Покупаю квартиру, бывшую в собственности до 3 лет

ira65

Добрый день, уважаемые форумчане.
Имею одобрение от Русского Ипотечного Банка на получение ипотечного кредита. Возьму 155000$ кредита и внесу 85000$ своих средств в качестве первого взноса.
Присмотрел на эти деньги 3-комнатную квартиру в Химках, выставленную на продажу химкинским агенством недвижимости "Квартирный вопрос". Внес аванс. Эта квартира приватизирована одной собственницей в ноябре 2005 года. Она получила ее по наследству от отца, который когда-то получил квартиру у предприятия. О том, каким образом она приватизировала эту квартиру, были ли другие наследники и отказы, я не знаю. В итоге, квартира находится в ее собственности менее трех лет.
Собственница желает показать в договоре купли-продажи сумму в 1 миллион рублей с целью избежать налога. По словам сотрудников моего банка такое занижение суммы продажи ими обычно рассматривается положительно.
Я имею риск при приобретении данной квартиры. Могут объявиться лица, не участвовавшие в приватизации.
По требованию банка титул будет застрахован в страховой компании на сумму задолженности по кредиту+10%, что является моей единственной защитой.
Вопросы:
1) Каков срок давности по наследственным делам?
2) Каков срок давности по договорам купли продажи?
3) Какие проверки я могу произвести до сделки, чтобы себя обезопасить?
4) Какие выплаты будет осуществлять страховая компания в случае потери титула? Деньги получит банк или я? Полученная сумма будет равна сумме задолженности по кредиту+10% или стоимости квартиры?

stm7929259

к Миле!

lordkay

есть еще некая схема, с составлением договора о неотделимых улучшениях квартиры на недостающую сумму, поищи яндексом

lordkay

>>к Миле!
и она с умным видом расскажет истории из выдуманного мира, в которые почему-то большинство верит

kliM

я наверное чего-то не понимаю, но как можно получить по наследству квартиру, которая не является собственностью? Надо смотреть кто был прописан на момент приватизации, кто отказался от участия. И от них требовать нотариально заверенное заявление, что на долю не претендуют. Вроде так.
А вообще, вроде как есть отработанная схема для такой продажи. Жаниша правильно говорит. Но если боишься, проси банк дать отрицательное решение, забирай аванс и выбирай себе более другую хату. Вроде как в Химках можно найти и за меньшие деньги трёху.

atsel

Эта квартира приватизирована одной собственницей в ноябре 2005 года. Она получила ее по наследству от отца, который когда-то получил квартиру у предприятия.
Получить по наследству то, что не является собственностью наследодателя невозможно.

sbushuev

Внес аванс. Эта квартира приватизирована одной собственницей в ноябре 2005 года. Она получила ее по наследству от отца, который когда-то получил квартиру у предприятия. О том, каким образом она приватизировала эту квартиру, были ли другие наследники и отказы, я не знаю. В итоге, квартира находится в ее собственности менее трех лет.
Т.е. ты внес аванс даже не разобравшись? И почему ты тут твердишь про наследство?
Ребята правильно тебе написали - какое наследство может быть, если квартира до неё была не приватизирована, т.е. не в собственности...
Цепочку собственников квартиры можно получить у регистратора недвижимости(Управление
Федеральной регистрационной службы по Москве
нужно падать запрос - там разные запросы бывают - например кто собственник на квартиру в
моменте(такую инфу ты можешь получить без согласия собственника а есть запрос на всех бывших собственников данной квартиры(этот запрос может подать только сам собственник - т.е. тебе надо будет просить эту тётю подать данный запрос и обязательно самому с ней туда(в регистрационную службу) съездить) - вообщем вот тебе ссылка: http://www.mkr.mos.ru/other/get_info/egrp_2.asp
Т.е. если она эту квартиру приватизировала - то цепочка собственников должна
состоять из одного человека - так как до неё квартира принадлежала государству...
Вообщем из этой выписки(о цепочке собственников) все будет видно...
Что же касается возврата полной суммы сделки при её расторжении - у меня в договоре это
было прописано так:
"По соглашению сторон, в случае расторжения договора по вине или инициативе
Продовца, или третьих лиц со стороны Продавца, Продавец выплачивает Покупателю
денежную сумму в размере ............... \полная стоимость квартиры\ ."

cavid

Получить по наследству то, что не является собственностью наследодателя невозможно.
Это в теории. На самом деле есть "наследство СССР", ввиду которого много чего делается "по справедливости".

rishar

Не парься. Банк проверит все документы, и все остальное. Это его деньги.
Сделка застрахована.
ИМХО - риск почти минимальный.
Другое дело, не до конца понимаю, почему банки идут на сделки с суммой до 1 миллиона. Это же явный уход от налогов. Хотя факт что идут.

kliM

Другое дело, не до конца понимаю, почему банки идут на сделки с суммой до 1 миллиона. Это же явный уход от налогов. Хотя факт что идут.
а какое банкам дело до налогов третьих лиц? Клиентов терять не хотят - вот и идёт на это.

kolyan

Собственница желает показать в договоре купли-продажи сумму в 1 миллион рублей с целью избежать налога.
я тут слыхал был случай, когда купили квартиру и указали сумму 999 000 р
а на следующий день продавец сделал заявление, что он мол был пьян и не втыкал, что подписывает
в суде у него, видимо, были свои люди
и покупателю вернули его 999 000, а продавцу квартиру
это так - случай из жизни
записывайте все на камеру )

kliM

покупец был лохом. Нормальный бы на суде предъявил расписку от продавца, что тот помимо 990к получил ещё N тугриков на "неотделимые улучшения".

kolyan

что тот помимо 990к получил ещё N тугриков на "неотделимые улучшения".
улучшения для продавца уже проданной квартиры?
а с этих тугриков разве не надо платить налог?

lilith000007

в том то и дело что не надо
Продавцы дают расписку, что кроме суммы по продажи квартиры получили деньги на прееезд и.т.п., где указывается оставшаяся сумма
Я например агенству продавца вне договора заплатил деньги и они мне на них дали рассписку, п которой я бы смог вернуть быбло при неудачной сделке

rishar

покупец был лохом. Нормальный бы на суде предъявил расписку от продавца, что тот помимо 990к получил ещё N тугриков на "неотделимые улучшения".
расписка к чему?
Не совсем понятно, почему один человек просто так передал сумму в 150тыс долларов.
Тем более, если продавец не дурак - эти 150тыс он очень быстро (за вечер) пропьет (читай потратить на чонить полезное, жизненно необходимое) и забрать у него это ой как трудно будет.
Впрочем, относительно этой темы - это дело юристов банка. Сделка страхуется, банк потребует все справки о вменяемости продавца и прочее.

kliM

а с этих тугриков разве не надо платить налог?
надо, конечно. Но договор о купле-продаже недвижимости подлежит обязательной регистрации, а эта расписка - нет

kliM

Тем более, если продавец не дурак - эти 150тыс он очень быстро (за вечер) пропьет (читай потратить на чонить полезное, жизненно необходимое) и забрать у него это ой как трудно будет.
Вот поэтому тебе деньги сперва возвращает страховая компания, которая потом уже выбивает эти "пропитые" 150к баксов с продавца. Тут в другом треде как раз про клюшки для гольфа писали... ;)

rishar

Вот поэтому тебе деньги сперва возвращает страховая компания, которая потом уже выбивает эти "пропитые" 150к баксов с продавца. Тут в другом треде как раз про клюшки для гольфа писали...
ну я и написал, что раз сделка застрахована - то особо париться не стоит. Но спокойствие стоит 10%
Вот если страховки нет - то уже хуже )

alex_zubkov

Эта квартира приватизирована одной собственницей в ноябре 2005 года. Она получила ее по наследству от отца, который когда-то получил квартиру у предприятия.
закажи справку в рег палате о том, кто собственник сейчас, кто был собственником до 1997 (в архиве по твоему району и если хозяйка адекватная, попроси ее взять справку в регпалате о переходе права собственности на квартиру.
еще сходи с хозяйкой в еирц и посмотри историю прописки в квартире.
потом на основании этого нарисуй для себя схему перехода и тогда вздохнешь спокойно.

cenius66

вообще все это можно поручить риелтору ;)
а можно и самому.. все справки из рег палаты делаются за 100 рублей за штуку в течении недели, по запросу , с собой необходимо иметь паспорт!

gena137

Добрый день, уважаемые форумчане.
Далее по тексту идет вопрос по юридической специфике, как будто Вы на юридическом форуме :grin: Заплатите юристу и живите спокойно :) :cool:
Человек покупает квартиру и при этом экономит на грамотной юридической консультации Неразумно. Все риски отсюда идут .

incwizitor

Собственница желает показать в договоре купли-продажи сумму в 1 миллион рублей с целью избежать налога.
очень не советую.
при расторжении сделки вернут только 1 миллион. и это будет по закону. чтобы вернуть остаток нужно будет ну очень сильно попотеть.

kirawa

Думаю, имеет смысл второй договор писать в присутствии Нотариуса о продаже неотделимых улучшений. Тогда будет попроще доказывать занятые суммы.
А вообще, всё делается ОЧЕНЬ просто. До тех пор пока сделка полностью не прошла по двум договорам необходимо деньги по неотделимым улучшениям хранить в банке в сейфовской ячейке. Это очень распространенные услуги. Банк выдает чемодан с деньгами ТОЛЬКО, если договор был удостоверен в регистрационной палате. По истечении определенного срока чемодан при неизъятии возвращается владельцу (покупателю) квартиры.
По-моему, ещё не поздно провернуть эту схему.
А вот покупать квартиру без пробивки по регистрационной палате всех собственников и без выписки из домовой книги о прописанных лицах, особенно убывших в места лишения свободы, несовершеннолетних лиц, выбывших по различным причинам, психически нездоровых, а также супругов и наследников собственников жилья - не ОЧЕНЬ правильно. Сделка-то пройдет, а вот когда вернутся эти наследники и прочие лица - не известно. А хозяйка к тому времени может и умереть, пропасть и т.д....
Отвечая на вопрос по срокам давности, нужно заметить, что как таковых сроков давности - нет. Дело в том, что гражданин обязан заявить о нарушении своих прав в течении полугода от момента когда ему стало изветстно об этом или с момента когда ему об этом должно было стать известно. По заявлению заинтересованного лица суд может рассмотреть дело в случае, если гражданин не мог заявить о своих правах ранее по различным причинам (например, в тюрьме сидел).
Товарищ, бот! Вы идёте по лезвию бритвы! Банк не обязан проверять продавца жилья и не проверяет в большинстве своём. Банк лишь выдает ипотечный кредит. Безусловно, Банк интересует то, какого типа у него за балансом обеспечение. Банк выдал кредит. Если возникают проблемы судиться с продавцом - покупателю. В дальнейших разборках Банк не участвует, а лишь требует оплаты кредита. Ну и естественно будет ставить палки в колеса при попытке продать это жилое помещение, так как на нем в регистрацонной палате будет стоять обременение в виде ипотеки в силу закона. Поэтому вся надежда только на страховую компанию. По этому типу страхования (страхование титула) я не специалист.

kirawa

А вообще, ситуация сложная и зависит от того, каково соотоношение суммы долга и процентов по ссуде. Судя по всему, http://www.doki.ru/buy/title_insurance/
страховым событием является потеря владельцем права собственности.
Кто является выгодоприобретателем устанавливается договором страхования (скорее всего ты и банк или просто банк).
Причем прикол в том, что ты кредит взял, деньги тебе за квартиру вернут, а проценты, оплаченные тобой в оплату квартиры - уже никто не вернёт. Судя по всему, у тебя проценты будут номинально равны сумме за кваритру (чего-то я так подозреваю исходя из суммы кредита). Так, что страхование титула спасает, но не на много. Можно остаться без квартиры и продолжать гасить проценты по задолженности по ссуде.
Прочитай аккуратно договор по титульному страхованию. Я на сайтах примеров не нашел или запости сюда свой.

kliM

Причем прикол в том, что ты кредит взял, деньги тебе за квартиру вернут, а проценты, оплаченные тобой в оплату квартиры - уже никто не вернёт.
нет-нет, зачем так? Страховая выплатит страховку, которая погасит долг перед банком (плюс страховки должно хватит и на уплату процентов за год). Остальное (т.е. первоначальный взнос, а так же та часть кредита, которую ты банку успел вернуть) будет потеряна. По идее, можно страховаться на всю сумму сделки. Ещё, насколько я знаю, банк требует страховать титул только первые три года. Интересно, с чем это связано, если сроков давности нет?

kirawa

По-моему как раз не так.
Страховое событие - потеря права собственности на недвижимость. Таким образом, страховое возмещение одинаковое (безотносительно даты страхового случая). По-моему, страхователь - физлицо. Выгодоприобретатель - обычно банк для того, чтобы ликвидировать возможную мошенническую схему.
Хотя возможна та схема, о которой ты пишешь. Только это уже не титульное страхование, а титульное страхование остаточной доли собственности, не выплаченной банку. Может быть в этом договоре можно определить и погашение процентов, но сраховщику это обычно не нужно. Банку это тоже не нужно: банк будет выгодоприобретателем и в худшем случае теряет сумму кредита (стоимость квартиры минус первоначальный взнос) + выплаты клиентом Банку по части долга в виде суды и ссудного процента, а получает стоимость квартиры, которая больше суммы кредита.
Поэтому я полагаю, что проценты не входят в страховую выплату. Кроме того, не стоит забывать, что кроме договора страхования есть договор кредитования, по которому может быть мораторий на досрочное погашение или погашение с лошадиной комиссией: опять получатся непредвиденные расходы. Это 2 совершенно несвязанных договора.
Больше всего поразило то, что банк идёт на занижение стоимости квартиры. Вот это уже круто! Нормальная ситуация, когда в регистрационной палате стоит обременение на квартиру в 1 млн рублей, а кредит выдан на значительно большую сумму. Интересно как будет сформирован резерв? Что будет за балансом? Кто возьмется страховать квартиру на 6 млн рублей, если в договоре 1 млн рублей?
Скорее всего, будет как минимум 1 оценка проведена: оценка страховщика титула и м.б. оценка банка.

kliM

Ты бы вместо домыслов посмотрел на сайте любого крупного банка (только не сбера) или ипотечного брокера условия страхования при получении кредита. Там обычно написано, что титул, сама недвижимость и здоровье заемщика страхуется на сумму задолженности перед банком (которая со временем уменьшается) и как правило (кроме Дельтакредита) + 10%.

kirawa

Если так, то это ОЧЕНЬ плохо для заёмщика. Через 5 лет, когда кредит будет выплачен и страховка закончится. Вот тут-то выплывут родственники... Представляете как здорово? Классный бизнес можно организовать, оттягивая процесс появления родственников, да ещё и баблосы от клиента срубили.
Однако, не надо додомыслов. Изначально страхование было именно в том виде как я написал. Просто само страхование видоизменилось...

selena12

в точку
Оставить комментарий
Имя или ник:
Комментарий: