Как покупать квартиру?

seeknote

У кого есть опыт?
Какие подводные камни, что проверять, куда смотреть и т.д. (типа прописанных зеков, недееспособных собственников, несовшеннолетних прописанных, ген. доверенность...)
Сколько будут стоить все дополнительные услуги - страховка от мошенничества, нотариус, пошлины, справки и т.д.

antoha

истоию сделок надо изучить, попросить свидетельство на право собственности - изучить его, не полениться в местной регпалате пробить его легитимность и чтоб собственник показал паспорт, узнать сколько и кто там прописан
- все шаги подтверждать юридическим закреплением

svt_4969

Судя по вопросам, уже какое-то понимание есть.
Вкратце, на что смотрел сам:
1. Несовершеннолетние или гемор с наследством - сразу нах, даже если ниже рынка на лям-другой.
2. Несогласованная перепланировка - это минус 250 штук от стоимости сразу, т.к. переделывать может быть геморно, а берут на лапу сейчас дорого.
3. Полный комплект справок из всяких дурок, чистота и прозрачность документов. Особенно настораживаться по поводу приобретения в начале 90х, т.к. там была мудянка с приватизациями, и могут быть претензии регпалаты.
4. Пройти самому по соседям, поспрашивать чо как. Мы чуть было хату с фуллпаком алкашей на этаже не взяли - за день до сделки решили проверить, а там трэш и угар, да еще и трещины в стене дома заделывают раз в год.
5. Альтернатива - это жопа и серьёзный риск, ну её к бесу.
6. Состояние хаты: берегись плесени, некоторая и в капстены въедается. Делать капиталку - удовольствие на любителя (мы делали, но не поэтому).
Еще чонить вспомню - допишу.

Pavlyshka

Лимита? :LOL1:

vrej89

Если тебе продают квартиру, которая у хозяина в собственности была менее трех лет, то могут попытаться склонить к тому, чтобы прописать в договоре не всю сумму. Чтоб этот хозяин налоги с прибыли не платил. Т.е. скажут, мол, ну давай пропишем миллион, а остальное серыми. Не ведись. Захочешь отменить сделку - фиг вернешь все деньги, по суду максимум твой прописанный в договоре миллион и отдадут.

algraf

Захочешь отменить сделку - фиг вернешь все деньги, по суду максимум твой прописанный в договоре миллион и отдадут.
ага только забыли что есть еще такая штука как титульное страхование, а там можно застраховать на всю сумму :smirk:

svt_4969

это как?
продавец вряд ли захочет, чтоб существовал документ, подтверждающий то, что в договоре он указал не реальную стоимость; а если это без ведома продавца, то вообще можно указывать десятикратную сумму и способствовать срыву сделки

atsel

продавец вряд ли захочет, чтоб существовал документ, подтверждающий то, что в договоре он указал не реальную стоимость
* Тогда это очень хреновый продавец.
Договор титульного страхования никогда не всплывет, если только продавец или ещё кто-то не захочет оспорить сделку.

svt_4969

Еще вспомнил:
- Агентов к чёрту, если есть свободное время. Я увольнялся с работы и искал сам, потому что риэлтер после какого-то количества предложенных вариантов потребует денежки и делать больше ничего не будет: в договоре оказания услуг прописываются требования к хатам, и оговаривается, что по предоставлении N вариантов, подходящих под требования, риэлтер сливается и получает бабло, а это где-то от 90к. Покупаешь подписку на Winner на полгода и сам каждое утро просматриваешь новые варианты. Кстати, риелтеры часто натурально халтурят, и предлагают новые варианты с опозданием в 2-3 дня, что зачастую фатально.
- Неполную сумму в договоре - нах. Хоть как вы там страхуйтесь, а если вас кинут, то страховая не пожалеет денег доказать, что ничего вам не положено, и вы сами лохи. Если продавец настаивает - предложите вариант, когда вы возмещаете налог за счёт стоимости квартиры. Если была куплена менее трёх лет назад, то большой налоговой базы там не будет. Стоит рассчитывать на 13% от миллиона-двух. Не так уж и много переплатить за стоящий вариант... однако, не видел, чтоб владельцы хаты на него соглашались. Интересно, почему? :smirk:
- По заинтересовавшим вариантам наводить справки. Сайты типа nesprosta.ru, звонки в БТИ (чаще безрезультатные) по вопросу износа дома в %, чтоб понимать, когда будет капремонт, и когда снос. Ну и у местных тоже это всё можно спросить, с гораздо меньшей долей достоверности, впрочем.

antoha

Остальную сумму, которой не хватает до реальной стоимости, указывают на неотделимое улучшение жилища, ну типа на ремонт. А что значить отменить сделку, квартира это не тапочки купить на рынке, которые потом можно обменять, вообще вначале вносится задаток, который подтверждает серьезность ваших намерений - и он не возвращается если вы слетаете - это как страховка продавцу за то, что с вами возился, до этого времени вы должны хату обсмотреть со всех сторон. А подписание договора купли-продажи это уже как точка невозврата - то есть вы окончательно решились купить хату и если конечно у вас после подписания договора наячинают рушаться стены и проваливаться полы - то можно сказать продавцу, что мол хата мне не подходит, а если нашли царапину на плинтусе - то продавец вас пошлет, допустим скажет, что деньги уже потратил. И вообще здесь надо долго все взвешивать и думать, а потом соглашаться, никто вам тут ничего возвращать не обязан

urchin

Если была куплена менее трёх лет назад, то большой налоговой базы там не будет. Стоит рассчитывать на 13% от миллиона-двух. Не так уж и много переплатить за стоящий вариант
от 2млн это 260тр, а с 3млн это уже 390тр, за эти деньги можно ремонт сделать или простенькую машинку купить. Ты я погляжу очень богат, что готов разбрасываться такими деньгами.

urchin

Остальную сумму, которой не хватает до реальной стоимости, указывают на неотделимое улучшение жилища, ну типа на ремонт.
так и делал :D

svt_4969

от 2млн это 260тр, а с 3млн это уже 390тр, за эти деньги можно ремонт сделать или простенькую машинку купить. Ты я погляжу очень богат, что готов разбрасываться такими деньгами.
разница в три ляма за три года?
она такой может быть только на хорошее жильё, при покупке которого зачастую +/-лям уже не решают
да и потом, этот рынок далёк от совершенной конкуренции, и два одинаковых варианта можно встретить с разницей в цене в лям, и среди этих двух вариантов дешёвый может быть с неполной суммой

urchin

она такой может быть только на хорошее жильё, при покупке которого зачастую +/-лям уже не решают
Ну подари мне лям :D

kotyara

разница в три ляма за три года?
разница между необлагаемым миллионом и полной текущей стоимостью квартиры.
Вот я сейчас продаю квартиру, новостройка, купленную 5 лет назад(договор инвестирования) а свидетельство о регистрации только год назад получил из регпалаты (для новостроек это достаточно типичная ситуация) то есть квартира однозначно чистая, без подвохов, но в собственности менее 3-х лет (хотя, повторю живу в ней уже больше 3-х лет) , Продать её хочу за 4 млн (для ровного счета думаешь мне охота после продажи отдать государству 390тр налога?.

Anna23

ну так это чьи проблемы то, что свидетельство только щас получил?
Кстати, а сейчас рынок продавца или покупателя?

svt_4969

разница между необлагаемым миллионом и полной текущей стоимостью квартиры
чёт я не въехал про миллион
если ты купил за 4 руб, а продаёшь за 5 руб, то налог ты платишь с 5-4 = 1 руб
или для недвижимости какие-то особые правила подсчёта дохода?

Jaroslavski

а ты не путаешь доход и прибыль?

svt_4969

да нет вроде
может быть я не совсем корректно спроецировал налоги на продажу ценных бумаг на прочую продажу собственности: там если меньше 3 лет в собственности, то за налоговую базу берётся разница между стоимостью покупки и стоимостью продажи
поправьте, если не так

Jaroslavski

м.б. ты и прав.
http://www.vkursedela.ru/article3245/

kotyara

то за налоговую базу берётся разница между стоимостью покупки и стоимостью продажи
тут как бы есть ньюансы, квартира не покупалась, а строилась по договору соинвестирования, так что документов свидетельствующих о том что я её купил за ХХХ денег нет, типа сам построил :) (раньше,к сожалению, много кривых схем было)

JOKER19890727

строилась по договору соинвестирования, так что документов свидетельствующих о том что я её купил за ХХХ денег нет, типа сам построил
действительно как-то хитро
что, в договоре переуступки прав инвестирования не прописана сумма? и платёжек нету?
а деньги под что тогда отдавал, если никаких документов вообще?
при нормальном договоре инвестирования налог платится конечно с разницы между суммой продажи после получения собственности и изначально инвестированной суммой

JOKER19890727

за налоговую базу берётся разница между стоимостью покупки и стоимостью продажи
поправьте, если не так
НК, статья 220, пункт 1, подпункт 1 второй абзац
1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
...
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

JOKER19890727

ну так это чьи проблемы то, что свидетельство только щас получил?
Кстати, а сейчас рынок продавца или покупателя?
По-прежнему рынок продавца, и ещё долго будет таким. Это подтверждает график по годам, сколько строилось жилья в последние годы: http://www.kommersant.ru/doc/1776546
Причём, если верить тексту статьи, то на прогноз 2011 года смотреть не стоит - по факту в 2011 жилья будет сдано ещё меньше, чем в 2010.
А раз рынок продавца, то и все проблемы - это проблемы покупателя.
P.S. В моём случае договор инвестирования был от 2006 г., собственность оформил по суду в 2011, и в доме порядка 80-90% квартир пока не в собственности. Так что я св-во собственности использовал как дополнительный аргумент ($$) при продаже.

montoya

3. Полный комплект справок из всяких дурок.
Как человек продававший квартиру слал нах таких покупателей. Обычно, такие товарищи трахают мозг, тратят кучу времени, а потом отказываются от покупки в последний день и еще аванс пытаются назад получить.
4. Пройти самому по соседям, поспрашивать чо как. Мы чуть было хату с фуллпаком алкашей на этаже не взяли - за день до сделки решили проверить, а там трэш и угар, да еще и трещины в стене дома заделывают раз в год.

Чем-то напоминает истории бабушек у подъезда.
5. Альтернатива - это жопа и серьёзный риск, ну её к бесу.
По наблюдениям, около 50% квартир на рынке это альтернатива, нет там рисков если с двух сторон нормальные, опытные риелторы и продавцы четко знают что хотят купить.
Я бы посоветовал ТС поспрашивать у знакомых контакты хорошего, опытного риелтора (кстати могу дать контакты, человек мне 3 сделки сделал не следует жопить 80-100к р при покупке квартиры за 3-6 млн, так безопаснее и спокойнее. Только в зажравшиеся агенства (Инком, и д.р.) идти не советую, они, похоже, ушли от реальности окончательно, на работе коллеге выставили счет за альтернативу -500к.р. были посланы нах.

bredjuk

я решила подождать до 3 лет и продать потом
тоже получила собственность полгода назад всего, хотя квартира у меня уже больше 4 лет

svt_4969

Как человек продававший квартиру слал нах таких покупателей. Обычно, такие товарищи трахают мозг, тратят кучу времени, а потом отказываются от покупки в последний день и еще аванс пытаются назад получить.
Ты крут, теперь можешь заиметь задним числом справку, что ты дурной на голову и идти подавать в суд на недействительность сделки. Несколько лямов будут твои, норм.
Чем-то напоминает истории бабушек у подъезда.
И чо?
По наблюдениям, около 50% квартир на рынке это альтернатива, нет там рисков если с двух сторон нормальные, опытные риелторы и продавцы четко знают что хотят купить.
Нуда, нуда. Чётко все всё знают, а в день сделки крайний чел в альтернативе вдруг решает, что хочет поднять на 500к, потому что всё долго тянулось и цены поднялись. Альтернатива срывается, а ты идёшь дальше со смаком посасывать лапу на съёмную хату, потеряв кучу времени (а значит и денег, так как хаты растут) и других неплохих вариантов. Прекрасно, просто прекрасно.
Я бы посоветовал ТС поспрашивать у знакомых контакты хорошего, опытного риелтора (кстати могу дать контакты, человек мне 3 сделки сделал не следует жопить 80-100к р при покупке квартиры за 3-6 млн, так безопаснее и спокойнее. Только в зажравшиеся агенства (Инком, и д.р.) идти не советую, они, похоже, ушли от реальности окончательно, на работе коллеге выставили счет за альтернативу -500к.р. были посланы нах.
Ну я вот не пожопил 150к на риелтера. Опытного, с рекомендациями от знакомых, вся херня... толку от него было как от козла молока, потому что когда клиент не один, риелтер начинает разрываться и у него тупо не хватает времени, плюс мотивация снижена по сравнению с самим тобой. Предлагаемые мне варианты я видел в WinNER'е либо двумя днями ранее, либо, в лучшем случае, утром того же дня.
Машина, ноут с WiMAX и подписка на Winner - так и только так.

Gremma

Про winner согласен на 100%.
Насчет альтернативы не все так однозначно. 3-4 года назад, когда рынок рос как на дрожжах, связываться с альтернативой не стоило. Я покупал квартиру год назад при спокойном рынке, была альтернатива с цепочкой из трех квартир и все прошло без всяких эксцессов. Я хотел купить квартиру в доме, которому меньше 3 лет, причем квартиры в этом доме получены при расселении 5-этажек, поэтому если бы не альтернатива, то продавцу пришлось бы платить налоги со всей стоимости квартиры. Сумма налогов составляла около 1 млн рублей, и переплачивать лишний лям очень не хотелось.

montoya

И чо?
А то, что это могут быть бабкины сплетни, ничего общего не имеющего с реальностью и вы потратили свое время, время продавцов и возможно деньги (если был аванс) на основании сомнительной инфы.
Нуда, нуда. Чётко все всё знают, а в день сделки крайний чел в альтернативе вдруг решает, что хочет поднять на 500к, потому что всё долго тянулось и цены поднялись. Альтернатива срывается, а ты идёшь дальше со смаком посасывать лапу на съёмную хату, потеряв кучу времени (а значит и денег, так как хаты растут) и других неплохих вариантов. Прекрасно, просто прекрасно.
Это форсмажор, это и без цепочки альтернативы легко может произойти
Ну я вот не пожопил 150к на риелтера. Опытного, с рекомендациями от знакомых, вся херня... толку от него было как от козла молока, потому что когда клиент не один, риелтер начинает разрываться и у него тупо не хватает времени, плюс мотивация снижена по сравнению с самим тобой. Предлагаемые мне варианты я видел в WinNER'е либо двумя днями ранее, либо, в лучшем случае, утром того же дня.
Вот поэтому я и пишу о хорошем, проверенном риелторе, в моем случае, я просто расслабился и получал удовольствие, кстати, после выбора квартиры риелтор сторговала большую сумму чем я ей платил за услуги. ну и 150к риелтору не через агенство дороговато.

tanya5

кстати, какой тариф на виннере посоветуешь? их там много...

svt_4969

А то, что это могут быть бабкины сплетни, ничего общего не имеющего с реальностью и вы потратили свое время, время продавцов и возможно деньги (если был аванс) на основании сомнительной инфы.
Конечно могут быть, нужно просто думать не жопой, а головой, и у тебя получиться отфильтровать контент, но без этих бабкиных сплетен можно до самого заселения и не узнать, в каком говнище ты решился поселиться, потому что по стечению обстоятельств при визите на хату этого не заметил.
Это форсмажор, это и без цепочки альтернативы легко может произойти
Чем больше цепочка, тем больше шансы. Если бы они были малы, то это было бы несущественно, форсмажор и все дела. В случае с четырьмя людьми в цепочке такой форсмажор произойдёт фифти-фифти.
Вот поэтому я и пишу о хорошем, проверенном риелторе, в моем случае, я просто расслабился и получал удовольствие, кстати, после выбора квартиры риелтор сторговала большую сумму чем я ей платил за услуги. ну и 150к риелтору не через агенство дороговато.
Почти всегда, с почти любой вторички на практике можно сторговать штук 200, а то и полляма, плюс риелтер еще и в карман себе может сторговать, и часто сторговывает. Я сам сторговал 350, так что твои оды жилищным паразитам необоснованны.

svt_4969

кстати, какой тариф на виннере посоветуешь? их там много...
В 2009 их было мало, так что не знаю, что сейчас посоветовать, да и не помню деталей.

montoya

Если чел никогда не продавал и не покупал недвижимость, то лучше идти к посредникам, а со второго раза уже можно самому, хотя, по кол-ву затраченного времени, сэкономленные деньги могут быть меньше потенциально заработанных за время отгулов

pita

Если чел никогда не продавал и не покупал недвижимость, то лучше идти к посредникам
да неужто
а со второго раза уже можно самому

прям по итогам первой покупки появился опыт, ага

Gremma

Почти всегда, с почти любой вторички на практике можно сторговать штук 200, а то и полляма, плюс риелтер еще и в карман себе может сторговать, и часто сторговывает. Я сам сторговал 350, так что твои оды жилищным паразитам необоснованны.
Полностью согласен. Торговался с несколькими продавцами, в одном случае сказали, что могут скинуть максимум 100 тысяч, в остальных квартирах сторговывался на 300-400. Применял везде один и тот же подход - брал цену покупателя, вычитал 500 тысяч и говорил, что мне банк одобрил максимально вот такой кредит, при этом говорил, что квартира очень нравится и если 500 скинут, то готов хоть завтра подписывать договор. Продавец практически сразу же начинал обсуждать, могу ли я где-то занять хотя бы 100-200 тысяч, в итоге выходили на скидку в 300-400 тысяч.

svt_4969

Если чел никогда не продавал и не покупал недвижимость, то лучше идти к посредникам, а со второго раза уже можно самому, хотя, по кол-ву затраченного времени, сэкономленные деньги могут быть меньше потенциально заработанных за время отгулов
С этим согласен по большому счёту, так как информационную базу для самостоятельной работы я получал в первый месяц работы именно с риелтером. Возможно просто стоит предусмотреть в договоре малые отступные при одностороннем разрыве со стороны заказчика, чтоб можно было в любой момент слиться и продолжать искать самостоятельно.

montoya

Возможно просто стоит предусмотреть в договоре малые отступные при одностороннем разрыве со стороны заказчика, чтоб можно было в любой момент слиться и продолжать искать самостоятельно.
я вообще договаривался по оплате только по факту сделки.
если я не купил квартиру, то за что платить риелтору?

svt_4969

я вообще договаривался по оплате только по факту сделки.
если я не купил квартиру, то за что платить риелтору?
Ну, в этом варианте есть риск всё сделать самому и таки отдать деньги. В варианте с отступными же можно отдать меньшую сумму, если не устроит работа.

donpedro

По поводу зарегистрированных в квартире- попросите собственника предоставить Вам справку из паспортного стола о количестве зарегистрированных на данное время и о наличие лиц, выбывших в связи с отбыванием наказания и пр.

donpedro

Статья 22.1. Размеры нотариального тарифа

(введена Федеральным законом от 02.11.2004 N 127-ФЗ)

1. Нотариальный тариф за совершение указанных в настоящей статье действий, для которых законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязательная нотариальная форма, взимается в следующих размерах:
1) за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества):
детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам - 0,3 процента суммы договора, но не менее 300 рублей;
другим лицам в зависимости от суммы договора:
до 1 000 000 рублей - 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей;
от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно - 10 000 рублей плюс 0,75 процента суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;
свыше 10 000 000 рублей - 77 500 рублей плюс 0,5 процента суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей;
Оставить комментарий
Имя или ник:
Комментарий: