Земельный спор дачников с жителями деревни

prodeo

На садовое товарищество, в котором у меня участок, подал иск один из жителей близлежащей деревни. Ситуация у нас такая.
В 2010 году мы сделали отвод от проходящей рядом с товариществом высоковольтки и установили собственную подстанцию. Разумеется, проект был выполнен организацией, имеющей соответствующую лицензию, и согласован со всеми инстанциями, включая и местную администрацию. Рабочей основой для проекта служила сделанная незадолго до этого топосъемка. Было это в феврале месяце.
Садовое товарищество и зады деревни разделяет грунтовая дорога, вдоль которой по деревенской стороне (по нашей уже была протянута линия низкого напряжения) и проходит отвод от высоковольтки. Как водится, четких границ у деревенских задов нет, но, по косвенным данным, они находятся не менее чем в 20 метрах от товарищества и не менее чем в 10 метрах от нашего высоковольтного отвода.
И вот один из жителей деревни подает на нас в суд, утверждая, что мы якобы поставили высоковольтный столб у него в огороде. У него на руках есть свидетельство на землю, в котором значится, что 15 соток ему выделены в собственность, а еще 5 --- в бессрочное пользование, но без привязки к местности. 15 соток он может выгородить, не огораживая нашего столба. 15+5 выгородить невозможно в принципе: ну нету там столько земли, нужно далеко на наши участки залезть. (В связи с этим у меня есть сильное подозрение, что с деревенской стороны он не оттуда мерить начинает, откуда следует.)
Непосредственным побудительным мотивом к иску послужил отказ местной администрации закреплять за ним теперь уже на местности те 16 соток, что он хочет выгородить, потому что тогда он огораживает наш столб.
Вопрос: как нам грамотно построить защиту в суде?

Logon

Вопрос: как нам грамотно построить защиту в суде?
Наняв адвоката.
Типичный кадастровый спор - есть два субъекта, каждый считает,что какой-то кусок земли принадлежит ему, у кого документы окажутся качественнее - тот и выиграет

blisterprom

получается, снт вдоль дороги со стороны земель поселения проложило свои коммуникации?
прежде всего, стоит сказать, что если земля кому-то была предоставлена в постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение - она подлежит переоформлению в собственность именно того же самого субъекта. и никто другой не имеет никаких привилегий, правомочий и т.п. вне зависимости от того, переоформлена владельцем земля или еще нет. это разновидности абсолютного частного права, на основании которых земля предоставлялась в переходный период земельной реформы (конца 80-х до 2001). можно сказать, в подобных обстоятельствах, они эквивалентны праву частной собственности. и местная администрация не вправе распоряжаться этой землей вобще никак.
даже если бы земли мужика не были затронуты, все равно, подобного рода дороги, проходы, проезды и т.п. в деревнях находятся в общей долевой собственности (или подлежат обязательной передаче в нее) владельцев/собственников прилегающих земель - т.е. с ними надо прежде всего договариваться (соглашение о сервитуте, например, решает данный вопрос а не с местной администрацией. по закону у органа местного самоуправления есть только одно полномочие - вывоз мусора. и уж никак не распоряжение чужой частной собственностью.
если подадите в суд, будет землеустроительная экспертиза. если выяснится, что земли снт и дорогу отводили позже, а оно так и есть наверняка, чем существовала данная деревня и мужик этот со своим огородом в ней, то снт обяжут компенсировать ему по рыночной цене недостающую ему землю (криво проложенная по земле мужика дорога без снт вобще бы не появилась плюс коммуникации ваши за взятку местной администрации размещенные свернуть придется и по своим огородам, а не по огородам деревенских проводить (москали обнаглевшие! :mad: :grin: )
имхо, проще сразу выкупить у него или соглашение о частном сервитуте заключить с ним (т.е. заплатить за право провода своих коммуникаций через земли другого лица чем с судом общей юрисдикции связываться. это минимум год при условии, что юрист будет грамотный. все знакомые реально разбирающиеся юристы-земельники говорят, что ни за какие деньги делами снт и деревень заниматься не будут. здесь много разного рода факторов (это отдельная тема для разговора про системный геморрой в нашей стране). можете на непрофессионала нарваться, тогда, считай, вляпались. таких 99% из тех, кто говорит, что он "земельными спорами занимается". к сожалению, как и во всех видах квалифицированной профессиональной деятельности в нашей стране.
да, и похоже, подрядчики ваши - олени. не смогли тупо собрать и сопоставить инфу по землям от владельцев соседних участков, выписок из фрс, ген.плана и копий всех правоустанавливающих документов, хранящихся в местной администрации или в районном центре. вобще обычно подобные подрядчики просто башляют администрации, искренне полагая, что именно так это и работает.
кроме того, у деревенских всегда приоритет будет. это их жилье потому что. наверняка дачникам бы тоже не понравилось, если бы в их подъездах в городе какая-нить фирма, чьи ларьки расположены через дорогу, проложила бы коммуникации, естественно "по согласованию с мерией", чтоб дом не огибать и на проводах сэкономить, например.

prodeo

О, какой обстоятельный ответ! Спасибо!
По прочтении у меня появились новые вопросы, кроме того, я считаю нужным сообщить дополнительную информацию, поскольку мне кажется, вы не совсем правильно понимаете ситуацию.
если земля кому-то была предоставлена в постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение - она подлежит переоформлению в собственность именно того же самого субъекта
<...>
это разновидности абсолютного частного права
<...>
они эквивалентны праву частной собственности
Я правильно понял, что при переоформлении мужик может все 20 соток оформить в собственность? Ну, то есть разницы в правах тут нет и сыграть на этом не удастся?
и местная администрация не вправе распоряжаться этой землей вобще никак.
<...>
у органа местного самоуправления есть только одно полномочие - вывоз мусора. и уж никак не распоряжение чужой частной собственностью.
Тем не менее на свидетельстве на землю стоит подпись главы местной администрации, печать и ссылка на постановление этой самой администрации :). Администрация и не пытается распоряжаться землей мужика. Администрация ему эту землю когда-то выделила (без четкой привязки к местности а теперь не хочет согласовывать границы уже на местности, поскольку он намерен огородить наш столб. Мужик нашел оригинальный выход: судиться с нами. Что касается земель общего пользования, то, насколько я понимаю, именно администрация распоряжается дорогами и тем, какие коммуникации вдоль них проложены.
если подадите в суд, будет землеустроительная экспертиза
Мы должны подать встречный иск? А в чем именно состоит землеустроительная экспертиза? Кто ее проводит? Можем ли мы на нее повлиять?
если выяснится, что земли снт и дорогу отводили позже, а оно так и есть наверняка, чем существовала данная деревня и мужик этот со своим огородом в ней
Земля отводилась примерно в одно и то же время. Это все земли бывшего местного совхоза, который нарезал их на участки и раздал своим работникам (кому-то как участок в деревне, кому-то --- в садовом товариществе чтобы хоть как-то отплатить за самоотверженный труд :) Мужик этот сам пришлый, именно за землю в совхозе и работал.
криво проложенная по земле мужика дорога без снт вобще бы не появилась
Нет, дорога существовала до мужика и до товарищества. Скорее, при проектировании товарищества уже существующая дорога была использована для организации подъезда к некоторым участкам (я такой подход резко не одобряю, но что сделано, то сделано). В любом случае кривость дороги (если вообще имеет место) --- никак не вина СНТ.
коммуникации ваши за взятку местной администрации размещенные
Взятки никто не давал. Проект с администрацией согласовывали не подрядчики, а лично я и председатель. Насколько я понимаю, проверку земель (что мы никуда не залезли) проводил местный архитектурный (или земельный) отдел. Для того и требуется согласование с администрацией.
по своим огородам, а не по огородам деревенских проводить (москали обнаглевшие!
Мы не по огородам, а вдоль дороги провели. По огородам высоковольтку (10кВ) вести вообще нельзя. Тут ситуация скорее обратная: деревенские пытаются под нашу высоковольтку своими огородами залезть. По крайней мере соседи этого мужика, оформившие до этого свой участок на местности, вылезли в нашу сторону на 10 метров, подойдя вплотную к высоковольтке (что тоже запрещено). На них у меня все документы есть (кадастровый план квартала, где расположена деревня, и справка о владельце из госрегистрации).
Как я уже сказал, участки в нашем товариществе распределялись среди работников совхоза. В настоящее время часть участков выкуплена обнаглевшими москалями (типа меня но более половины членов СНТ --- местные.
имхо, проще сразу выкупить у него или соглашение о частном сервитуте заключить с ним (т.е. заплатить за право провода своих коммуникаций через земли другого лица)
Вы так говорите, как будто его право на эту землю (именно вот на этот клочок, на котором я сейчас стою) --- уже доказанный факт. А у меня другое мнение. Его сосед "встык", выходящий на главную деревенскую улицу, перенес свой задний забор метров на 10-15 (одних таких я за руку поймал, см. выше прихватив те самые 5 соток, что были выделены мужику. Почему мужик считает от того забора до нашего столба? Чем хуже считать от нашего столба и судиться с соседом с другой стороны? То есть на каком основании заключать с мужиком договор или что-то у него выкупать? С теми шустриками, которых я за руку поймал, тоже сперва хотели договариваться: как же, наша линия по краю их огорода идет! А край-то у них вовсе и не там, оказывается.
можете на непрофессионала нарваться, тогда, считай, вляпались. таких 99% из тех, кто говорит, что он "земельными спорами занимается"
Это как раз понятно, потому и хотелось бы немного самому разобраться.
подрядчики ваши - олени. не смогли тупо собрать и сопоставить инфу по землям от владельцев соседних участков, выписок из фрс, ген.плана и копий всех правоустанавливающих документов, хранящихся в местной администрации или в районном центре
Подрядчики вообще никакой информации по земле не искали и не запрашивали. Я так подозреваю, и не их это дело. Контроль должна осуществлять местная администрация, которая все документы должна иметь, потому с ней и согласование проводится. Данные топосъемки предоставляли мы, кроме того, я дополнительно кое-что брал в райцентре, см. выше.
Вы так гладко пишете про документы, а по факту в администрации бардак. Многих документов нет, участки на местности не зафиксированы, на местность администрация не выезжает и ничего не контролирует, я даже не уверен, что сумма площадей участков, выделенных в данном кадастровом квартале, не превосходит площади самого квартала --- вполне возможно и такое. В райцентре тоже бардак.
наверняка дачникам бы тоже не понравилось, если бы в их подъездах в городе какая-нить фирма, чьи ларьки расположены через дорогу, проложила бы коммуникации, естественно "по согласованию с мерией", чтоб дом не огибать и на проводах сэкономить, например.
Не вполне корректная, на мой взгляд, аналогия. Правильнее будет так: есть ларек, недалеко от которого протянули коммуникации к 25-этажному дому. Хозяин ларька хочет расшириться именно в эту сторону (просто потому что с остальных другие ларьки) и готов, за возможность прирезать лишние пол квадратных метра к подсобке, лишить весь дом электричества.
На проводах мы не экономили. Проектные решения по линии принимались исключительно на основании технических соображений (правил устройства электроустановок). Там не так много возможностей, как вы, наверное, думаете.

blisterprom

без согласия владельцев земель, расположенных вдоль дороги, местная администрация ничего разрешать не может.
не важно, оформлена ли земля в собственность или "подлежит" оформлению. местная администрация обязана закончить предоставление мужику земли. а всё, что она считает своими правами в области согласования - лишь возможность чинить бюрократические препоны.
также необходимо различать понятие форм собственности, режим землепользования и категорию земель.
понятие "земли общего пользования" - относится к режиму землепользования. такой режим может быть установлен в рамках любой формы собственности (частной или публичной) и категории земель.
понятие "общая собственность" - это разновидность частной собственности относительно третьих лиц. например, ваша дорога подлежит оформлению в общую собственность владельцев прилегающих земель со стороны деревни и членов снт (если снт было раньше).
публичная собственность - это собственность публичных образований - муниципальная или государственная. к муниципальной собственности отнесено все, что не в частной и не в государственной. как правило, это земля под зданием администрации и занятая находящимися в муниципальной собственности учреждениями, организациями.
землями же общего пользования в рамках муниципальной собственности будут являть проходы, проезды между ее недвижимостью. что касается дорог, проходов и проездов в границах деревни - они так же будут иметь режим общего пользования, однако собственность будет общей - владельцев прилегающих участков. это значит, что они не вправе запретить проход и проезд по ней к участкам и домам других, проживающих в данной поселении собственников, членам снт к своим участкам и т.п.
однако это не значит, что местная администрация может решать вопрос о каком-либо ином использовании дороги без согласия собственников прилегающих участков, т.к. только они могут определять юридическую судьбу своего как частного так и общего имущества. или лиц, в собственность которых эти земли подлежат передаче (местная администрация не вправе отказать мужику, она обязана закончить оформление передачи). для них, как собственников, "решение" администрации (которая по сути выполняет лишь функции секретаря, оформляя волю землевладельцев) значит не более, чем решение чувака с соседней улицы.
кроме того, судебная практика как правило идет по пути защиты частных собственников, и обычно недостающая площадь компенсируется за счет земель общего пользования (дороги а не за счет соседних участков. ибо другой сосед начнет двигаться в сторону другого и так далее - пока вся деревня не подвинется в другой конец, а там - опять дорога! :grin:
также достаточно много решений высших судов, где даже высоковольтные магистральные ЛЭП демонтировали. прокладку которых в свое время так же согласовывали с местными "секретарями" (администрацией или председателем снт вместо собственников и владельцев земельных участков.
вам наверно пока ничего делать не нужно. однако если попадется компетентный судья, тогда придется демонтировать коммуникации и возмещать все судебные расходы. вобще тут можно и нужно всегда на местную администрацию стрелки кидать, если что если хотите "повлиять" на судебную землеустроительную экспертизу, необходимо помнить об уголовной ответственности. компетентный эксперт с репутацией на такое не пойдет.
однако, попросите мужика и соседей вокруг него показать правоустанавливающие документы - договор купли-продажи и решение о выделе этих 5 соток. в договоре купли-продажи должно быть нечно вроде межевого плана, рисунка с геоданными - поворотными точками. по документам соседей - аналогично. их нужно сопоставить с теми, что вы получили в результате своих замеров и выявить нарушителя (если он есть). только замеры должны быть настоящими, правильными, ибо судебная экспертиза все равно их установит. и если выяснится, что границы его 15 соток, от которых мужик начал отмерять другие 5 соответствует, тогда он прав, если же он вместо 15 соток намерял на местности 20, а потом от них стал 5 отмерять, или кто-то из соседей действительно хватил лишнего - тогда они неправы. в любом случае приоритет всегда будет за правоустанавливающими документами, а не за генпланами, планами кваратала и т.п. эта документация носит лишь проектный характер. если же нарушителя не выявите - у всех площадь (!) совпадает с правоустанавливающими документами, тогда они вправе двигаться в сторону дороги. если это федеральная трасса - тогда земли подлежат выкупу у собственников по рыночной цене, если дорога муниципального межселенного значения (это не ваш случай) - муниципальное образование должно выкупить ну и т.д.
 
9. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (ч.9 ст.38 Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" )
  

но в любом случае, могут они двигаться или нет, в вашем случае без их согласия коммуникации, столбы и т.п. размещать нельзя было.

prodeo

однако собственность будет общей - владельцев прилегающих участков
А каково должно быть расстояние от участка до дороги, чтобы он не был "прилегающим"?
также достаточно много решений высших судов, где даже высоковольтные магистральные ЛЭП демонтировали. прокладку которых в свое время так же согласовывали с местными "секретарями" (администрацией или председателем снт вместо собственников и владельцев земельных участков.
Я слышал обратные истории: как "собственники" правдами и неправдами (за взятку, как вы любите говорить) влезали под ЛЭП, а потом начинали качать права.
вобще тут можно и нужно всегда на местную администрацию стрелки кидать, если что
Я тоже считаю, что никаких противоправных действий само СНТ не совершало: проект делали проектировщики, согласовывала администрация, выполняли монтажники.
если хотите "повлиять" на судебную землеустроительную экспертизу, необходимо помнить об уголовной ответственности. компетентный эксперт с репутацией на такое не пойдет.
Как же вы все в одну сторону понимаете! Вот пишете: "грамотный", "компетентный". Да где ж их взять-то, грамотных!? А неграмотный сложит три и два, получит семь --- могу я его поправить?
Хотя, знаете, где-то я с вами согласен. Видимо, решение проблемы лежит "вне правового поля": нужно напечатать листовку с ликом мужика, его фамилией, домашним адресом и крупной надписью: "Он хочет лишить вас электричества!" И расклеить по товариществу. Из трехсот участков, наверное, найдется кто-то, кто сможет объяснить мужику, насколько он неправ.
однако, попросите мужика и соседей вокруг него показать правоустанавливающие документы - договор купли-продажи и решение о выделе этих 5 соток. в договоре купли-продажи должно быть нечно вроде межевого плана, рисунка с геоданными - поворотными точками. по документам соседей - аналогично. их нужно сопоставить с теми, что вы получили в результате своих замеров и выявить нарушителя (если он есть). только замеры должны быть настоящими, правильными, ибо судебная экспертиза все равно их установит.
Нет у него договора купли-продажи. И никакого межевого плана нет, он только пытается его получить. Есть бумажка, на которой написано 15+5. Тут мне было высказано мнение, что в этой ситуации он вообще собственником не является согласно ФЗ-122. К сожалению, без ссылки на конкретную статью, а сам найти не могу. Можете это как-то прокомментировать?
У соседей мужика ситуация будет аналогичная. Не думаю, что они радостно побегут показывать мне документы. Да и вообще, все эти выяснения-сопоставления чужих границ... Если судебная экспертиза будет это делать --- пусть делает.
Вы мне только одну вещь еще объясните. Вот был у колхоза клочок земли, скажем, в 30 соток. Колхоз раздал эту землю двум своим членам, определив каждому по 15 соток. Свидетельства были выданы без привязки к местности, чисто на площадь. Вася землей не интересовался, и предприимчивый Петя, потихонечку перенося забор, оттяпал у него 5 соток. Потом по "дачной амнистии" оформил 20 соток (по факту) в собственность. Через некоторое время проснулся Вася, захотел свои законные 15 соток. Что, по-вашему, должно и/или может тут происходить? Должен ли Вася вылезти за первоначальные 30 соток, потеснив третьих лиц? Должен ли удовлетвориться 10 сотками? Должен ли судиться с Петей?

blisterprom

 
А каково должно быть расстояние от участка до дороги, чтобы он не был "прилегающим"?

    
если это единственная дорога, ведущая к участкам, и/или шириной не уже пожарной машины, то не важно расстояние. она будет рассматриваться как та, которая необходима для использования участков владельцами. логика такова: участок главная вещь, необходима для подъезда к нему дорога - принадлежность. смыл в том, что - че-то мутить касательно принадлежности, но без согласия владельца главной вещи невозможно.
однако если есть еще одна дорога не уже пожарной машины, тогда расстояние до первой дороги имеет значение. для этого надо определять, какие правила землепользования и застройки действуют в вашем районе. но по идее должен быть минимальный минимум - думаю, надо смотреть какие-нибудь СНиП-ы по дорогам в поселениях, благоустройства территорий и т.п.
если же решите искать юриста, чтоб он разобрался в вашей ситуации, оценил риски - думаю, нужен спец прежде всего в градостроительстве + гражданский процесс. не обязательно должен быть адвокатом. если знакомые никого не порекомендуют, попробуй на юрклубе спросить, задать свои вопросы - yurclub.ru или тупо погуглить, с нормальными отзывами.
Оставить комментарий
Имя или ник:
Комментарий: