Оптимизация налогообложения при продаже недвижимости

Sander

Когда пытаются налоги соптимизировать - бывает заключают договор на сумму, меньше миллиона.
Но это чревато тем, что при откате договора, приобретателю вернут не то, что он заплатил, а то, что написано в договоре.
А теперь, внимание, вопрос.
Почему не используют такую схему:
1. Разбить недвижимость на доли, меньше миллиона.
2. Продать доли последовательно.

Logon

1. Разбить недвижимость на доли, меньше миллиона.
Ты хочешь разбить квартиру на 5 долей и последовательно продавать эти доли? Со стороны покупателя я бы не рискнул так делать - отсутствует гарантия, что за 5 долю ты не захочешь получить 10 млн рублей, когда изначально говорили про 1.
Про геморой переоформительский я промолчу

Sander

Ну можно собраться вместе и подписать одновременно 5 договоров на продажу долей.
Я подписываю договоры. И все разом отдаю ему.

dvg50577

а перед этим нужно ещё оформить разделение квартиры на 5 долей и получить свидетельства?

atsel

Я подписываю договоры. И все разом отдаю ему.
* В налоговой не дураки сидят.
Купля-продажа долей, которые образуют 100% в праве собственности, единовременно, свидетельствует о притворности этих сделок.

Sander

Елиновременность - это единовременность продажи?
Можно ведь разнести формально - подарить близким родственникам доли, и сделать договора о продаже долей, разнесенные по времени.
А подписывать их одновременно

Logon

Скажи, о каких суммах налогов идет речь? Схему то нарисовать можно, только будет ли овчинка выделки стоить?

lilith000007

а кто готов будет по такой схеме покупать то?
Если согласятся, то за цену ниже рыночной
Возможно что тупо налог заплатить будет выгодно

Sander

хз
если бы я был покупателем - я бы скорее согласился купить N долей меньше миллиона,
чем указать в договоре, что плачу только миллион, а остальное отдать по-левому.

Sander

думаю если больше 2 млн, то уже можно извращаться.
хотя хз. кто-то считает, что проще продать на 200к дороже, чем заморачиваться с оптимизацией налогов.

Logon

думаю если больше 2 млн, то уже можно извращаться.
На чем эти думки основаны?
При продаже квартиры стоимостью 5 млн, какой налог будет уплачен?

Sander

M -> 130К
5M -> 520K
не?

atsel

не?
* Налог будет с разницы между покупной и продажной цены.

atsel

если бы я был покупателем - я бы скорее согласился купить N долей меньше миллиона,чем указать в договоре, что плачу только миллион, а остальное отдать по-левому.
* Так в этой схеме все риски несет продавец.

Sander

Какие риски у продавца?
Я представляю пока только один - что покупатель подпишет один договор и с дракой убежит с ним. А потом будет требовать меньшую сумму за остальные доли.

Logon

* Налог будет с разницы между покупной и продажной цены.
А если продажная цена будет меньше покупной? Допустим, хата в аварийное состояние пришла. после потопа или пожара, тогда налоги не платятся?

Sander

покупная цена 10т.р.

Sander

Это же ндфл. Если дохода нет, то платить налог не с чего.

unlim7729

А разве уже не 2 млн. налоговый вычет? Ну и вроде, если недвижимость в собственности более 3 лет, то при её продаже не надо 13% платить.
З.Ы. Я не юрист, и в своё время в договоре писал 990 тыс. руб :)

bitle

За "оптимизацию налогов" и присесть можно. Лучше не играться.

bitle

А разве уже не 2 млн. налоговый вычет? Ну и вроде, если недвижимость в собственности более 3 лет, то при её продаже не надо 13% платить.
все верно

CHICAGO

много примеров тех, кто присел?

Sander

Не понял, откуда это число - 2 млн?
ты не путаешь налоговый вычет на доход при продаже имущества
с налоговым вычетом при покупке имущества?
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

galka1

Не понял, откуда это число - 2 млн?
ты не путаешь налоговый вычет на доход при продаже имущества
с налоговым вычетом при покупке имущества?
вычет один. И дается либо при покупке жилья (государство возвращает уплаченный человеком подоходный налог). Либо дается при продаже жилья (которое было в собственности менее 3х лет).

Sander

откуда вы это берете?
НК РФ статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.
2) в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов:
...
Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов:
...

s-time

я как покупатель лучше найду квариру которая была в собственности более 3 лет, вместо того чтобы переплачивать 200к или иметь непонятки с документами
налог - проблема продавца, я как покупатель и так несу основные риски, чтобы еще и с этим заморачиваться

JOKER19890727

я как покупатель лучше найду квариру которая была в собственности более 3 лет, вместо того чтобы переплачивать 200к или иметь непонятки с документами
налог - проблема продавца
В теории всё правильно пишешь, но у нас пока рынок продавца, а не покупателя (по крайней мере, в Москве).
Поэтому на практике абсолютно всё диктует продавец (от размера задатка/аванса и места где будет проходить сделка до суммы, указываемой в договоре купли-продажи, если меньше 3 лет в собственности а все расходы несёт покупатель (начиная от услуг риэлтеров по поиску и якобы "проверке" квартиры до аренды ячейки, услуг регистратора, и, возможно, услуг инкассации на место сделки, назначенное продавцом). Обычно продавец платит лишь за пересчёт денег, т.к. это уж точно нужно именно продавцу.

Logon

но у нас пока рынок продавца, а не покупателя (по крайней мере, в Москве).
данунафиг... Чел приходит с деньгами, а ему будут мозги крутить?

JOKER19890727

да

lilith000007

Все зависит от рынка
Когда в 2006-2007 был резкий скачек цен на недвижимость, то продавцы заправляли балом, так как спрос был явно больше предложения, а вот сейчас на рынке затишье и поэтому наоборот покупатели могут спокойно выбирать хаты

DRAG

Можно ведь разнести формально - подарить близким родственникам доли, и сделать договора о продаже долей, разнесенные по времени.
А подписывать их одновременно
Да только до этого надо предложить выкупить долю другим долевым собственникам. Подождать время, отведенное законом на выкуп. А потом родственники могут прислать уведомление, что не отказываются выкупить, но просят продлить срок на Х месяцев. Теоретически можно плюнуть на продление срока, но в суде будет тяжко потом, если что.

galka1

я как покупатель лучше найду квариру которая была в собственности более 3 лет,
Правильно, + пройдет срок исковой давности (не дай бог объявятся какие-нибудь "наследники"/обманутые предыдущие владельцы, которых "неправдой" вынудили продать квартиру)

Sander

Я имел ввиду что при сделке все родственники соьираются вместе и подписывать сразу все нужные документы, в том числе и отказы от покупки долей(задним числом). Разнесение по времени идет только на бумаге.

DRAG

пройдет срок исковой давности (не дай бог объявятся какие-нибудь "наследники"/
Могу тебя огорчить, но срок исковой давности можно восстановить. Особенно легко это делается с наследством, бесплатной приватизации и т.д.

Sander

Рынок недвижимости это не помидоры на базаре, когда можешь зайти в соседний ларек и взять по-дешевле.
Если смотреть на рынок в целом - то он будет подчиняться общим законам.
Если смотреть на каждое предложение в частности, то могут быть существенные отклонения от нормы,
т.к. факторов, определяющих полезность/качество очень много и для каждого покупателя они свои.

s6009

Налог будет с разницы между покупной и продажной цены.

В случае наследства или дарения покупной цены нет.

DRAG

В случае наследства или дарения покупной цены нет.
есть. Равная нулю.

s6009

благодарю капитан
Оставить комментарий
Имя или ник:
Комментарий: