берлине.
“Ведомости” решили сравнить доступность жилья в Москве и других столицах. Однако сделать такое сравнение в лоб невозможно — хотя бы потому, что почти все москвичи живут в многоквартирных домах, а в западных странах даже семьи со средним достатком стараются приобрести собственный дом с участком земли. Также на Западе популярны сблокированные дома, или таун-хаусы, где квартиры имеют несколько этажей и отдельный вход. Наконец, как оценить площадь жилья? Например, британский эксперт по недвижимости в разговоре с “Ведомостями” затруднился это сделать: в Великобритании, как и в США, принято говорить не о метрах, а о количестве спален.
Чтобы получить представление о доступности жилья, нужно соотнести его среднюю стоимость со средним заработком семьи (price/earnings ratio, P/E).
Москва — 8,1
Официальных данных о средней стоимости квартир в Москве нет. Оценка аналитического центра irn.ru на 10 апреля — $2882 за 1 кв. м. Средняя площадь покупаемых в Москве квартир составляет около 60 кв. м, говорит гендиректор агентства недвижимости “Золотоцвет” Фарит Байбиков.
Достоверных данных о доходах московских семей тоже нет, тем более что зарплаты часто платятся вчерную. По данным Мосгорстата, среднемесячный доход на душу населения составил в 2005 г. 24 886 руб. ($890). Если предположить, что в семье из двух работающих взрослых каждый имеет доход $890, то P/E для Москвы составит 8,1 ($172 920 — 60-метровая квартира, $21 360 — доход).
Лондон — 6,94
Из-за роста цен в последние годы купить жилье молодым лондонцам так же непросто, как и москвичам. Они практически не могут себе позволить приобрести отдельно стоящий дом, а также квартиру более чем в половине из 32 округов города. Сейчас одно из самых популярных среди молодых семей мест в Лондоне — это Далвич (район в юго-восточном округе Саутварк, примерно на полпути от центра к окраине рассказывает Джон Кюпей, региональный менеджер Halifax Estate Agency, которое рассчитывает индексы стоимости жилья в Великобритании. “Обычно молодая семья может купить квартиру с одной спальней (т. е. две комнаты и кухня. — "Ведомости" доступные же по цене квартиры с двумя спальнями или недорогой дом расположены на окраинах или в пригородах, — добавляет главный экономист Мартин Эллис”.
По данным Halifax, в IV квартале 2005 г. средняя цена объекта жилой недвижимости в Лондоне составила 257 120 фунтов стерлингов ($450 405 а лондонская семья, по данным городских властей, заработала в прошлом году 37 073 фунта ($64 925). Таким образом, P/E составил 6,94.
Нью-Йорк — 8,32
“Жилье в Нью-Йорке — одно из самых недоступных в стране. Цены, а в последние месяцы и ставки по кредитам растут быстрее среднего заработка”, — говорит Уолтер Молоуни из Национальной ассоциации риэлторов. Средняя цена дома на одну семью выросла за год на 19,2% до $537 000.
По данным Национальной ассоциации строителей жилья США (NAHB средняя цена жилья в Нью-Йорке и пригородах Уэйн и Уайт-Плейнз составила в IV квартале 2005 г. $480 000, тогда как годовой заработок семьи — $57 650 (P/E — 8,32). Индекс доступности жилья NAHB/Wells Fargo показывает, что в Нью-Йорке лишь 5,7% продаваемых домов доступны семье со средним достатком (индекс рассчитывается исходя из того, что семья тратит 28% дохода до уплаты налогов на оплату 90% стоимости жилья по 30-летнему ипотечному кредиту).
Берлин — 5,89
В Берлине москвич мог бы себе позволить квартиру попросторнее, чем в своем родном городе. Средняя цена квадратного метра, по данным аналитической компании BulwienGesa, составила в 2005 г. 2100 евро ($2540) — 1650 евро на вторичном рынке и 2550 евро на первичном. Берлинская недвижимость сегодня стоит примерно столько же, сколько в начале 1990-х гг., — избыточные объемы строительства привели к тому, что многие здания стоят пустыми. Кроме того, в Берлине лишь 13% квартир находятся в собственности. Жители Восточной Германии после падения социализма не получили возможность бесплатно приватизировать квартиры, как в России, объясняет старший экономист Deutsche Bank Тобиас Юст.
“Не очень дешевое, но все же достаточно приемлемое по цене жилье можно найти в центральном районе Тиргартен, — рассказывает Юст. — Если двигаться на юго-восток Берлина, то в районе Трептов расположены дома с квартирами средней цены и качества, а уже совсем дешевые и простые квартиры — в Нойкельне, но там живет много безработных и семей с низким достатком”.
Среднее жилье — это, как правило, 2-3-комнатная квартира площадью около 80 кв. м со всеми удобствами, говорит Юст (в дешевых домах что-то может отсутствовать, например центральное отопление). Такая квартира обойдется в 168 000 евро ($203 310). Р/Е составляет 5,89 при среднем доходе в 2003 г. 28 512 евро (последние из имеющихся данных).
Варшава — 4,62
Как и в Москве, в Варшаве цены на недвижимость растут быстрее, чем доходы. Причина удорожания — инвестиционный спрос и нехватка предложения в сегменте экономкласса. “Главная группа покупателей жилья — молодые семьи в возрасте 25-35 лет, поэтому наибольшим спросом пользуются двухкомнатные (45-60 кв. м) и трехкомнатные квартиры (60-80 кв. м)”, — отмечают аналитики REAS Konsulting. По данным польского подразделения Knight Frank, квартиры экономкласса на окраинах стоят $800-1160 за 1 кв. м, а в более престижных районах, расположенных на юго-восток от центра вдоль берега Вислы, — $1100-1700.
В REAS утверждают, что средний размер квартиры равен 72,6 кв. м, а цена — 4788 злотых/кв. м ($1465); итог — $106 360. По данным госстатистики, заработок семьи из двух человек в Мазовецком воеводстве, столицей которого является Варшава, составляет около $23 000. Таким образом, Р/Е равно 4,62.

_sun_sunych_

Существует ли статистика, сколько из купленного жилья реально заселяется, а сколько покупается для последующей перепродажи?
В Москве.

playback

нет конечно... В основном сдается жилье, если бы менты знали что где сдается то млин... Так что нигде ты этого не увидишь

urchin

Давно пора вводить налог на лишние метры. На тех кто имеет жилплощадь и не прописан в ней.

Andris

А что, этот налог когда-то отменяли?

urchin

А он разве есть?
И если он есть разве он существенный?
если он будет 10% в год от стоимости жилья, то некоторые товарищи очень подумают перед тем как покупать хату не для жилья, а как вклад денег.

lubow73

щас этот налог толи 0.1%, толи 0.01%
вообще конечно неплохо бы его поднять, потомучто цены такие как сейчас - не дело... интересно сколько сейчас себестоимость квартиры средней
вообще походу это дико коррумпированная сфера сейчас
кстати недавно московский министр по строительству (Ресин кажется)
обещал что цены еще сильно вырастут

kira-kulikova


 
вообще конечно неплохо бы его поднять
 ...
вообще походу это дико коррумпированная сфера сейчас
 
Если и поднимут налог, ничего чиновникам не помешает сократить строительство на 50%, к примеру, процентов в год. Без конкуренции на строй.рынке. И цены будут дальше расти.
Да, и к тому же, повышение тыкого налога до ~10% сделает нерентабельным сдачу жилья в аренду при нынешних арендных ставках. Т.е. арандные ставки, как минимум, удвоятся. Да и многие арендаторы либо совсем потеряют возможность снимать жильё (уйдут с рынка) либо переключатся на приобретение квадратных метров в собственность (перейдут на рынок покупки что ещё более простимулирует рынок недеорогого жилья. И опять цены пойдут вверх.

lubow73

Если и поднимут налог, ничего чиновникам не помешает сократить строительство на 50%, к примеру, процентов в год. Без конкуренции на строй.рынке. И цены будут дальше расти.
-хз, я исхожу из соображения что в этой области надо чтото менять уже, вообще абсолютно в любом законопроекте можно найти какието дыры, а как оно все будет работать на самом деле - не берусь судить, тк не спец.
насколько я слышал, около 30% имеющейся жилплощади сейчас владеют разные барыжки,
повышение налога на доп. жилплощадь несомненно увеличит предложение.
заинтересованные товарисчи конечно могут еще сильнее уменьшить темпы строительства, однако в их ли это интересах? в конце концов налог их лично никаким боком не коснется;
а строительство останется в любом случае очень прибыльным делом...

kira-kulikova



заинтересованные товарисчи конечно могут еще сильнее уменьшить темпы строительства, однако в их ли это интересах?
Кто у них будет покупать в таких объёмах по таким ценам? У одной очень известной фирмы есть возможность вытеснить конкурентов надолго. Зачем им строить много и дёшево, когда есть возможность строить мало и дорого, а освободившиеся мощности направить в регионы и ближнее зарубежье.

_sun_sunych_

повышение налога на доп. жилплощадь несомненно увеличит предложение.
Вроде бы такой вывод напрашивается сам собой:
повышение налогов на доп. жильё->падает доходность недвижимости->массовый сброс квартир, купленных для перепродажи->падение цен->всеобщее щастье.
Потом я немного подумал и решил, что на ебану*ом московском рынке недвижимости наиболее вероятна следующая цепочка событий:
повышение налогов на доп. жильё (предположим, 10% в год от стоимости жилья)->к дикому росту цен на жильё спекулянты с чистой совестью прибавляют еще эти 10% в год, которые погоды не сделают при нынешнем темпе росте цен (см. статью в первом посте).
ИМХО, установи налог хоть 100% в год, в конечном итоге перекупщики эти бабки состригут с тех, кому нужна жилплощадь для жилья.

kira-kulikova



ИМХО, установи налог хоть 100% в год, в конечном итоге перекупщики эти бабки состригут с тех, кому нужна жилплощадь для жилья.
Ты слышал(а) о таком понятии, как покупательский спрос?

lubow73

эмм ну всетаки в такой модели сперва пойдет в продажу значительная часть из этих 30% которые уже есть, что думаю должно многим хватить.
Про арендную плату - да, сильно увеличится, однако сейчас уже она около 400$ а выплаты по ипотеке - немногим больше 1000$ так что потолок у арендной платы не так далеко.
ну 10% на доп жилье это много слишком... так спекулянты вообще загнутся и строительство действительно замедлится сильно. Надо какойто оптимальный параметр искать...

vlad_947

однушка за 600-650$ идет. какие 400?!

Tallion

Скорее в ход пойдут более сложные схемы прописки, когда в каждой квартире кто-нибудь будет прописан (жена, кум, брат, сват).

lubow73

>однушка за 600-650$ идет. какие 400?!
мб, сам не интересовался, насчет 400 мне недавно знакомый говорил

kira-kulikova



Про арендную плату - да, сильно увеличится, однако сейчас уже она около 400$ а выплаты по ипотеке - немногим больше 1000$ так что потолок у арендной платы не так далеко.
Вот я это и сказал, арендаторы перестанут снимать жильё и переключатся на покупку. Угадай, что в этом случае будет с ценами на жильё? Но здесь ещё один моментик, выплаты по ипотеке, при таком развитии событий тоже значительно возрастут в связи с ростом объёма рынка ипотечного кредитования.

lubow73

Скорее в ход пойдут более сложные схемы прописки, когда в каждой квартире кто-нибудь будет прописан (жена, кум, брат, сват).
Пойдут, но это разумно если тебе надо найти немного людей, + которым ты очень доверяешь
в больших масштабах такое не прокатит

_sun_sunych_

Ты слышал(а) о таком понятии, как покупательский спрос?
Не только слышал, но и наблюдаю воочию - см. статьи в первом посте треда, см. сайты с ценами на недвижимость, см. статьи с цифрами роста цен за прошедший год, см. прогнозы о росте цен.
Поищи аналогичные треды годовой давности на этом форуме. Народ абсолютно так же возмущался темпами роста. Кто мог тогда поверить, что рост цен 100% за год окажется реальностью?
Если ситуация сохранится (а я пока не вижу причин для падения или хотя бы стабилизации цен то через год, а наверняка и раньше, цена в 3000$ за кв. метр в жопе москвы будет считаться халявой.

kira-kulikova




Пойдут, но это разумно если тебе надо найти немного людей, + которым ты очень доверяешь
в больших масштабах такое не прокатит

Здесь доверие почти не причём, по новому закону, по суду владелиц теперь может выписать из квартиры кого угодно.

lubow73

Вот я это и сказал, арендаторы перестанут снимать жильё и переключатся на покупку. Угадай, что в этом случае будет с ценами на жильё? Но здесь ещё один моментик, выплаты по ипотеке, при таком развитии событий тоже значительно возрастут в связи с ростом объёма рынка ипотечного кредитования.
и всетаки ты упорно игнорируешь главный эффект на который надеются те кто за повышение этого налога:)
>Здесь доверие почти не причём, по новому закону, по суду владелиц теперь может выписать из квартиры кого угодно.
не знал, но все равно схема сопряжена с лишними расходами и гемороем

_sun_sunych_

И еще: раз уж зашла речь про покупательский спрос, то не забывай и про покупательскую способность. См. рост зарплат по москве за тот же прошедший год. Зарплаты растут, причем растут очень неплохо.

kira-kulikova



и всетаки ты упорно игнорируешь главный эффект на который надеются те кто за повышение этого налога:)
Не игнорирую, но в купе с

 
 Скорее в ход пойдут более сложные схемы прописки, когда в каждой квартире кто-нибудь будет прописан (жена, кум, брат, сват).
 
 
 эффект будет краткосрочным. Да и ещё эффект отложенного спроса будет силён необычайно.

kira-kulikova



Если ситуация сохранится (а я пока не вижу причин для падения или хотя бы стабилизации цен то через год, а наверняка и раньше, цена в 3000$ за кв. метр в жопе москвы будет считаться халявой
Очень может быть, но ты говоришь,



ИМХО, установи налог хоть 100% в год, в конечном итоге перекупщики эти бабки состригут с тех, кому нужна жилплощадь для жилья.

а ведь доходы населения так быстро не растут.

sonic112

щас 2 главный фактора поддержания спроса на жилье есть
1. это конечно перекупщики. причем их п-е количество и конторля нормального нет никак в приципе.. и нет нормальногог конторя за наценками у посредников... поэтому от застройщика до конечного перекупщика цена увеличивается в 1.5 -2 раза
2. жилье для обеспеченных людей - это основа инвестирования.. поэтому они и покупают квартиры.. опять же в целью продажи но потом
гос-во...есть такое ощущение, что чиновникам дают о=енные откаты как от строительных компний, так и от посредников (чтобы все бумажки были оформлены в срок) - поэтому реально ниче не делаеццо
+ насколько слышала - как среди застройщиков так и посредников - есть чиновники.. и они также тормозят все это

kira-kulikova



+ насколько слышала - как среди застройщиков так и посредников - есть чиновники.. и они также тормозят все это
Даже не так. На самом деле, в Москве, строители и есть чиновники.

sonic112

ну, я выбрала более легкую форму сообщения.... ну в общем, в этом и фигня - нет стимулов что-то делать, т.к. бабки идт

playback

Зарплаты растут, причем растут очень неплохо

25% за год в Москве. По сравнению с 100% на жилье - копейки. К тому же зарплатам не с чего расти, у нас плохая экономика она такого не выдержит. Так что дальше либо ЗП упадут, либо сокращения будут массовые. П№№№ц я реально начинаю очень бояться падения цены на нефть, хотя мозги бы это промыло...
Оставить комментарий
Имя или ник:
Комментарий: