Процесс покупки квартиры без агента

SNEGIA

Кто покупал квартиру в Москве или в Подмосковье, поделитесь, пожалуйста, какая была процедура, как искали квартиру, как работали с агентствами, на что обращали внимание при просмотре квартир, какие вопросы задавали... в общем, весь процесс :)

andrey2107

Оформление бумажек в регистрационной палате лучше через агента, если дорого собственное время :)

SNEGIA

это совет уже для профи, а я новичок, мне нужно как-то по проще.
может кто-то расскажет о своем (своих друзей, знакомых) опыте покупки квартиры

atsel

*Подождешь до завтра ?
Я напишу, что делать - бесплатно.

urchin

Пользуясь случаем предлагаю трёшку в Электростали

ghytr0001

за сколько?

urchin

5

rishar

Что тут описывать.
Варинта 2:
1. Звонишь в агенство, говоришь что хочешь, скока денег есть. И дальше с агентом ездишь, смотришь, потом он оформляет документы. Это если вторичка.
В докризисные времена брали от 1 до 5% от стоимости в зависимости от наглости агентов.
2. Покупаешь доступ к виннеру (стоит около 600р на неделю выбираешь варианты, ездишь - смотришь.
Если новостройка - то агент нах не нужен. Главно оценить, какова вероятность, что дом в ближайшее время достроится.

papa1

а зачем доступ к виннеру покупать? вроде как есть сайты, например, mirkvartir.ru, которые инфу с виннера и предоставляют

stm7929259

Зачем платить 600 руб виннеру? Это же развод лохов на пустом месте!

atsel

КУПЛЯ-ПРОДАЖА КВАРТИРЫ
1) Поиск объекта.
ЦИАН - www.cian.ru
WinNER - http://baza-winner.ru
WinNER это платный сервис, хотя там есть возможности для ограниченного бесплатного поиска.
2) Агент.
В случаях покупки квартиры у застройщика (на первичном рынке) агент не требуется.
Часто агентства привлекают для осуществления так называемой альтернативной сделки,
когда квартира покупается после продажи уже имеющейся недвижимости плюс доплата.
В случаях обычной купли-продажи привлечение агента целесообразно, если вы не можете или не хотите сами выполнить действия, как то: составить договор (агенты используют типовой вариант зарегистрировать права на квартиру и сэкономить таким образом несколько тысяч долларов агентского вознаграждения.
3) Договор купли-продажи недвижимости
- Заключается в письменной форме
- Должен представлять собой единый документ
- подлежит государственной регистрации: права по договору возникают с момента госрегистрации
(орган, который регистрирует сделки с недвижимостью - территориальное управление Федеральной регистрационной службы)
ФРС по Москве - http://www.mkr.mos.ru/
ФРС по МО - http://www.mosoblreg.ru/
- нотариальное заверение договоров купли-продажи недвижимости НЕОБЯЗАТЕЛЬНО
4) Права на недвижимое имущество.
Регистрируются в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
который доступен публично.
Перед заключением договора купли-продажи недвижимости необходимо проверить права продавца.
Во-первых, ознакомиться с оригиналом свидетельства о праве собственности на квартиру.
Во-вторых, заказать выписку из ЕГРП (она предоставляется пообъектно, то есть, нельзя узнать, сколько квартир у гр. Иванова в собственности, но можно узнать, кто именно собственник или собственники квартиры по конкретному адресу). Выписка из ЕГРП это документ, который содержит сведения о субъекте (правообладателе объекте недвижимого имущества и ограничениях/обременениях в отношении объекта недвижимости, заявленных требованиях в отношении указанного объекта, и наличии в регистрирующем органе заявлений о совершении регистрационных действий с данным объектом недвижимости.
В-третьих, потребовать выписку из домовой книги, чтобы узнать, кто зарегестрирован в квартире.
В-четвертых, посмотреть паспорт собственника, чтобы узнать, есть ли у него/неё несовершеннолетние дети и супруг/супргуга.
Некоторые трудности:
- несовершеннолетние: если в квартире проживают несовершеннолетние лица, то для её продажи требуется разрешение органа опеки и попечительства. Может статься, что такое разрешение выдано не будет - такую квартиру покупать нельзя.
- супруги: бывает, что собственность на квартиру оформлена только на одного из супругов, при этом квартира куплена в период, когда лица уже состояли в браке. Таким образом, по общему правилу, супруги являются сособственниками квартиры (конечно могут быть варианты с брачным договором, когда собственником будет только один из супругов).
Чтобы продать квартиру в общей собственности супругов, нужно согласие обоих (супругов).
Ну вот, в общем, и всё.

SNEGIA

спасибо :)
а если у собственника есть несовершеннолетние дети, но они проживают по другому адресу?

atsel

есть несовершеннолетние дети, но они проживают по другому адресу?
*Тогда это не важно.

lebuhoff

а если супруг - иностранный гражданин (нет штампа в пвспорте и нет регистрации в РФ)?

stm7929259

Могу посоветовать свою тётю, она - риелтор, целыми днями только сделками и занимается, может поконсультировать

SNEGIA

Спасибо, у меня уже на примете :)
*это я попробовала сделать комплимент =)

atsel

а если супруг - иностранный гражданин
*Вопрос на пятерку по МЧП, но ответ на него займет больше, чем я писал про куплю-продажу.
Так что я обойду эту проблему стороной. :p

AmiD

добавлю от себя.
если это вторичка - достаточно важно, чтобы квартира была в собственности более трёх лет (в этом случае у продавца практически нет шансов её потом отсудить обратно).
если первичка - просто тупо нужно поспрашивать у тех кто живёт рядом как строится этот дом.
вот этот дом строится очень быстро: vitcompany.ru
будешь почти соседом. :)
з.ы.
при вторичке - особое внимание прописанным несовершеннолетним!
это самый главный геморрой. нужно убедиться что они выписаны.
плюс посмотри не сидит ли кто из хозяев квартиры. в любом случае при малейшем намёке на подставу - лучще забить на этот вариант, каким бы хорошим он ни был. себе дороже.
з.з.ы
если у тебя есть "живые" деньги, то можно легко торговаться. например если квартира заявляется за 6 лямов, щас цену можно легко сбить до пяти.

atsel

достаточно важно, чтобы квартира была в собственности более трёх лет (в этом случае у продавца практически нет шансов её потом отсудить обратно).
*У кого в собственности более 3 лет ?
Если квартира в собствености более 3 лет продавец получает налоговый вычет в размере стоимости квартиры. В случае когда срок меньше, многие оптимизируют сделку через выплату наличными, указывая в договоре сумму меньше 1 миллиона. Тогда для покупателя есть риск.

gena137

Извините, пожалуйста, гуру, а можно вопрос?
А каков сам процесс передачи денег, подписания договора, последующей регистрации... Ведь если деньги передать сразу после подписания договора могут просто кинуть! Какие здесь есть риски?! Заранее спасибо!

lilith000007

А каков сам процесс передачи денег, подписания договора, последующей регистрации... Ведь если деньги передать сразу после подписания договора могут просто кинуть! Какие здесь есть риски?!
через ячейку в банке
Т.е. составляется договор аренды ячейки, в котором сказано, что продавец имеет право забрать оттуда деньги только при предъявлении зарегестрированного договора купли продажи и свидетельства на право собственности для покупателя.

gena137

Теперь картина полная :)

DRAG

Если квартира в собствености более 3 лет продавец получает налоговый вычет в размере стоимости квартиры.
Объясни вот этот момент, плиз. То есть если я продаю квартиру, то мне еще государство налоговый вычет в сумме 13% от стоимости вернет? Или я неправильно понимаю?
Можно в личку.

pp_asovskiy-1

Оформление бумажек в регистрационной палате лучше через агента, если дорого собственное время :)
по моему агенту слишком много бабла отвалится за такое... вариант нормальный только в случае если ты за это же время зарабатываешь больше чем платишь агенту

lebuhoff

Объясни вот этот момент, плиз. То есть если я продаю квартиру, то мне еще государство налоговый вычет в сумме 13% от стоимости вернет? Или я неправильно понимаю?
не, если меньше 3х лет, то будь добра заплатить налог с дохода от продажи (13%) с суммы, превышающей миллион (т е налоговый вычет 1 млн тебе дает гос-во). если больше 3х лет, то вся стоимость идет в налоговый вычет и налог с дохода от продажи 0% будет.

Dimon12

указывая в договоре сумму меньше 1 миллиона
разве не два?

lebuhoff

разве не два?
один - это налоговый вычет, который дается продавцу при продаже квартиры меньше 3х лет.
два - это налоговый вычет, который дается покупателю (собственнику жилья его подняли до двух, а первый нет вроде.

SNEGIA

Насколько я поняла:
1) ПРОДАВЕЦ.
Если квартира пробыла в его собственности больше 3 лет, то при ее продаже он не платит налог 13% (типа налога на прибыль). Если меньше 3 лет, то с суммы "цена продажи-1 000 000" государству платятся те самые 13 %.
2) ПОКУПАТЕЛЬ.
С 2008г (если не ошибаюсь) налоговый вычет увеличился с 1млн до 2 млн. То есть, если вы заработали 2млн рублей и с них заплатили 13% налога, то те же самые 13% (260 т.р.) вы можете себе вернуть при покупки квартиры. В теории, подаете документы в налоговую, открываете счет и ждете, когда вам туда придут деньги от государства.

Mish-74

подаете документы в налоговую, открываете счет и ждете, когда вам туда придут деньги от государства.
вроде можно только через взаимозачет по НДФЛ... возможно через какие-то еще (взаимозачеты) налоги?

atsel

через ячейку в банке
*Как-то в одном банке на Ленинском проспекте были вскрыты две ячейки с деньгами, которыми собирались расплатиться за недвижимость. Посторонними, не имеющими никакого отношения ни к банку, ни к сторонам сделок, лицами.
Это я к тому, что наличными не всегда оптимально платить.

urchin

Как-то в одном банке на Ленинском проспекте были вскрыты две ячейки с деньгами, которыми собирались расплатиться за недвижимость. Посторонними, не имеющими никакого отношения ни к банку, ни к сторонам сделок, лицами.
Это я к тому, что наличными не всегда оптимально платить.
А в подобном случае, разве не банк отвечает за содержимое?

atsel

А в подобном случае, разве не банк отвечает за содержимое?
*Если речь идет о хранении, то да.
Если просто аренда ячейки, то нет.
договор аренды ячейки, в котором сказано, что продавец имеет право забрать оттуда деньги только при предъявлении зарегестрированного договора купли продажи и свидетельства на право собственности для покупателя.

**Недостаточно гарантий всё равно.
В ячейку можно тюбик лубриканта положить вместо денег, с грубым намеком.
На такие грабли как раз реально наступить, когда сумма по договору указана до 1 миллиона по соображениям налогообложения, а остальное выплачивается наличными через ячейку.

a7137928

Товарищи, а подскажите пожалуйста в ту же тему, но по другому вопросу.
Имеется дача, находящаяся в долевой собственности у четырех родственников. На самом деле, там два объекта, земля и дом, на каждый у всех свои бумаги.
Допустим, я хочу у двух родственников купить их доли (увеличив свою с четверти до трех четвертей).
Как мне объяснили, есть два типа договоров:
1) договор купли-продажи (деньги прописываем в договоре)
2) договор дарения (деньги в конверте)
Насколько я понял, что в первом случае мне нужно согласие жены на то, что я покупаю собственность, и отказ четвертого дольщика от права преимущественного выкупа долей, обе бумаги нотариально заверенные.
Вопрос номер 1: какие еще (возможно, более существенные?) есть отличия у двух этих договоров?
По оформлению, в регпалате сказали, что есть три пути, которые выбирают люди:
1) составлять договор (купли-продажи или дарения) самостоятельно
2) составлять договор у нотариуса
3) привлекать агентство
Утверждают, что нотариус нафиг нужен, и что пытаться составить договор самостоятельно нельзя, и брать в интернете нельзя, потому что таинство договоров доступно только юристам, с калашным рылом туда даже лезть не надо, а те кто лезут, теряют кучу времени. То бишь, якобы единственный способ оформления - это через агентство.
Вопрос номер 2: насколько это верно? Там правда все настолько сложно, что брать образцы договоров из инета непригодны, надо обязательно свой составлять?

lilith000007

Объясни вот этот момент, плиз. То есть если я продаю квартиру, то мне еще государство налоговый вычет в сумме 13% от стоимости вернет? Или я неправильно понимаю?
Можно в личку.

ты с продажи квартиру должен заплатить налог в 13%
Если у тебя квартира в собственности больше 3 лет, то ты этот налог не платишь, его тебе как бы государство возвращает

lilith000007

В ячейку можно тюбик лубриканта положить вместо денег, с грубым намеком.На такие грабли как раз реально наступить, когда сумма по договору указана до 1 миллиона по соображениям налогообложения, а остальное выплачивается наличными через ячейку.
У нас при закладке в ячейку присутствовали покупатель, продавец и представитель банка.
Так что тюбик положить не удалось бы

atsel

Утверждают, что нотариус нафиг нужен, и что пытаться составить договор самостоятельно нельзя, и брать в интернете нельзя, потому что таинство договоров доступно только юристам, с калашным рылом туда даже лезть не надо, а те кто лезут, теряют кучу времени. То бишь, якобы единственный способ оформления - это через агентство. Вопрос номер 2: насколько это верно? Там правда все настолько сложно, что брать образцы договоров из инета непригодны, надо обязательно свой составлять?
*Нотариус это практикующий юрист. Если кто-то не может сам составить договор, то целесообразно обратиться к тому, кто может.
Насчет агентств - агенства берут типовой образец договора, уже кем-то разработанный, а потом просто вбивают реквизиты сторон и объекта. Учитывая тот факт, что агенства просто оформляют пакет документов, а хотят получать намного больше здравого смысла, я бы вообще к ним не обращался.
Насчет договора купли-продажи или дарения недвижимости одни из самых простых.
Адаптация какого-то варианта для конкретного случая дело индивидуальных способностей.

a7137928

Насчет договора купли-продажи или дарения недвижимости одни из самых простых.
А в чем принципиальные правовые различия между ними? Помимо необходимости согласия супруга там еще, наверное, по налогам как-то отличается?

atsel

*А что за родственники ?

a7137928

У которых буду покупать - сильно дальние, считай неродные
четвертый человек, который не участвует в "переделе собственности" - родственник первой линии

maxas67

Сколько примерно будут стоить услуги нотариуса по дарению квартиры в Московской области?

atsel

Сколько примерно будут стоить услуги нотариуса по дарению квартиры в Московской области?
*Проще узнать у нотариуса, благо сайты у многих есть.

Chuk

1) ПРОДАВЕЦ.
 Если квартира пробыла в его собственности больше 3 лет, то при ее продаже он не платит налог 13% (типа налога на прибыль). Если меньше 3 лет, то с суммы "цена продажи-1 000 000" государству платятся те самые 13 %.
2) ПОКУПАТЕЛЬ.
С 2008г (если не ошибаюсь) налоговый вычет увеличился с 1млн до 2 млн. То есть, если вы заработали 2млн рублей и с них заплатили 13% налога, то те же самые 13% (260 т.р.) вы можете себе вернуть при покупки квартиры. В теории, подаете документы в налоговую, открываете счет и ждете, когда вам туда придут деньги от государства.
Дополню:
1. Если меньше 3-х лет, то налог в 13% платится с "цена продажи - цена покупки" в случае, если есть документальное подтверждение расходов на покупку. А вот если нет, то "цена продажи-1 000 000".
2. Вычет в 2 млн руб предоставляется раз в жизни.
3. Так же предоставляется неограниченный вычет по всем оплаченным процентам за ипотечный кредит. По-моему тоже раз в жизни.

urchin

В ячейку можно тюбик лубриканта положить вместо денег, с грубым намеком.
На такие грабли как раз реально наступить, когда сумма по договору указана до 1 миллиона по соображениям налогообложения, а остальное выплачивается наличными через ячейку.
Как это обойти?

lebuhoff

1. Если меньше 3-х лет, то налог в 13% платится с "цена продажи - цена покупки" в случае, если есть документальное подтверждение расходов на покупку. А вот если нет, то "цена продажи-1 000 000".
вот я тоже этот пункт слышал, но подтверждения не нашел.
т е если человек купил в начале 2009г квартиру, сейчас хочет продать и цена продажи будет ниже цены покупки, т к рынок упал, то при наличии документов о купле-продаже налог будет равен 0 или нет?

SNEGIA

агентства просто оформляют пакет документов

А вот как, интересно, они собирают документы. Это, например, агент приходит в ЖЭК за выпиской из домовой книги, и ему просто так ее дают? Или нужно везде с собой хозяина таскать?

mancurov

По личному опыту могу сказать, что наличие агента в разы ускоряет получение всевозможных справок и выписок. Доходило буквально до абсурда, родители зашли чуть пораньше агента в кабинет, им начали бубнить про зайдите попозже/мы заняты или что-то подобное, зашла агент, поздоровалась с тетками в кабинете (знают друг друга выписку сделали за 5 минут. Речь про вторичку, Моск. обл. При первичке, очевидно, агент не нужен.

SNEGIA

Я не писала, что обязательно хочу все это сделать сама. Просто как-то хочется знать побольше, а не просто отдать деньги агенту и ждать, когда он принесет ключи и "пакет каких-то документов". Это же не покупка микроволновки.

atsel

Это, например, агент приходит в ЖЭК за выпиской из домовой книги, и ему просто так ее дают?
*Получать документы можно по доверенности.

Zatto-1

т е если человек купил в начале 2009г квартиру, сейчас хочет продать и цена продажи будет ниже цены покупки, т к рынок упал, то при наличии документов о купле-продаже налог будет равен 0 или нет?
конечно. это общий принцип. налог же на доход прибыль - в данном случае прибыли нет, значит и налога нет.

lilith000007

вот я тоже этот пункт слышал, но подтверждения не нашел.
Я знаю, что для машин такое есть, а для квартир тоже не слышал

atsel

это общий принцип. налог же на доход - в данном случае дохода нет, значит и налога нет.
*Доход здесь есть.
Если не заявить налоговый вычет в размере расходов на приобретение недвижимости, то попадешь на 13%.
Так что это не общее правило, а исключение.

mamishka

Я сам покупал и тебе рекомендую обратить внимание на район 9А в г. Реутов. Там стройка идёт как надо:
г.Реутов владение 7 цены на двушки (однушек уже нет) начинаются с 5,3 млн. руб. за 77,6 кв.м.
г.Реутов владение 6 цены на однушки начинаются от 4,9 млн. руб. за 54,5 кв.м.
Если повезёт, то через некоторое время построят станцию «Новокосино», это будет 1,5 км.
Если не повезёт, есть станция электрички «Реутово», расположенная на расстоянии 600 метров.
Услугами агента в этом случае пользоваться не потребуется.

mamishka

Когда я покупал первичку и потом её продавал, субьективно агенты пригодились, потому что оба раза был хитрожопый вариант с владением меньше 3 лет и агенты пригодились. Но на этапе покупки новостройки, стало очевидно, что агент ничем не помогает. Всё, что нужно оформить, можно спокойно оформить самостоятельно. Потребуется только потратить чуточку своего времени. ;)

mancurov

Насчет инфраструктуры у них ни слова не написано, только картинки. http://new.miel.ru/object/772/infrastructure/
Они обещают что-нибудь построить? Садик, школу, поликлинику, паркинги? Вроде это целый новый район застраивается.

mamishka

Паркинги обещают через дорогу построить.
Детсадик есть в районе 9А, а школа и ещё что-то будут уже только в районе 10.

mancurov

Вот так всегда - одни обещания.
Нам тоже много чего обещали, а воз и ныне там :(.
Будем надеяться, в твоем случае все будет хорошо :).
Оставить комментарий
Имя или ник:
Комментарий: